Sin negociación: por qué ya casi no hay margen para discutir el precio de una vivienda en una operación inmobiliaria

El mercado inmobiliario experimenta un cambio notable: la brecha entre los precios de publicación y cierre de las operaciones se redujo significativamente. Este ajuste refleja un contexto de mayor dinamismo, impulsado por un aumento en la cantidad de operaciones de compra venta, una menor oferta de propiedades y una mayor precisión en las tasaciones inmobiliarias.

Al mismo tiempo, quienes cuentan con ahorros o acceso a créditos hipotecarios encuentran oportunidades únicas para adquirir inmuebles en un mercado aún en recuperación de valores en la ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires (GBA).

Hoy ya no se aceptan reducciones agresivas como hace dos o tres años. Anteriormente, los valores podían reducirse entre un 10% y 20% según los casos, tanto para compradores como para vendedores.

Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, comentó a Infobae, que la disminución de la brecha puede explicarse, en parte, por un cambio en la relación entre oferta y demanda. “Hace dos años, la ciudad contaba con 170.000 propiedades en venta, mientras que el promedio mensual de operaciones rondaba las 3.000. Actualmente, la oferta se redujo a 100.000 unidades, mientras que las ventas mensuales duplicaron ese número, alcanzaron las 6.000 (según el último informe de escrituras del Colegio de Escribanos porteño)”, explicó el directivo. A su vez, planteó que eso “genera un aumento en la absorción de propiedades: en cuatro meses, se comercializa un 24% del total disponible, frente al 7% que se absorbía en el mismo periodo hace dos años”.

Este fenómeno conduce los precios de cierre a niveles más cercanos a los de publicación. “La menor diferencia entre las tasaciones de distintas inmobiliarias también fue clave para generar confianza entre los propietarios. Antes, los precios de lista podían estar muy desfasados respecto de los precios de cierre, lo que dificultaba que los clientes confiaran en las tasaciones ofrecidas. Hoy, esa diferencia se redujo al 5%, alineándose con los valores históricos de negociación previos a 2020″, dijo Magnin.

El segmento refleja valores más sinceros en un contexto económico donde el dólar atraviesa una baja poco frecuente y la inflación también se desaceleró significativamente, factores clave para el sector inmobiliario.

Magnin también señaló que “la precisión en las tasaciones es crucial en un mercado donde la oferta disminuye y la demanda crece. Los propietarios buscan tasaciones realistas que permitan concretar ventas, lo que mejora la dinámica del mercado”.

La disponibilidad de créditos hipotecarios (en noviembre, los de la era de Javier Milei, superaron a los de Mauricio Macri) también contribuye a dinamizar el mercado, aunque aún de forma limitada.

El ajuste en la brecha de precios y la recuperación de la actividad inmobiliaria consolidan a CABA como un mercado de oportunidad para la compraventa de inmuebles, con expectativas de crecimiento sostenido en los próximos meses.

Los valores cayeron 40% entre 2018 y finales de 2023. Sin embargo, desde inicios de 2024 comenzaron a recuperarse, con una apreciación interanual de hasta 12% en barrios como Colegiales, Núñez, Recoleta, Villa Urquiza, Belgrano y Palermo.

Según Zonaprop, un monoambiente usado tiene un precio promedio de USD 100.000, mientras que un departamento de dos ambientes promedia USD 122.898 y uno de tres ambientes alcanza los USD 169.057.

Menos oferta

Según el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario Porteño en CABA, actualmente hay 67.689 departamentos publicados, la oferta disminuyó un 4,08% en los últimos 30 días.

Al tomarse como referencia octubre de 2022, la cantidad de publicaciones acumuló una reducción del 39,81%, lo que equivale a una disminución de 44.761 unidades entre octubre de 2022 y noviembre de 2024.

Qué ocurre en el GBA

En 2024, la estabilización de la inflación, aunque elevada al medirse interanual, permitió un mayor acuerdo entre compradores y vendedores sobre el valor de las propiedades en compra venta.

“Este contexto, sumado a la incertidumbre económica, incentivó a los propietarios a flexibilizar sus expectativas para garantizar ventas rápidas ante posibles devaluaciones del peso o incrementos en las tasas de interés”, destacó Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, quien opera entre Avellaneda y zonas aledañas.

La menor disparidad entre tasaciones inmobiliarias reforzó la percepción de estabilidad en el mercado, genera mayor confianza entre compradores al reducirse la incertidumbre por diferencias en las valoraciones.

La mayor aproximación entre precios de lista y de cierre simplificó las negociaciones, e impulsó un aumento en el volumen de transacciones. Belvedere agregó: “La transparencia en los valores solicitados y ofrecidos facilita los acuerdos, y reduce las barreras para concretar compras y ventas”.

Aunque se observa una recuperación en los valores inmobiliarios, esta tendencia depende de factores como la política económica, el control de la inflación y las tasas de interés. La estabilidad económica es un elemento clave para sostener esta recuperación.

Belvedere amplió: “En áreas como Avellaneda, la diferencia entre el precio de lista y el precio final negociado se mantiene entre el 5% y el 7%”.

En 2024, los departamentos usados en Avellaneda tienen valores que oscilan entre USD 1.500 y 1.700 por m2, según la ubicación. Las propiedades a estrenar alcanzan precios de USD 1.900 a USD 2.100 por m2, impulsados por mejores amenities y ubicaciones más demandadas.