Por qué en CABA hay más de 50.000 departamentos en obra y cuáles son los barrios más elegidos para construir

Actualmente, más de 50.000 departamentos están en construcción en diversos barrios de la ciudad de Buenos Aires, a pesar del complejo contexto económico y político.

Un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) revela que aproximadamente 27.000 de estas unidades se iniciaron este año.

La entidad que agrupa a expertos del sector indica que el promedio de metros cuadrados construidos en los últimos 11 años es de 2.350.000 m2. En el período posterior a la pandemia, es decir, los últimos dos años y medio, este promedio se ha mantenido en 2.400.000 m2 por año. Según el análisis, la construcción de viviendas permanece estable, sin verse afectada por las fluctuaciones económicas del país.

El arquitecto Néstor Magariños, vicepresidente primero del CPAU, dijo a Infobae que este auge tiene varios aspectos que lo justifican: “Es un es fenómeno más relacionado con el resguardo de valor del excedente de pesos que con las posibles ventas, en especial las obras con destino a vivienda, el flujo de la producción no se ve correspondido por el de ventas, además la crisis de la oferta de alquileres quita otro motivo para seguir produciendo, en algún momento la acumulación de stock puede terminar ralentizando la edificación”.

El análisis se basa sobre los últimos años de encomiendas gestionadas ante este organismo. Las encomiendas son el paso previo, antes de que el profesional que llevará adelante una obra edilicia presente los trámites y planos ante el Gobierno porteño. Cada obra que se va a cursar se debe presentar ante el CPAU.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló a Infobae que uno de los factores que mantienen activos a cientos de proyectos es el costo relativamente bajo del metro cuadrado cuando se mide en dólares. “Este costo sigue siendo accesible en términos históricos, ya que aunque la inflación afecta al peso, el dólar también sube”.

Actualmente, el valor del m2 en dólares se sitúa en torno a los USD 800, muy por debajo de los USD 1.700 que alcanzó en 2017.

La construcción de viviendas también se presenta como una alternativa para canalizar pesos ociosos. Dada la escasez de opciones de inversión en otros activos, como el dólar (por el cepo cambiario), los ahorristas ven en la edificación privada una oportunidad para obtener un retorno favorable.

Tabakman añadió que otro factor en juego es la expectativa de un nuevo ciclo político. “Se espera que el precio de las propiedades aumente en un plazo de uno o dos años. Invertir ahora podría capitalizar este período, permitiendo que las propiedades actualmente en construcción se valoren más en el futuro. De esta manera, quienes inviertan hoy en ladrillos podrían obtener mayores beneficios”, explicó.

La inversión en bienes raíces ha demostrado históricamente ser estable y ofrecer un crecimiento de valor sostenido. En escenarios de volatilidad cambiaria y con rendimientos negativos en la mayoría de los activos financieros, la inversión en el sector de la construcción emerge como una opción atractiva.

Un factor adicional es la inflación en dólares a nivel global, que disminuye el atractivo de ahorrar en esta moneda.

“Esto impulsa la demanda de propiedades como medio para preservar el poder adquisitivo y generar un rendimiento sostenible, además de ofrecer una expectativa de valorización a largo plazo. Los desafíos del tercer decenio del siglo 21 son variados y evolucionan rápidamente. Como desarrolladores, tenemos la responsabilidad de abordar estos retos con profesionalismo, promoviendo desarrollos sostenibles desde el punto de vista ecológico y diseñados para las sociedades futuras”, explicó a Infobae Manuel Micieli, director de MCL Studio.

En qué barrios se construye más

El análisis del CPAU confirmó que los trimestres de 2022 mostraron una tendencia al incremento de las encomiendas de obra. El primer trimestre de 2023 registró un descenso respecto del último trimestre anterior, mostrando un comportamiento estacional, característico de los primeros meses del año. Sin embargo, el número de encomiendas fue mayor que el primer trimestre de 2022. Asimismo, el segundo trimestre de 2023 recibió más encomiendas que el mismo trimestre del año anterior, por lo que se refuerza la tendencia a un incremento en la actividad.

Al analizar el primer semestre de 2023, se observa que Mayo fue el mes con mayor número de encomiendas, con un descenso del 30% en Junio, por lo que será necesario contar con los datos de los meses siguientes para verificar si la tendencia general al alza se verifica mes a mes. Enero y Febrero registraron el menor número de encomiendas, en consonancia con lo observado en la comparación trimestral.

La zona norte de CABA atrae particularmente a los inversores en edificios. Según Magariños, esto “se debe principalmente al interés de los desarrolladores que optan por barrios como Villa Urquiza y Palermo (entre otros), enfocándose en productos para segmentos con buen poder adquisitivo. Las políticas del Gobierno porteño también se orientan hacia estos mismos sectores de la ciudad y de la población”.

Expertos indican que la construcción en esta área de la ciudad se debe a que las ventas de viviendas no están vinculadas al acceso a créditos hipotecarios, que actualmente son escasos y representan un desafío para el próximo gobierno que asuma en diciembre.

Tabakman añadió: “Sería ideal que los créditos hipotecarios regresen pronto, pero la realidad es que la economía debe estabilizarse y la inflación debe disminuir significativamente, algo que parece poco probable en el corto plazo. Esto lleva a enfocarse en el segmento del mercado que cuenta con ahorros para adquirir viviendas”.

La demanda habitacional, el esperado crecimiento poblacional y la alta volatilidad del mercado financiero global posicionan al sector inmobiliario como un activo económico y financieramente estable.

“‘La oferta de viviendas ha mostrado un aumento sostenido en comparación con las escrituras realizadas en 2020. Proyectos que aborden las diversas necesidades del mundo actual serán rápidamente absorbidos por la demanda, lo que permitirá un crecimiento a escala del mercado”, concluyó Micieli.