Alquileres: desde la derogación de la ley, la oferta de departamentos en CABA saltó más de 300%

A pesar del rechazo que el DNU 70/23 recibió en el Senado, el mercado tiende a estabilizarse. Los precios se desaceleraron en el punto de partida de los contratos ante una expansión inmobiliaria récord

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La combinación de más opciones disponibles y ajustes en los precios sugiere una dinámica más favorable para aquellos en búsqueda de vivienda, a la par que plantea desafíos para propietarios y desarrolladores en un contexto económico fluctuante.
 (Imagen Ilustrativa Infobae)
La combinación de más opciones disponibles y ajustes en los precios sugiere una dinámica más favorable para aquellos en búsqueda de vivienda, a la par que plantea desafíos para propietarios y desarrolladores en un contexto económico fluctuante. (Imagen Ilustrativa Infobae)

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23, el mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires registró un notorio aumento en la oferta de departamentos en alquiler. Un análisis reveló que la disponibilidad de unidades se expandió un 304% interanual. A pesar del rechazo del Senado a la validez del DNU, este continuará vigente hasta que la Cámara de Diputados se pronuncie al respecto, que recién lo haría el próximo mes.

Desde fin de año cuando se derogó la Ley de Alquileres de 2020, la oferta de viviendas alcanzó niveles récord. Ahora, con la posibilidad de establecer acuerdos flexibles entre las partes, los propietarios comprenden que pueden negociar contratos de alquiler de doce meses o dos años, con ajustes que compensan la inflación en períodos más cortos.

El trabajo realizado por Argenprop confirmó que los departamentos de 1 y 2 ambientes encabezaron el crecimiento con un aumento del 375% y 286% respectivamente, seguidos por las unidades de 3 ambientes con un 162%, mientras que los departamentos más grandes, de 4, 5 o más ambientes, registraron incrementos más moderados del 67% y 74% respectivamente.

En la actualidad, un monoambiente de 35 metros cuadrados en Almagro o Caballito tiene un precio inicial de $150.000 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 45 metros cuadrados en Almagro, Parque Patricios o Palermo SoHo comienza en $185.000 mensuales.

Gonzalo Villanustre, CEO de esta plataforma, confirmó a Infobae que “esta expansión en la oferta se tradujo en una desaceleración en los precios de alquiler, principalmente en las unidades de mayor tamaño. Para noviembre de 2023, estos precios habían alcanzado su máximo, pero para febrero de 2024, se observó una reducción de al menos el 15% en el precio promedio de los departamentos de 3 y 4 ambientes en CABA”.

Un departamento de 3 ambientes con 60 m2 en zonas como Constitución, Liniers o San Nicolás tiene un precio inicial de $200.000 al mes. Mientras tanto, los departamentos de 4 ambientes con más de 80 m2 en áreas como Parque Chacabuco, La Boca o Recoleta, comienzan en $320.000 mensuales.

Infografía: Marcelo Regalado.
Infografía: Marcelo Regalado.

La moneda en que se hacen las ofertas también mostró cambios significativos; los avisos en pesos aumentaron un 258%, mientras que aquellos en dólares lo hicieron en un 112%. “La continua presencia de ofertas en dólares se atribuye a varios factores, incluidos la volatilidad cambiaria y la demanda de inquilinos extranjeros”, añadió Villanustre.

El análisis por barrios reveló que la oferta se incrementó en todas las zonas, siendo Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza y Almagro algunos de los barrios con mayor aumento. No obstante, áreas como Villa Lugano, Versalles y Villa Soldati experimentaron los menores crecimientos, aunque aún así significativos.

Mayor ritmo en inmobiliarias

Con la variabilidad en precios, y el aumento en la diversificación de las propuestas por zona y tamaño, el mercado inmobiliario de CABA parece ingresar en una nueva etapa.

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señaló que desde la implementación del DNU, se observó un significativo aumento en el porcentaje de la cartera de propiedades destinadas al alquiler habitacional (no temporario). “Las tasaciones para alquiler tradicional crecieron semana tras semana, llegando a triplicarse en algunos casos”.

La ley anterior y sus modificaciones carecían de previsibilidad y seguridad jurídica, lo que afectaba la defensa de la propiedad privada argumentan desde el segmento.

“La actualización anual implicaba pérdidas para los propietarios frente a la inflación, mientras que la extensión del contrato en un entorno de incertidumbre no resultaba atractiva para los inversores. La implementación del DNU resolvió estos problemas. En nuestras oficinas la cantidad de propiedades en alquiler tradicional se expandió un 20% desde fin de año”, reconoció Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Aún en las inmobiliarias reciben numerosas consultas por parte de propietarios que aún se encuentran indecisos respecto a sus próximos pasos
Aún en las inmobiliarias reciben numerosas consultas por parte de propietarios que aún se encuentran indecisos respecto a sus próximos pasos

En general, se están celebrando contratos con una duración de dos años, en los cuales el pago se realiza en pesos y se actualizan según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL), con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

En Century la oferta de alquileres tradicionales en CABA registró un aumento de más del 100% en apenas casi tres meses.

Esta flexibilización permitió que vuelvan al mercado los inmuebles que habían sido retirados de la oferta durante la vigencia de la ley anterior

Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas, señaló que “sin embargo, a pesar de este incremento en la oferta, la demanda sigue siendo significativamente superior, lo que se traduce en una rápida ocupación de los alquileres ofrecidos a precios de mercado y con condiciones razonables. En consecuencia, los inquilinos tienen pocas oportunidades de negociación, porque los inmuebles suelen ser alquilados en un plazo no mayor a una semana”.

Desaceleración

La rapidez con la que se alquila un departamento dependerá además de su precio de las condiciones del acuerdo y el estado del inmueble. “Los precios se desaceleraron y el éxito de concretar un acuerdo rápidamente también estará determinado por la cifra que se haya publicado en el mercado”, añadió Altgelt.

Si bien la inflación sigue siendo una realidad, se notó una evidente desaceleración en los valores. Con el aumento de la oferta, la competencia en el mercado inmobiliario se intensifica, lo que resulta en una situación donde los inmuebles con precios poco competitivos no se alquilan.

Migliorisi comentó: “Los propietarios se encuentran enfrentando una mayor competencia, ya que la mayoría busca dos cosas: asegurar un buen inquilino y no perder ante la inflación”.

Otra tendencia es que los propietarios que antes ofrecían inmuebles en alquiler temporal están cambiando su enfoque. “La mayoría se inclina hacia la modalidad de alquileres tradicionales. Optan por contratos en pesos que les brinda una rentabilidad superior y reduce el riesgo de tener propiedades desocupadas”, concluyó Casasnovas.