Créditos hipotecarios: en noviembre se otorgaron USD 175 millones y ya superan los del arranque de la era Macri

El crédito hipotecario en la Argentina registró en noviembre un comportamiento dual. Mientras los créditos UVA a familias disminuyeron 4,1% en pesos respecto a octubre, en dólares se observó un leve crecimiento del 0,6%, impulsado por la caída del tipo de cambio oficial.

En total, las operaciones alcanzaron los USD 175,3 millones, cifra que se ubica por encima de los primeros meses de la gestión de Mauricio Macri en 2016, cuando los créditos hipotecarios ajustables por UVA comenzaron a implementarse.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario, consideró a Infobae que este cambio podría reflejar una estabilización en los niveles alcanzados. “Es posible que el primer impulso de demanda haya llegado a un techo. Esto no es negativo, ya que consolida niveles muy superiores a los de 2020-2023. Lo que podríamos observar ahora es un flujo más estable”, explicó.

Este repunte también está relacionado con la estabilidad cambiaria. La mejora en los salarios medidos en dólares y la percepción de que no se esperan aceleraciones inflacionarias resultaron clave para mantener la demanda de créditos hipotecarios ajustables por UVA.

El primer tramo de créditos de 2024 fue más rápido que el de 2016, “pero en aquel momento hubo un periodo inicial de aprendizaje en el que la sociedad y los bancos tuvieron que aprender a pensar y trabajar en UVA, además de que tener créditos indexados era algo nuevo”, destacó González Rouco.

Las escrituras con hipoteca casi duplican a las 2016

Según datos del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, en octubre de 2016 se realizaron 563 escrituras con hipoteca, un aumento del 19% respecto al mismo mes del año anterior. Estas representaron el 13,6% del total de actos notariales registrados, frente al 13,4% del año previo. En comparación, el desempeño actual del mercado muestra una mejora significativa.

En octubre de 2024, las escrituras con hipoteca ascendieron a 944 operaciones, un incremento del 300% frente al mismo mes de 2023. Este crecimiento también se refleja en el acumulado anual: hasta noviembre se estima que se contabilizarán aproximadamente 3.300 escrituras con hipoteca, más del doble de las 1.563 registradas en 2016 para el mismo período.

Este dato confirma un cambio estructural en el sector inmobiliario, que logró superar la crisis que marcó los años finales del gobierno de Mauricio Macri y los primeros de la gestión actual con Javier Milei.

Además, el mercado inmobiliario porteño en su conjunto alcanzó niveles récord. En octubre último se realizaron 5.987 actos notariales, el número más alto en siete años, acercándose al pico de 6.154 escrituras registrado en octubre de 2017, durante la efervescencia de los créditos UVA.

Según Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño, el aumento récord en las escrituras registrado en octubre es parte de un ciclo de crecimiento que se inició con mayor claridad hace un año, en un contexto de incertidumbre electoral. “Este ciclo interanual comenzó en 2021, aunque inicialmente se comparaba con los peores meses de la pandemia. Desde entonces, acumulamos 31 meses de subas interanuales”, destacó.

Este repunte reafirma la recuperación del sector y consolida su desempeño frente a los años más críticos.

“Para este año, proyectamos superar las 50.000 escrituras, aunque un muy buen año históricamente cerró con más de 70.000 (como 1998). Esto indica que aún hay margen para seguir en crecimiento”, señaló.

De Bártolo anticipó que 2025 podría mantener esta tendencia positiva si se consolida la estabilidad actual. “Con escenarios más previsibles, las familias se animan a dar el paso hacia el inmueble que soñaron, y esto se traduce directamente en el repunte de operaciones inmobiliarias”, agregó.

Se revirtió la tendencia negativa

El mercado inmobiliario refleja una tendencia positiva. En octubre, el precio promedio de las propiedades escrituradas alcanzó USD 104.000, con casi 6.000 operaciones registradas, con un aumento del 19% respecto al mismo mes de 2023 y un incremento interanual del 16 por ciento.

Según la consultora The First Capital Group, las líneas de crédito hipotecario, incluidos los ajustables por UVA, registraron un aumento del 21,9% en noviembre respecto a octubre y acumularon un crecimiento nominal del 151,7% en lo que va del año, aunque todavía por debajo de la inflación registrada.

Los bancos evalúan securitizar carteras hipotecarias en 2025 para obtener nuevos fondos. Además, 6 bancos ajustaron las tasas de interés —entre 0,5 y 3,5 puntos— y reducido plazos o porcentajes de financiamiento, tal como lo informó Infobae.

El desafío más importante es la accesibilidad. Adquirir una vivienda promedio en Argentina requiere ingresos equivalentes a dos salarios promedio durante un período de ocho años.

Este factor, sumado al impacto de las tasas más altas en algunos bancos, podría ralentizar el dinamismo observado a lo largo de 2024. Sin embargo, “las políticas económicas del gobierno, enfocadas en contener la inflación y estabilizar el dólar, podrían contribuir a sostener la recuperación total del crédito hipotecario en el mediano plazo”, concluyó González Rouco.