El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires experimentó una notable mejora en la oferta de propiedades tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/23. Según destacan desde este sector, esta medida también impulsó la rentabilidad de los alquileres residenciales, revirtiendo una tendencia negativa que se había mantenido durante varios años. Se espera que esta mejora continúe en el futuro cercano.
En 2024 sorprenden dos barrios: Parque Patricios y San Cristóbal. Dos distritos ubicados en el sur de CABA, que emergieron como las zonas más apropiadas para la inversión en departamentos usados con fines de alquiler. Estos barrios exhibieron un atractivo incremento en su rentabilidad, destacando particularmente por las recientes transformaciones urbanísticas (como el Distrito Tecnológico, por ejemplo) y sus prometedoras perspectivas.
La ventaja de ambas zonas se revela al analizar la relación entre el precio de alquiler en pesos y el costo de venta de propiedades similares. Parque Patricios sobresalió con una rentabilidad de 5,41% para viviendas de tres ambientes, mientras que San Cristóbal mostró un rendimiento de 5,43% en unidades de cuatro ambientes, de acuerdo con datos aportados por Reporte Inmobiliario.
“El análisis de la rentabilidad inmobiliaria en Buenos Aires sugiere que, tradicionalmente, las zonas menos atractivas para inversores de alto poder adquisitivo, como Almagro, Once y Liniers, ofrecen mayores rendimientos. Esto se debe a una combinación de precios de venta accesibles y tarifas de alquiler competitivas,” explicó Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
En cuanto a los barrios porteños que ofrecen una mayor rentabilidad en el mercado inmobiliario, son aquellos menos elegibles por los inversores, como algunos del corredor sur y oeste porteño, así como varios del corredor norte de la Ciudad (Saavedra entre ellos).
Gómez Picasso agregó que “esta situación se debe a que, a pesar de tener un valor de venta más bajo, sus alquileres son comparativamente aceptables, lo que resulta en una rentabilidad más alta. Históricamente, los barrios considerados más riesgosos para los inversores fueron los que generan una mayor rentabilidad”.
Parque Patricios se destaca como uno de los barrios que ofrece una mayor rentabilidad en el mercado, y esto se debe a diversos factores. En primer lugar, la creación del Distrito Tecnológico en la Ciudad en 2008, promovido por el Gobierno porteño impulsó la industria tecnológica y del conocimiento, otorgando importantes beneficios impositivos.
Flavio Galli, CEO del Grupo Tueroc, dijo que “la ubicación geográfica privilegiada de Parque Patricios, en cercanía al centro de la Ciudad y con excelente conectividad a través de la línea H de subterráneos y Metrobús, lo convierte en un punto estratégico para la inversión inmobiliaria. La posibilidad de construcción, junto con la presencia de universidades, llevó a una transformación urbana significativa, generando un aumento en la demanda y, por ende, una mejor rentabilidad para los inversores”.
Unidades
En cuanto a la selección específica de propiedades, el mercado actual muestra una escasez de unidades pequeñas y medianas en barrios como Palermo, Belgrano y Recoleta, lo que indica una fuerte demanda y una potencial ventaja al invertir en dichas opciones.
El arquitecto y experto en real estate, Oscar Puebla destacó que la rentabilidad en Parque Patricios y San Cristóbal se ve influenciada positivamente por el bajo costo por metro cuadrado (menos de USD 900): “Además de la presencia de edificios modernos que, al no contar con servicios adicionales como seguridad o amenities, ofrecen un valor de alquiler más competitivo”.
Post DNU las propiedades cerradas o vacías se perfilan como una inversión poco favorable para todos los involucrados en este sector.
“Esto se debe, en parte, a las políticas de la ley derogada que generaron complicaciones tanto para los propietarios como para los inquilinos. La implementación de contratos a dos años con actualizaciones trimestrales condujo hacia la incorporación masiva de propiedades al mercado, lo que ejerció presión a la baja sobre los precios de punta de partida de contratos”, añadió Puebla.
Precios y márgenes
En los barrios más rentables los valores de alquileres en pesos y rentabilidad en dólares según Reporte Inmobiliario son los siguientes:
San Cristóbal: monoambientes valen USD 57.000 y un alquiler promedia $240.000 mensuales, la rentabilidad es 4,55% anual.
Balvanera: monoambientes valen USD 52.000 y un alquiler promedia $220.000 mensuales, y la rentabilidad es 4,55% anual.
Once: dos ambientes valen USD 52.500 y el alquiler es de $280.000 en promedio, y la rentabilidad trepa al 5,29% anual.
Floresta: dos ambientes valen USD 65.000 y el alquiler es de $300.000, y la rentabilidad es 4,99% anual.
Parque Patricios: tres ambientes valen USD 80.000 y el alquiler es de $400.000, y la rentabilidad es 5,41% anual.
San Nicolás: tres ambientes valen USD 99.000, y el alquiler es de $450.000 y la rentabilidad es 4,87% anual.
Balvanera: cuatro ambientes valen USD 135.000 y el alquiler es de $800.000, y la rentabilidad es del 6,81% anual.
San Cristóbal: cuatro ambientes valen USD 119.500 y el alquiler es de $600.000, y la rentabilidad es del 5,43% anual.
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