Alquileres e incertidumbre total: la mayoría de los dueños y los inquilinos no saben qué hacer

La derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei, sigue generando opiniones divididas entre propietarios e inquilinos, en medio de una crisis inmobiliaria caracterizada por la dificultad de acceder a viviendas debido a la escasez de unidades disponibles y a los elevados costos de acceso.

A la par de esta situación en la ciudad de Buenos Aires se confirmó que los alquileres subieron un 260% interanual.

Los propietarios de inmuebles argumentan que la opción de acuerdos entre partes, que operó hasta 2020, y el retorno al mecanismo del Código Civil y Comercial, son vías útiles para aliviar la presión y están en proceso de evaluación para determinar la posibilidad de volver a ofrecer sus propiedades en alquiler habitacional.

Bárbara Durán, de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, subrayó la importancia de la defensa de la propiedad privada y la seguridad jurídica. Una rápida intervención judicial para recuperar la propiedad y ponerla nuevamente en alquiler, junto con la ejecución eficiente de garantías para el cobro, son elementos esenciales, señaló. Según la entidad, los acuerdos directos entre las partes no han presentado históricamente problemas. “Reconocemos la mutua dependencia y estamos comprometidos a cuidar a los buenos inquilinos sin necesidad de intermediarios o representantes”, añadió Durán.

Divergentes

En cambio, los inquilinos expresaron rechazo. En tanto, ayer se supo que el juez del fuero contencioso administrativo federal Enrique Lavié Pico, habilitó la feria judicial para tratar el planteo de nulidad del DNU que presentó la Asociación Civil Inquilinos Agrupados.

Otras agrupaciones, como la Fundación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad y el Observatorio del Derecho a la Ciudad y de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, presentaron recursos de amparo similares contra el DNU.

“El problema de los alquileres, vinculado al contexto de crisis económica, requiere una intervención estatal debido a la proyectada inflación del 30% mensual. Aunque las modificaciones normativas no son suficientes para resolver la situación, es relevante la intervención del Estado para considerar la vivienda como un derecho humano y garantizar el acceso, evitando que el mercado se convierta en el principal regulador de las relaciones económicas y sociales en este ámbito”, enfatizó Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad.

Qué interrogantes plantean los locatarios

Las consultas frecuentes de los inquilinos giran en torno a posibles violaciones contractuales por parte de inmobiliarias o propietarios. Se encuentran con la solicitud de nuevos contratos cuando aún les queda uno o dos años, así como propuestas de aumento en los alquileres aún vigentes.

Diego Fernández Camillo, del Movimiento Inquilino Nacional, dijo que “las consultas por lo general se basan en los incumplimientos contractuales por parte de las inmobiliarias -o el propietario-. Ya sea porque les piden que tienen que hacer un nuevo contrato, cuando aún les queda uno o dos años en la propiedad, o porque les preguntan si tienen la voluntad de subir el pago de alquiler porque quedó bajo. Les aconsejamos que mantengan la mejor relación posible con la inmobiliaria, y que traten de negociar lo mejor posible. Donde junto al inquilino entendemos que lo mejor posible es que no se lleve más del 35 % de su salario; algo que hoy no sucede”.

Otra inquietud se centra en la modificación del Índice de Contratos de Locación (ICL) en octubre. La propuesta es que el índice esté vinculado al salario y se actualice semestralmente. Además, se aboga por la reducción de cargas tributarias para los pequeños propietarios, reflejándose eventualmente en los precios.

Aunque se espera una mayor oferta, los inquilinos dudan de su accesibilidad debido a los elevados precios y condiciones que se imponen en los contratos.

Negociación desesperada

“La negociación se vuelve desesperada, ya que la vivienda se percibe como un elemento básico para construirse en la sociedad, mientras que para la otra parte, suele ser simplemente un ingreso adicional, especialmente cuando no se trata de pequeños propietarios”, comentó Fernández Camillo.

En Córdoba, un departamento de dos ambientes ya alcanza los $300.000 mensuales, algo similar ocurre en Rosario y Mendoza capital.

Maximiliano Vittar Lucero, de la Asociación de Inquilinos de Córdoba y del Movimiento Nacional, señaló que la mejor acción para aquellos sin vivienda propia es organizarse. Según él “el DNU es inconstitucional al derogar la ley y realizar cambios indebidos en el Código Civil y Comercial. Nuestro primer objetivo debe ser lograr un rechazo generalizado al DNU por parte de las familias que alquilan, estableciendo condiciones más favorables”.

No se deben suscribir contratos en dólares ni aceptar ajustes que no estén alineados con la dinámica de incremento salarial de los trabajadores que buscan alquilar.

“Además, resulta inviable asumir los elevados costos asociados con la formalización de nuevos contratos (en la ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires superan el millón de pesos). La discusión de condiciones se torna difícil, especialmente en relación con las comisiones inmobiliarias y los impuestos de sellos, los cuales recaen sobre los inquilinos. Es necesario abordar estos temas en una agenda que coloque a la vivienda como protagonista central”, concluyó Vittar Lucero.