Claves para alquilar bien: responsabilidades de propietarios e inquilinos, garantías y cómo evitar conflictos en los contratos

En los contratos de alquiler, las responsabilidades de mantenimiento se dividen entre inquilinos y propietarios, de acuerdo con el Código Civil y Comercial. Mientras que el inquilino se encarga de las reparaciones menores y del uso adecuado de la propiedad, el propietario es responsable de los arreglos estructurales y del mantenimiento general del inmueble. Este equilibrio en las obligaciones permite mantener la vivienda en buen estado durante el periodo del contrato.

Con el DNU que derogó la Ley de Alquileres, los nuevos contratos deben enfocarse en la duración, actualización de precios y plazos para renovar o finalizar. Es clave que propietarios e inquilinos detallen los términos para evitar futuros conflictos y cerrar el pacto correctamente.

Alberto Héctor Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario, aclaró a Infobae que el reciente DNU no derogó completamente las leyes 27.551 (2020) y 27.737 (2023). Por lo tanto, algunos artículos, modificados por esas normativas, siguen vigentes. Por ejemplo, el 1.201 aún estipula que el propietario debe mantener la propiedad en condiciones aptas para el uso acordado y asumir las reparaciones por daños no imputables al inquilino. “Es importante que ambas partes conozcan sus responsabilidades legales y cómo proceder ante reparaciones urgentes o no urgentes”, aclara.

Para facilitar el cumplimiento de estas obligaciones, algunos consejos útiles incluyen que el propietario mantenga un registro actualizado del domicilio donde recibe notificaciones y que el inquilino documente cualquier notificación enviada en caso de problemas urgentes.

Loyarte recomendó: “Si no se recibe respuesta en 24 horas para reparaciones urgentes, el inquilino puede hacerlas y reclamar el costo al propietario. Los daños menores, como el desgaste de grifos o manchas en las paredes, deben ser asumidos por el inquilino”.

Es clave que los propietarios y los inquilinos detallen claramente sus derechos y obligaciones, especialmente respecto al mantenimiento y las reparaciones, para evitar futuros conflictos.

“Las notificaciones y plazos deben estar explícitos en el contrato, y deben respetarse para que las partes puedan culminar la relación contractual sin inconvenientes”, agregó Loyarte.

Cómo entregar la vivienda al inicio del pacto

Algunos expertos inmobiliarios argumentan que el DNU presenta una falta de previsión legislativa que afecta a propietarios vulnerables, como jubilados, que no pueden afrontar las reparaciones necesarias tras el deterioro de la propiedad. Esta situación les impide alquilar la vivienda en condiciones óptimas, incluso cuando existe un “acuerdo de partes” para que el inquilino se haga cargo de algunas reparaciones.

“Esto significa que, a pesar de los acuerdos previos, el locador debe garantizar que la vivienda esté impecable y apta para ser habitada al momento de formalizar el contrato de alquiler”, aclaró Loyarte.

Cómo devolver el inmueble

Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, subrayó que el inquilino está obligado a devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, lo que generalmente incluye la pintura. “El contrato establece claramente este punto, y si el inquilino no cumple, el depósito en garantía se utiliza para cubrir las reparaciones necesarias, como volver a pintar la unidad”, explicó.

El inquilino también debe hacerse cargo de pequeñas reparaciones, como el cambio de “cueritos” o tomacorrientes por desgaste natural.

En cuanto a reparaciones mayores o estructurales, Zampone aclaró que la responsabilidad recae sobre el propietario o el consorcio, no sobre el inquilino.

“Si se rompe un caño, por ejemplo, es un problema del consorcio, que se cubre con expensas extraordinarias pagadas por el propietario”, amplió.

Además, el Código establece que el propietario debe mantener la propiedad apta para el uso acordado, asumiendo los costos de reparaciones que no sean imputables al inquilino. En caso de que el propietario no realice las reparaciones urgentes, el inquilino puede hacerlas por su cuenta, tras notificar al propietario, con cargo a este último.

Loyarte recomendó realizar una inspección del inmueble antes de finalizar el contrato para verificar su estado. “Si el depósito no cubre las reparaciones necesarias, el inquilino debe abonar la diferencia o el propietario podrá reclamar al garante”.

Qué pasa con el depósito

Existen dos puntos clave que deben aclararse respecto a los contratos de alquiler. Primero, la devolución del depósito varía según el régimen bajo el cual se haya firmado el contrato. Si el acuerdo es anterior a la Ley 27.551, generalmente se solicitaban dos meses de depósito. Con la implementación de la Ley 27.551 y la 27.737, el depósito debía devolverse al valor del último alquiler y constar en el acta de devolución de llaves.

Con el DNU actual, en muchos casos el depósito se toma en dólares para mantener su valor, lo que implica que al momento de su reintegro, se deben devolver dólares en billete, como los entregados al inicio.

Por otro lado, los seguros de caución o avales financieros generalmente no cubren daños a la propiedad, a menos que se contrate una cobertura específica. Este punto es clave para que los propietarios estén protegidos durante el alquiler.

“Es crucial que las partes acuerden claramente los términos de devolución del depósito y las garantías para evitar conflictos y cerrar el contrato de manera justa para ambos”, concluyó Loyarte.