Ya está vigente la nueva Ley de Alquileres: los cambios que deben tenerse en cuenta a la hora de firmar los contratos

La Cámara de Diputados aprobó la semana pasada la reforma de la Ley de Alquileres, que fue modificada por el oficialismo en el Senado. En tiempo récord, menos de una semana después, esta nueva regulación fue promulgada por el Ejecutivo y hoy entra en vigencia para nuevos contratos de alquileres.

Si bien los contratos continuarán siendo de tres años, la actualización se realizará a través del coeficiente Casa Propia en lugar del Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central. Además, los aumentos contractuales serán semestrales y se prohíben las publicaciones en dólares (los acuerdos entre las partes deben ser exclusivamente en moneda nacional).

No obstante, el segmento inmobiliario sigue desconcertado y se debate del impacto a largo plazo que tendrán los cambios en el sector. El Congreso, en tanto, buscó “ajustar” el mercado de alquileres, que desde la promulgación de la ley en junio de 2020 ha experimentado una oferta limitada, incrementos notables (como informó Infobae, en 39 meses en CABA los valores aumentaron un 892%) y la utilización de contratos en moneda extranjera.

La norma desde ahora

La reciente legislación ha prohibido la práctica de los alquileres en dólares ahora ya publicada en el Boletín Oficial que divulga el Poder Ejecutivo nacional, estableciendo de manera categórica que los precios deben expresarse en moneda nacional.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma establece actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos enfrentarán dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

Esta legislación introduce el uso del coeficiente Casa Propia, un indicador empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, como base para el ajuste de los precios de los alquileres.

La fórmula Casa Propia se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se toma el 90% del promedio de la variación salarial.

Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve estabilidad en la actualización de alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. Ofrece una estrategia más equitativa y predecible en Argentina.

Para determinar el incremento en el alquiler, los inquilinos deberán considerar los valores del coeficiente Casa Propia (de acuerdo a como lo ejemplifica Infobae) correspondientes a los últimos seis meses. Deberán multiplicar estos valores entre sí y, a ese resultado, aplicar la multiplicación por el monto de la cuota de alquiler actualmente en vigor.

Otras modificaciones

Los contratos de alquiler suscritos a partir de este miércoles deberán estipular un plazo mínimo de tres años.

Además, la legislación contempla diversos beneficios fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos, relacionados con el pago del monotributo, el Impuesto a los Bienes Personales y el Impuesto a los Débitos y Créditos (“al cheque”).Establece que los ingresos generados exclusivamente por la locación de hasta dos inmuebles quedarán exentos del pago del monotributo.

La legislación también ofrece la posibilidad de descontar un 10% del valor total del alquiler anual del Impuesto a las Ganancias tanto para el propietario como para el inquilino. Además, se invita a las provincias a considerar otros beneficios fiscales, lo que abre la puerta a un abanico de ventajas tributarias adicionales en el ámbito de los alquileres.

Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de entrega del inmueble.

Opiniones encontradas

La reforma de la ley trajo opiniones encontradas entre las tres partes que participan de un contrato de alquiler: es decir propietarios, inquilinos e inmobiliarios.

Sin embargo, es importante destacar que aquellos que han suscrito contratos recientes verán que su duración se mantendrá en tres años, y la actualización de los precios será anual, basada en el ICL.

Alejandro Braña, experto en el sector inmobiliario y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario de Buenos Aires, compartió su perspectiva con Infobae, expresando que “esta reforma ha agravado claramente la situación, lo cual parecía inverosímil, y esto es algo que, sinceramente, solo podría suceder en nuestro país”. Además, señaló que en los grupos de WhatsApp que comparte con colegas observó “que los propietarios que aún se aventuraban a ofrecer sus inmuebles en alquiler están solicitando la suspensión de estas ofertas, con la esperanza de un cambio en el Gobierno nacional y una modificación de esta situación a corto plazo”.

Mientras tanto, entre los inquilinos existe un sentimiento de satisfacción, aunque reconocen que esta es solo una etapa en el proceso. Consideran que es necesario implementar políticas que aborden los desafíos de la vivienda, como la creación de un plan de créditos hipotecarios no vinculados a la inflación, sino al Coeficiente de Variación Salarial.

Diego Fernández Camillo, del Movimiento Nacional Inquilinos reconoció a Infobae que la fórmula Casa Propia representa un cambio significativo “aunque aún no se han definido cifras concretas, lo que plantea interrogantes sobre el límite de los incrementos en los alquileres”.

A pesar de que la aprobación en el Senado fue bien recibida, es importante destacar que la efectividad de estas medidas depende en gran medida de un organismo regulador sólido. “Hasta la fecha, no se ha establecido un órgano de este tipo, por eso proponemos la creación de una Secretaría Nacional del Alquiler. La presencia activa del Estado es crucial, si no el mercado impone sus propias dinámicas, lo que podría perjudicar tanto a inquilinos como a pequeños propietarios. En lugar de centrarse en la propiedad en sí, debemos abordar de raíz los problemas que enfrentamos en el mercado de alquileres”, acotó Fernández Camillo.

Qué dicen los propietarios

La reforma de ley y lo que pueda suceder genera incertidumbre en momentos en donde la escasez de oferta es notoria en todo el país. En ciudad de Buenos Aires cayó un 64% en dos años y los precios subieron con fuerza: por un dos ambientes ya se piden $200.000 mensuales en promedio.

Enrique Abatti (h), especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), señaló a Infobae que la formalización de nuevos contratos de alquiler será escasa tanto antes como después de la promulgación de la nueva ley. Esta perspectiva se debe a que tanto la ley actual como la reforma establecen un plazo mínimo de tres años. “La diferencia radica en la periodicidad de los ajustes; la ley actual es anual, mientras que la nueva exige ajustes no inferiores a cada seis meses. Sin embargo, tanto el ICL actual como el nuevo, basado en un coeficiente publicado por el Indec, no reflejan la inflación real, lo que preocupa a los propietarios”, dijo.

Por otro lado, los contratos vigentes bajo la ley 27.551 que estén a punto de vencer plantean un dilema para los propietarios. Estos se resisten a renovarlos, y en ese caso, la ley existente continúa aplicándose, manteniendo el plazo mínimo de tres años.

Respecto a la coexistencia de dos tipos de contratos, es importante destacar que las leyes se aplican hacia el futuro y no tienen efecto retroactivo.