Centros logísticos: ¿por qué hay cada vez más y cuáles son las zonas más demandadas para instalarlos?

Los partidos de Campana, Zárate, Pilar y Luján se posicionan como los epicentros de la logística en Buenos Aires. La creciente demanda de espacios de almacenamiento y distribución convirtió a estas zonas en los destinos preferidos para empresas de e-commerce y grandes corporaciones, impulsadas por su estratégica ubicación y conectividad terrestre.

El auge del comercio electrónico y las compras vía plataformas digitales hicieron incrementar las entregas a domicilio (también llamadas Última Milla que incluye todo el proceso desde que usuario hace el pedido y recibe el paquete en su hogar) provocó una acelerada demanda de metros cuadrados dedicados a centros logísticos.

Las empresas de hoy necesitan responder a la creciente demanda de los consumidores, y para ello, requieren de espacios de almacenamiento más amplios y estratégicamente ubicados. Cada vez más compañías buscan zonas que les permitan no solo almacenar productos, sino también agilizar su proceso de distribución.

En este contexto, el mercado inmobiliario logístico experimentó un crecimiento considerable, con una expansión sostenida en la construcción de nuevos centros de almacenamiento y distribución. Se estiman más de 50 complejos en ejecución en varias partes del Gran Buenos Aires y la provincia bonaerense.

Un informe de Cushman & Wakefield, reveló que el submercado más activo fue el Triángulo San Eduardo en zona norte del GBA, seguido por zona sur y zona oeste. “Entre las áreas más demandadas para la instalación de centros logísticos destacan Campana, Zárate, el Parque Industrial de Pilar y Luján. Estas localidades se encuentran estratégicamente situadas cerca de importantes arterias de transporte, lo que facilita la distribución de mercancías. Además, ofrecen grandes extensiones de terreno a costos competitivos en comparación con zonas más urbanizadas,” señaló a Infobae Gabriel García, director de Operaciones de Celsur Logística.

Ubicarse en zonas estratégicas mejora la eficiencia, reduce costos y agiliza las entregas. Además, facilita la flexibilidad ante imprevistos

García amplió: “El mercado logístico seguirá expandiéndose hacia áreas periféricas, con Zárate como foco debido a su terreno disponible y buena conexión. La demanda por ubicaciones estratégicas aumentará, priorizando costo, infraestructura y acceso”.

Mercado

El mercado de centros logísticos y depósitos en zonas clave como Tortuguitas, Tigre y el Triángulo San Eduardo está experimentando una alta demanda en alquileres.

Alejandro Simonetti, gerente de la división inmuebles industriales y logísticos de Toribio Achával, los valores de venta de terrenos para depósitos en estas áreas oscilan entre los USD 600 y 1.200 por metro cuadrado. Zonas como Zárate y Campana, aunque más accesibles, también están en auge con precios que rondan los USD 450 por m2. Lo más importante es la ubicación, no solo la zonificación, sino también la rapidez de llegada, lo que explica por qué el parque nuevo sobre el Buen Ayre (conexión entre el norte y oeste del GBA) y la Panamericana se comercializa a USD 230 por m2″.

“Los costos de expensas son un tema lógico para el buen mantenimiento de los parques industriales, y que el aumento de cargos como el ABL o las tasas de ARBA hace que los nuevos centros logísticos, que concentran diversas actividades, resulten más atractivos. Esto, sumado a la optimización de costos y la mejora en seguridad, llevó a una mayor demanda de depósitos en zonas estratégicas”, amplió Simonetti.

Además, los sectores que más requieren estos espacios son la logística y las Pymes, quienes buscan depósitos para almacenar y distribuir productos.

Sin embargo, Simonetti también destacó que los inversores de rentas encuentran en este mercado una gran oportunidad, debido a los altos valores por alquileres. “La seguridad, la rapidez y la variedad de accesos hacen que estos lugares sean más atractivos. Desarrollos en Zárate, con naves de 1.100 m2 cubiertos se alquilan en bloques a precios de USD 4,30 por m2″.

Los precios de alquileres en zonas como el Triángulo San Eduardo rondan los USD 6,50 a 8 por m2, mientras que en Tigre fluctúan entre los USD 6,30 y 7,50 dólares.

Factores de expansión

Según Cushman & Wakefield, el mercado logístico sigue consolidando la sinergia entre las empresas de retail y los operadores logísticos, permitiendo que las compañías deleguen la gestión de la cadena de suministro a especialistas y se enfoquen en su negocio principal.

Actualmente, se están construyendo 161.026 m2 de nuevos centros logísticos, concentrados principalmente en la zona norte. Esto incluye 70.026 m2 en Ruta 9 (Escobar-Campana-Zárate), 50.000 m2 en Ruta 8 (Pilar), y 33.000 m2 en el Triángulo de San Eduardo. Se espera que parte de estos proyectos se finalicen entre fin de año e inicios de 2025.

Agustín Weiss, presidente del Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial (CIALI), señaló que “uno de los inmuebles más demandados en el mercado industrial y logístico actual son los depósitos para el abastecimiento de la última milla. Estos depósitos, ubicados en corredores cercanos a CABA, son clave para las empresas que buscan optimizar su distrib2², priorizando ubicaciones en sectores con seguridad y servicios, como los parques pyme”.

Los tipos de depósitos más demandados en estos parques incluyen características como 8 a 10 metros de altura libre, amplios portones de ingreso, aislante térmico e ignífugo, y red de incendio por hidrantes o sprinklers, según los requisitos municipales.

“Además, se valoran las playas de maniobra para camiones y estacionamientos para vehículos, lo que facilita la logística diaria”, concluyó Weiss.