Guía para evitar sorpresas: 8 claves a tener en cuenta al negociar nuevos contratos de alquiler

Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 a través del DNU 70/2023 del Gobierno, los contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación. Esto significó un cambio importante en la dinámica de los acuerdos de alquiler de viviendas. Ocho meses después de su implementación, tanto propietarios como inquilinos empiezan a adaptarse a las nuevas herramientas, que facilitan acuerdos libres y promueven relaciones contractuales estables hasta el término del contrato.

Uno de los principales aspectos que favoreció este cambio en comparación con lo sucedido hasta fin de 2023 (cuando prevalecía la escasez de inmuebles en pesos y el mercado inmobiliario estaba dolarizado) es el avance de la oferta de propiedades para alquilar en Buenos Aires y en las principales ciudades del país. En CABA, la disponibilidad de viviendas se incrementó un 200%, alcanzando más de 15.000 opciones. En Rosario y Córdoba capital, la oferta avanzó más del 120% desde inicios de año.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), dijo a Infobae que el DNU fue un cambio copernicano en el ámbito inmobiliario. “La reciente aprobación de la Ley de Bases, se reafirma la vigencia de este decreto, que afecta profundamente todas las relaciones contractuales en el sector, desde propietarios e inquilinos hasta compradores y vendedores. La aprobación del Congreso no sólo consolida la posición del DNU, sino que también elimina cualquier posibilidad de que sea revocado, proporcionando una seguridad jurídica significativa a todas las partes que hoy contratan bajo sus parámetros”, señaló.

Entre las claves de los nuevos contratos está la eliminación del plazo mínimo de duración del contrato, lo que otorga flexibilidad a las partes para pactar según su conveniencia”. Esto permite adaptarse mejor a contextos económicos fluctuantes y a las necesidades específicas de cada locatario y propietario.

A continuación, se brindan 8 tips o sugerencias para entender cómo funcionan las reglas actuales y la legislación vigente en contratos de alquiler habitacional. Es esencial considerar estos aspectos antes de firmar cualquier acuerdo, para asegurar que todas las partes estén bien informadas y establezcan una relación contractual clara y efectiva.

Un cambio significativo es la flexibilidad en cuanto al depósito en garantía, que ahora puede ser pactado en moneda extranjera y por montos acordados libremente entre las partes.

Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios, también confirmó que “se estableció la posibilidad de estipular el precio en la moneda que (las partes) consideren apropiada, ya sea de curso legal nacional o extranjera”.

Esta libertad se extiende a la actualización del precio del alquiler, que puede ser ajustado trimestral, cuatrimestral o semestralmente según el acuerdo entre propietario e inquilino.

La eliminación del plazo mínimo para los contratos de alquiler proporciona una flexibilidad sin precedentes, permitiendo que las partes ajusten la duración del contrato según sus necesidades y conveniencia.

Además, Enrique Abatti (h.), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de la CAPRA indicó que esto “alivia la presión en contextos inflacionarios”.

Los contratos ahora pueden estipular el precio en cualquier moneda que las partes consideren conveniente, así como la forma de ajuste, ya sea trimestral, cuatrimestral o semestralmente.

“Tanto el propietario como el inquilino pueden convenir el índice y la frecuencia de la actualización del precio, brindando mayor flexibilidad en las condiciones contractuales”, comentó Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario.

Las garantías vieron una notable flexibilización, permitiendo que se pacten diferentes tipos de avales para asegurar el cumplimiento del contrato.

Estas garantías pueden ser personales, respaldadas por un inmueble, un recibo de sueldo o facturación de ingresos.

Abatti (h.) destacó que “se permite la posibilidad de fijar más de una garantía por contrato, independientemente del destino del inmueble”.

Los contratantes tienen la libertad de elegir entre múltiples tipos de garantías, lo que proporciona mayor seguridad y flexibilidad a ambas partes.

Esper añadió que el depósito también puede actualizarse y acordarse en moneda nacional o extranjera.

La nueva normativa permite la rescisión anticipada del contrato por parte del inquilino en cualquier momento, abonando una indemnización equivalente al 10% de los alquileres futuros hasta la finalización del contrato.

Antes, explicó Abatti, “había que esperar que transcurran los primeros 6 meses para poder rescindir el contrato”.

En cuanto a valores, hoy en la ciudad de Buenos Aires el alquiler de un departamento de dos ambientes oscila entre $350.000 y $500.000 al mes. Estos valores pueden fluctuar en función de la inflación y la oferta y demanda del mercado.

Rodolfo Martín Barbieri, abogado y asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que una menor inflación “proporcionaría mayor estabilidad financiera y permitiría evitar la escalada de precios mes a mes, algo que podría verse antes de fin de año si la inflación se mantiene en el 4% o menos de esta cifra”.

Zonaprop informa que, en CABA, los valores de alquiler se estabilizaron y experimentaron una baja. El precio medio mensual de un departamento de dos ambientes aumentó un 4,5% en agosto. A pesar de un aumento acumulado del 45% en 2024, este crecimiento queda por debajo de la inflación anual del 94 por ciento. Sin embargo, sigue siendo una cifra elevada para los asalariados, cuyos ingresos aún no se han ajustado al ritmo inflacionario.

“Hoy los valores de punto de partida y las actualizaciones en los contratos de alquiler están siendo considerablemente menores que a principios de año”, añadió Barbieri.

Los contratos actuales muestran mayor previsión por parte de locadores y locatarios en cuanto a plazos, monedas y ajustes de precios.

Según Loyarte es esencial “expresar todas las cláusulas relevantes en la redacción del contrato. De hecho se pueden aplicar varios tipos de ajustes en un mismo contrato de 24 meses de duración, pero debe quedar aclarado en el pacto y firmado por ambas partes”.

Los contratos deben incluir cláusulas relacionadas con la distribución de gastos, responsabilidad por daños y reparaciones, seguro de incendio y otros aspectos importantes.

Esper subrayó la importancia de especificar “cómo se reparten los gastos del inmueble, incluyendo servicios, impuestos, tasas y expensas”.

Ahora las expensas ordinarias las debe pagar el inquilino y el dueño las extraordinarias, pero hay casos en donde se pacta que las expensas las abonen los locatarios, pero debe quedar asentado.

“También es clave definir claramente quién asume la responsabilidad por las roturas de objetos y quién debe encargarse de reparar los deterioros”, acotó Loyarte.