Alquileres: luego de la aprobación de la ley, se frenaron los nuevos contratos y hay fuertes aumentos en las prórrogas

La reciente aprobación de los cambios propuestos por el oficialismo a la Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020, ha reavivado un debate en el sector de los comercializadores. Expertos anticipan que estas modificaciones podrían resultar en una reducción casi total de la oferta de alquileres y un aumento en los precios de los nuevos contratos. Además, se frenaron acuerdos que estaban a punto de concretarse.

Se espera que la nueva norma entre en vigencia en el transcurso de este mes o a comienzos de noviembre.

En Diputados se aprobó el proyecto proveniente del Senado, consolidando así el triunfo del oficialismo. Estos cambios representan un hito en el mercado inmobiliario argentino, suscitando expectativas y preocupaciones entre los actores involucrados. Entre las modificaciones más significativas, se destaca la extensión de la duración de los contratos a tres años y el reemplazo del Índice de Contratos de Locación (ICL) por el coeficiente Casa Propia, el cual es divulgado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y está en uso desde 2021 para la actualización de créditos del programa Procrear II.

En tanto, en las inmobiliarias se respira un aire de desconcierto, en medio de la creciente escasez de unidades. Muchos propietarios, descontentos con la ley vigente desde junio de 2020, han optado por poner en venta, prestar o dejar vacías sus propiedades a medida que las recuperaron.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, aseguró que no se están formalizando nuevos contratos y el mercado formal se encuentra parado. “Quienes buscan alquiler se ponen en contacto directo con los propietarios de departamentos disponibles para acordar las condiciones y precios de manera individual. Las recientes modificaciones en la ley son consideradas irrelevantes para el día a día del sector”, dijo.

Los expertos sostienen que las reformas aprobadas en Diputados no favorecerá el aumento de la oferta de viviendas en alquiler. Reporte Inmobiliario reportó una reducción del 63% en la oferta porteña en los últimos dos años. Además, las decisiones de los propietarios que tienen departamentos para alquilar no se verán alteradas por estos cambios; no se espera que haya un aumento en la disposición de alquilar bajo las nuevas regulaciones.

“Es importante destacar que muchos propietarios tenían expectativas con respecto a las propuestas de Diputados, que incluían la posibilidad de volver a contratos de dos años con ajustes libres y acuerdos entre las partes cada 6 meses o cuatrimestrales. Estas modificaciones, de haber sido aprobadas, habrían impulsado una mayor cantidad de contratos bajo la ley”, expresó Balayan.

Subas y extensiones

Los aumentos de alquileres en CABA y Gran Buenos Aires superaron el 143% hasta septiembre de 2023, con incrementos interanuales que superan el 200% para departamentos y casas, considerablemente más que el 115% interanual proporcionado por el ICL en octubre.

Gustavo Martínez, cuya hija es inquilina en Lanús Este, relató su experiencia: “Este cambio en la ley es perjudicial; debemos esperar si las modificaciones tendrán éxito. Es un tema que parece no tener fin. Mi hija paga $67.000 por un tres ambientes, pero en diciembre, para renovar, la propietaria exigió $270.000, un aumento exorbitante por un PH antiguo en el fondo por pasillo. Si se va, es improbable que vuelvan a alquilar a ese precio”.

Los inquilinos con contratos que vencen en octubre se ven obligados a recurrir a prórrogas. En la mayoría de los casos, los propietarios solo aceptan extensiones de 3 o 6 meses, en lugar de las prórrogas anuales que eran habituales hace unos meses.

Pesimismo y beneficios impositivos

En el ámbito inmobiliario, prevalece la creencia de que las modificaciones en la ley no lograrán su objetivo de estimular la oferta y reducir los valores.

A pesar de los incentivos fiscales para propietarios, las perspectivas son bajas. La reforma incorporó un último párrafo sobre el artículo 9, en el que determinó que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.

En cuanto a los beneficios impositivos, los propietarios no pagarán bienes personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler. Tampoco pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren “debidamente registrados” ante la AFIP.

“Los puntos de dolor de la ley fueron parcialmente modificados y las mejoras en materia impositiva para los propietarios no serán suficientes para que vuelvan a ingresar su inmueble al mercado de alquileres residenciales permanentes. La oferta seguirá siendo casi inexistente y la informalidad del mercado de alquileres seguirá siendo muy alta”, dijo a Infobae Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios.

Además las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación.

Verónica Pagola, CEO de Century 21 Argentina, cree que las modificaciones no traerán resultados diferentes a los experimentados desde junio de 2020. “Basándose en experiencias previas de regulación estatal que han tendido a perjudicar al inquilino. No solo en este ámbito específico, sino también en otros en donde esa voluntad de equilibrar las posiciones negociadoras, por más buena intención que tenga, terminan perjudicando al más débil”, concluyó.