Cuánto dinero se necesita ganar para comprar una vivienda con crédito hipotecario y a qué prestar atención

Comprar una vivienda mediante un crédito hipotecario es una opción viable para cientos de familias, aunque el proceso exige planificación y un análisis detallado de las condiciones económicas.

Factores como el monto de la cuota, el ingreso necesario y las tasas de interés son determinantes en la accesibilidad al financiamiento.

En una Argentina donde la inflación tiende a desacelerarse, algunos sectores logran recuperar poder adquisitivo y capacidad de ahorro. Esto, junto a quienes pueden destinar mayores anticipos y asumir riesgos, reactivaron el mercado inmobiliario. En octubre, en CABA se concretaron cerca de 1.000 operaciones con crédito, mientras que en la provincia de Buenos Aires superaron las 1.300, el mejor octubre en ambos distritos en 7 años de acuerdo con lo relevado por los Colegios de Escribanos de ambos distritos.

Infobae detalló cuánto dinero se necesita para acceder a la vivienda propia. Los valores promedio de compraventa rondan los USD 100.000. A continuación se detalla cual es el salario ideal para poder pasar a ser propietario y qué tener presente para tener éxito en la operación.

Para adquirir un departamento usado de dos ambientes a 30 años, los valores de las cuotas varían según la ubicación. En Ciudad de Buenos Aires se puede acceder pagando cuotas de $350.000 mensuales, mientras que en Gran Buenos Aires (GBA), Córdoba y Rosario los montos rondan los $ 228.00 y 280.000 al inicio, respectivamente, según datos recientes de Reporte Inmobiliario.

“Estos cálculos corresponden a unidades estándar, sin amenities y ubicadas fuera de zonas premium”, señaló José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

El ingreso requerido para obtener un crédito hipotecario depende del valor de la propiedad y del porcentaje financiado. En CABA, financiar el 75% de un departamento usado de 43 metros cuadrados en Palermo exige ingresos mensuales demostrables entre $912.000 y 2.200.000 de pesos, dependiendo del banco y de las condiciones específicas.

Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, explicó: “Según operaciones realizadas recientemente, con ingresos de $1.500.000, algunos bancos otorgan créditos de hasta $52.000.000, mientras que ingresos de $2.500.000 pueden calificar para préstamos cercanos a $100.000.000″.

Principales requisitos financieros para acceder a un crédito hipotecario:

• Ingresos demostrables: Los bancos exigen ingresos estables y comprobables. La relación entre la cuota mensual del crédito y los ingresos netos del solicitante no debe superar generalmente el 30%. “Por ejemplo, si la cuota mensual es de $1.000.000, los ingresos netos requeridos serían de al menos $3.333.000″, especificó Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.
• Antigüedad laboral: Se requiere una antigüedad mínima en el empleo o actividad económica. Para empleados en relación de dependencia, suele ser de al menos un año; para autónomos o monotributistas, entre dos y tres años de actividad comprobable.
• Edad del solicitante: La edad mínima para acceder a un crédito hipotecario es de 18 años, mientras que la máxima para terminar de pagarlo depende del banco, y oscila entre los 65 y 85 años.

Bryn añadió: “Los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. Esto significa que el solicitante deberá contar con un ahorro previo para cubrir el anticipo o seña. Por ejemplo, para una propiedad de $100.000.000, si el banco financia el 75%, el solicitante deberá aportar $25.000.000 de sus ahorros, además de los gastos asociados”.

El costo por metro cuadrado es el principal factor de las variaciones en las condiciones de financiamiento entre localidades. En CABA, el precio promedio del m2 es el más alto del país (promedia USD 2321, según Zonaprop), lo que eleva las cuotas y los ingresos necesarios.

“En ciudades como Córdoba y Rosario, los valores inmobiliarios son más bajos, lo que facilita el acceso al crédito. Según nuestros datos, en La Docta, el m2 para departamentos usados de tres ambientes promedia en USD 1.055, y en Rosario, en USD 1.130 por m2, dijo Rozados.

Los bancos establecen que la cuota mensual no debe superar entre el 25% y el 30% del ingreso neto familiar, aunque en algunos casos pueden extender este porcentaje al 35%, dependiendo de la entidad financiera. Este límite es fundamental para garantizar que los compradores puedan afrontar los pagos a largo plazo sin comprometer su estabilidad financiera.

Tasas de interés más bajas y precios competitivos del metro cuadrado mejoran las condiciones de acceso, pues reducen tanto el valor de la cuota inicial como el nivel de ingresos mínimos requeridos para calificar. Actualmente, las tasas y los precios en dólares son considerados razonables para el contexto económico.

El historial crediticio también es crucial para la aprobación de un crédito hipotecario. Al respecto, destacó Bryn, “un historial impecable de pagos facilita el acceso a mejores tasas, mientras que morosidades o incumplimientos pueden generar rechazos o condiciones más estrictas”.

Al iniciar el trámite de solicitud, el banco verifica si el solicitante tiene deudas bancarias impagas o retrasos en los pagos de sus cuotas, así como el grado de endeudamiento, por ejemplo, en tarjetas de crédito. “No es lo mismo una persona que tenga una sola tarjeta y un pago promedio del 10% de su sueldo, a alguien que maneja varias tarjetas y cuyo pago mensual supera el 20% o 30% de sus ingresos”, destacó Bryn.

Además de los ingresos, los bancos evalúan otros criterios como la antigüedad laboral y el tipo de empleo.

Asimismo, es habitual que se sumen los ingresos de varias personas de la misma familia para calcular la capacidad de pago y acceder a montos mayores.

Puebla explicó que es habitual que los bancos consideren el ingreso familiar al calcular la capacidad de pago, ya que suelen ser los compradores del bien. “Los ingresos deben ser demostrables. Además, la antigüedad laboral mejora el scoring (puntaje para la calificación) y, por ende, la posibilidad de calificar para un crédito”, aclaró.

Para quienes consideran tomar un crédito hipotecario, desde el mercado inmobiliario sugieren:

• Investigar ofertas: Comparar las opciones disponibles en diferentes bancos para encontrar el financiamiento más adecuado.
• Consultar profesionales: Un asesor financiero o inmobiliario puede ayudar a identificar la mejor opción para las necesidades específicas.

Rozados concluyó que las condiciones actuales de tasas y precios son favorables, pero recordó que podrían ajustarse en el futuro, por lo que es clave “actuar con decisión”.