Alquilar una vivienda por primera vez puede resultar desafiante, especialmente para quienes desconocen los detalles legales y administrativos que implica un contrato. Ahora, con la derogación de la Ley de Alquileres, los acuerdos se realizan de manera libre entre partes, lo que abre nuevas posibilidades pero también exige mayor atención a la hora de cerrar un trato.
Es fundamental analizar la letra chica de los contratos para evitar inconvenientes futuros. Aspectos como las condiciones de renovación, las garantías exigidas y los ajustes en los precios deben ser revisados detenidamente.
Alejandro Moretti, miembro directivo del Colegio Inmobiliario Porteño, destacó a Infobae que “una de las principales novedades, post DNU, es la libre contratación entre las partes. “A la fecha, lo más utilizado, según lo relevado por el Observatorio Estadístico del colegio, es que los contratos mayormente se hacen por dos años con ajustes cuatrimestrales”.
Otra cuestión relevante es que, debido a la expansión de la oferta, quienes buscan alquilar ahora tienen la posibilidad de visitar las viviendas antes de cerrar un contrato. Esto contrasta con diciembre de 2023, cuando la escasez de unidades era evidente en todo el país.
“Es clave que los pactos sean claros desde el principio: “Es importante que las partes cuenten con un contrato escrito donde figuren todas las condiciones convenidas, describir la propiedad y si es posible agregar fotos con el estado del inmueble al inicio”, indicó Josefina Pantano, flamante presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
Costos iniciales y preparación financiera
Uno de cada tres personas que alquilan una propiedad en CABA lo hace por primera vez. Para estos casos, es fundamental contar con la documentación necesaria antes de iniciar el proceso. Además, se recomienda que el alquiler y las expensas (se dispararon un 166% en 2024, todo un récord) no superen el 30% de los ingresos, para evitar incumplimientos.
Para afrontar los gastos iniciales que superan los $2.000.000 al ingresar a una vivienda, ambos expertos coinciden en detallar diversos elementos importantes.
Según Moretti, en la ciudad de Buenos Aires se suele requerir “un mes adelantado, un mes de depósito” y, en caso de no contar con una garantía propietaria, resulta común recurrir a un seguro de caución, cuyo costo dependerá de las empresas que lo ofrezcan.
Adicionalmente, precisó que “para el caso de que presente como aval una propiedad, los costos de los informes para verificar que la propiedad sea apta deberán ser asumidos por el inquilino”.
Pantano, por otro lado, alertó sobre otros gastos asociados, como las certificaciones de firma y honorarios inmobiliarios (comisiones): “En algunas provincias se comparte el costo del sellado del contrato y en ocasiones se permite negociar pagos en cuotas”.
Además, aconsejó que los inquilinos consideren que además del alquiler deberán afrontar “expensas, luz, gas, agua, ABL y otros consumos personales como transporte y alimentación”.
Elección de la vivienda: ubicación y estado general
La ubicación adecuada es uno de los puntos clave al elegir la primera vivienda, y para Moretti, aunque muchos inquilinos priorizan el precio, otros optan por “ubicaciones cercanas a medios de transporte y comercios” por su funcionalidad.
Desde el sector recomiendan también prestar atención a factores adicionales, como la seguridad nocturna.
“Es bueno pasar en horario nocturno para ver luminosidad y seguridad, y evitar zonas ruidosas o con locales de eventos”, amplió Pantano.
Además, señaló la importancia de evaluar la ventilación y luminosidad del inmueble para evitar gastos altos en energía.
Asimismo, subrayó: “Si el inmueble cuenta con sistemas de aire y calefacción instalados, puede representar un ahorro importante en costos iniciales”.
Oferta y ajustes de precios
En cuanto a las particularidades del mercado actual, desde el sector sostienen que hay otros factores clave que los inquilinos deben tener en cuenta.
Como señaló Moretti, los ajustes en los contratos tienden a aplicarse cada cuatro meses utilizándose el Índice de Precios al Consumidor (IPC), sobre todo en CABA, Córdoba y Rosario.
Pantano, sin embargo, apuntó que la oferta de propiedades creció, lo que facilita la negociación: “Hoy la oferta de alquileres de vivienda se triplicó en muchas ciudades en comparación interanual; a más oferta, es más fácil negociar un mejor precio”.
Para evitar que los precios se salgan de control, Pantano añadió: “Que en el interior, el más utilizado hasta ahora para ajustes en alquileres de viviendas es el Índice de Contratos de Locación ICL”. No obstante, enfatizó que el objetivo siempre es “lograr un equilibrio entre propietario e inquilino”.
Documentación y comunicación, vitales
Tener en orden la documentación necesaria antes de comenzar la búsqueda es fundamental para facilitar el proceso de alquiler.
Moretti destacó que se suele pedir: “para asalariados, los últimos tres recibos de sueldo, y, para autónomos, una certificación de ingresos del último año otorgada por su contador”.
Asimismo, insistió en preparar con antelación los documentos del garante, como escrituras o papeles relacionados con seguros de caución.
Por su lado, Pantano mencionó que es habitual presentar documentación como DNI, constancia de ingresos, boletas de servicios y referencias crediticias para demostrar solvencia. También destacó que contar con buenas referencias “son una gran carta de presentación que influye mucho para negociar condiciones más favorables”.
Relación contractual y prevención de conflictos
Finalmente, para evitar posibles conflictos con los propietarios durante la relación contractual, ambos expertos recomiendan mantener un diálogo abierto y constante. “Si por algún motivo habrá un atraso en el pago, siempre es preferible avisar que no contestar”, indicó Pantano.
Además, dentro de la letra chica se sugiere tanto el inquilino como el propietario acuerden desde el inicio aspectos como reparaciones, mantenimiento y mejoras para esclarecer responsabilidades
Ambos especialistas recomendaron siempre realizar este tipo de operaciones con corredores inmobiliarios matriculados, “ya que esto garantiza que todo se haga conforme a las normas y los usos del mercado actual y así se minimizan riesgos a futuro”, concluyó Moretti.
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