Por primera vez desde el pico histórico registrado en julio último, cuando los ajustes alcanzaron el 265% interanual, el Índice de Contratos de Locación (ICL) se ubicó por debajo del 200% para quienes deban actualizar anualmente su contrato de alquiler en la Argentina.
El índice calculado por el Banco Central de la República Argentina exhibe un valor de 190,69% para inicios de enero de 2025. Aquellos que ajusten su contrato de locación respecto de enero de 2024, y paguen hasta hoy $100.000 mensuales, pasarán a abonar $290.900 hasta diciembre de 2025.
Si bien el valor se mantiene alto para los inquilinos, la cifra refleja una fuerte desaceleración en comparación con los niveles de mediados del año.
Esta reducción en el ICL que ya es del 75% desde julio último impacta exclusivamente en los contratos vigentes que continúan ajustándose bajo la normativa anterior.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que el ICL “lleva cinco meses consecutivos con caídas interanuales, una situación que no se observaba desde la sanción de la ley en 2020. Desde septiembre, el índice registró descensos progresivos: comenzó con un 5% mensual, cayó un 10% en noviembre y alcanzó un 18,47% en diciembre”.
La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 y la implementación del DNU 70/23 durante el gobierno de Javier Milei también influyeron en esta caída del ICL. El decreto buscó desregular el mercado inmobiliario, permitió ajustes más flexibles y generó un cambio en las expectativas de inquilinos y propietarios.
Braña acotó: “La incertidumbre provocada por las modificaciones normativas llevó a muchos inquilinos a optar por otros mecanismos de ajuste, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC)”.
Las actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales basadas en el ICL superan ampliamente a las cifras informadas por el índice de inflación, lo que hace que el IPC resulte más conveniente”, amplió.
Inflación y salarios: factores clave del ajuste
Desde el mercado inmobiliario reconocieron que el valor récord de mediados del año reflejó el impacto de una inflación acumulada y el rezago de los salarios, que actuó como motor de los ajustes.
El descenso del ICL está vinculado a la menor velocidad de la inflación y al rezago de los aumentos salariales registrados durante la gestión de Sergio Massa (al frente del Ministerio de Economía nacional) y el inicio de la administración de Javier Milei.
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario, explicó que “los valores del ICL seguirán en baja en la medida en que los datos de inflación y los aumentos salariales de la etapa anterior pierdan incidencia”.
Además, destacó que “lo que se observa actualmente es una paradoja entre ajustes interanuales muy elevados y valores mensuales más bajos”.
La caída de los índices refleja un cambio en la dinámica inflacionaria y su impacto directo en los contratos de alquiler.
La alta inflación de 2023 presionó al alza los ajustes interanuales, que ahora comienzan a moderarse gracias a una desaceleración en los aumentos mensuales.
Al medir el ICL trimestral, el ajuste en los nuevos contratos alcanza el 13,43% para quienes firmaron en octubre y deben actualizar el precio en enero. En este caso, si el monto inicial era de $300.000, pasará a ser de $340.290 hasta abril.
“En cambio, si el ajuste es cuatrimestral y el contrato se firmó en septiembre, el aumento será del 19,34%. Esto significa que, sobre un alquiler inicial de $300.000, se abonarán $358.020 desde enero hasta mayo”, explicó Braña.
Impacto en los inquilinos y perspectivas futuras
La desaceleración del ICL representa un alivio parcial para los inquilinos, quienes hasta mediados de año enfrentaron ajustes interanuales superiores al 200 por ciento.
González Rouco explicó que el comportamiento de los índices dependerá en gran medida de la evolución de la inflación en los próximos meses. “Si la tendencia actual de desaceleración se mantiene, los ajustes continuarán en baja y generarán un escenario más previsible para propietarios e inquilinos”, afirmó.
Un cambio en la tendencia
El descenso del ICL marca el inicio de una nueva etapa para los contratos de alquiler vigentes bajo la ley derogada.
Aunque los ajustes golpean a los bolsillos de los inquilinos, la reducción progresiva indica un cambio en la tendencia que podría consolidarse durante 2025. El impacto de las políticas económicas implementadas en los últimos meses será clave para definir la trayectoria del mercado.
En este contexto, los pactos entre las partes cobran un rol central. La derogación de la normativa anterior y la implementación del DNU abrieron la puerta a acuerdos más flexibles entre propietarios e inquilinos.
“Estas negociaciones permiten ajustar las condiciones a las necesidades de ambas partes, facilitan un mercado más equilibrado y con mayor previsibilidad para los inquilinos, mientras los propietarios se adaptan a un escenario de ajustes más moderados”, concluyeron desde el sector.
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