A pesar del aumento de los alquileres, volvió a caer la rentabilidad inmobiliaria en CABA

A pesar del incremento en los precios de alquileres de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires (en todos los barrios se registraron aumentos por más del 220%), la rentabilidad, que se mide por la relación de los ingresos que genera el alquiler de una propiedad con su valor de venta. Esa relación, medida en porcentaje anual, tuvo una disminución significativa.

Así lo confirmó un análisis privado que detectó que en base a los datos de octubre último el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes fue del 3,48%, mientras que hasta julio superaba el 4% y a principios de año había llegado a promediar un 6% anual.

La principal causa fue la devaluación y la evolución de los precios de las viviendas de los alquileres.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae que el tamaño de la devaluación provocó una disminución en el valor de los alquileres, a pesar del notorio aumento de estos en pesos al ser convertidos a la cotización del dólar blue. Simultáneamente, los precios de las viviendas en dólares no experimentaron una reducción proporcional necesaria para mantener la rentabilidad. En la fórmula de cálculo, el numerador (el precio del alquiler en dólares) disminuyó más rápidamente que el valor de venta de la propiedad, también medido en la misma moneda”.

La rentabilidad inmobiliaria se deriva de la comparación de los valores medios de menos de 550 unidades disponibles para alquiler formal a tres años en pesos, publicadas en buscadores de Internet. Este análisis se compara con las unidades homogéneas ofertadas en venta en cada barrio porteño.

“En una economía marcada por variables macroeconómicas inestables, como el tipo de cambio e inflación, que experimentan cambios mensuales e incluso diarios, resulta sumamente desafiante establecer o proyectar un horizonte de estabilidad en las rentas. Las fluctuaciones en la rentabilidad son una consecuencia directa de esta inestabilidad”, agregó Rozados.

Qué conviene comprar y porqué

En relación con la rentabilidad promedio al comienzo de un contrato de alquiler tradicional de 3 años para unidades usadas, los dos ambientes destacan al ofrecer la renta más elevada con un 4,1%; les siguen los monoambientes con un 3,57% y los 3 ambientes con un 3,51 por ciento. Por otro lado, las unidades más amplias de 3 dormitorios presentan la menor rentabilidad, registrando un 2,75% en octubre pasado.

Daniel Bryn, analista de Real Estate y creador de Monitor Inmobiliario, señaló a Infobae que persiste un momento propicio para adquirir propiedades. “El valor del metro cuadrado, ajustado por la inflación, retrocedió a niveles equivalentes a los de 2008. No obstante, la rentabilidad dependerá de la evolución de los alquileres, situada entre el 3% y el 4% anual”, explicó.

Las unidades más pequeñas, como los monoambientes o los de dos ambientes, son las más recomendables para aquellos que planean comprar una propiedad con fines de alquiler.

“A veces, tener tres monoambientes rinde más que disponer de un único departamento de tres ambientes en CABA. A medida que la superficie del departamento aumenta, el rendimiento disminuye. Por esta razón, en la actualidad, la elección típica para invertir en alquileres es el departamento de dos ambientes, e incluso el monoambiente”, explicó Bryn.

En el contexto histórico, durante las décadas de los ‘80 y ‘90, la rentabilidad de los alquileres residenciales se situaba generalmente entre el 10% y el 12% anual.

Según señaló Rozados, “con la caída de la convertibilidad a partir de 2002 y el realineamiento de los precios relativos como resultado de la fuerte devaluación de ese año, la rentabilidad se redujo a la mitad, manteniéndose constante entre el 5% y el 4% hasta hace 3 años. En ese período, incluso llegó a ubicarse cerca del 2%. Desde hace 18 meses, oscila entre el 3% y el 4%”.

Por barrios

En monoambientes, en Villa Crespo se obtiene una rentabilidad del 5,33%, y en Retiro desciende a menos del 3% anual.

“Debido a la limitada y de baja calidad oferta de alquiler, restringida a unos pocos barrios con condiciones de mantenimiento inferiores a la media, los precios encuentran una restricción significativa. Esto resulta en una rentabilidad menor para estas unidades en comparación con el valor pretendido para su venta. En cambio, las unidades más pequeñas experimentan una mayor demanda, generando una competencia de precios que respalda un aumento y contribuye a equilibrar su rentabilidad”, señaló Rozados.

En dos ambientes, San Telmo trepó en octubre a una rentabilidad de 5,49% y la más baja se encontró en Palermo que dio 3,16 por ciento.

La perspectiva puede mejorar, pero dependerá de las variables macroeconómicas generadas por el próximo Gobierno nacional. La evolución estará vinculada a la trayectoria del tipo de cambio a lo largo del tiempo. Durante devaluaciones, los precios de alquiler en pesos, medidos en dólares, disminuyen más rápido que los precios de venta, que se establecen en dólares, llevando a una reducción de la rentabilidad en dólares en esos casos. En periodos de estabilidad cambiaria con alta inflación en pesos, la rentabilidad en dólares tiende a aumentar.

“Los mejores negocios se concretan cuando pocos están comprando. Hoy los valores del m2 están por el piso, y hasta podrían descender un poco más, pero mi consejo es que, si hay interés en una propiedad específica, se inicie una negociación y se considere en los valores de oferta la incertidumbre actual en la economía y la política”, concluyó Bryn.