Mercado inmobiliario porteño: qué departamentos se vendieron más este año y qué expectativas hay por Milei

El escenario de compra venta de viviendas tuvo una mejora en el primer semestre de 2023, confirmó el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que recopila información de venta de inmuebles usados como de emprendimientos en pozo, en construcción y a estrenar. Se vendieron más de 16.000 inmuebles hasta julio en la ciudad de Buenos Aires según el Colegio de Escribanos porteños en base a su registro de escrituras.

El análisis también confirmó que las unidades de 3 ambientes fueron las más vendidas del semestre (29%), seguidas por las de 2 ambientes (27%).

“Y dentro de los 3 ambientes los que tienen 82 metros cuadrados de promedio. Suelen ser las viviendas más versátiles para familias tipo, brindan privacidad y a la vez comodidad. En cuanto a los 2 ambientes son demandados por jóvenes profesionales y parejas”, detalló a Infobae Sabrina Furné, de Bresson Brokers.

Los datos del informe corresponden a inmuebles vendidos usados en base a datos que otorgan más de 26 inmobiliarias de la ciudad de Buenos Aires y algunas del Gran Buenos Aires.

El 80% de las ventas para inversores se concentran en monoambientes y 2 ambientes.

“No hubo cambios en los tipos de viviendas demandadas desde que tenemos registro, sobre todo teniendo en cuenta el gran porcentaje de compras con destino a vivienda y no inversión. Dentro del segmento inversor, si bien no tenemos un seguimiento específico sobre el tipo de destino de esa inversión, hubo una tendencia hacia el alquiler temporario por sobre el de alquiler tradicional los últimos 8 meses. Eso fue debido al atractivo de la renta en dólares y del nivel de flexibilidad sobre los períodos de contratos de alquiler”, acotó a Infobae Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria.

Qué se pudo comprar

Del informe del primer semestre del ROI pudo desprenderse que el 72% de las ventas fueron en edificios sin amenities.

“Para el segmento inversor influye mucho como es la demanda de alquiler de aquello que va adquirir y al mismo tiempo el nivel de renta que puede obtener. Por esa razón el 80% de las ventas a inversores son para monoambientes y 2 ambientes, las unidades de mayor demanda en alquiler”, aclaró Balayan.

El 88% de los inversores compraron propiedades sin cochera. La antigüedad promedio de los inmuebles vendidos fue de 36 años. El 78% de las ventas fueron de unidades sin amenities.

Furné acotó que la demanda de los inversores de unidades sin cochera y sin amenities está relacionada “en primer lugar, con lo que busca el mercado para alquilar; y también se trata de unidades con un costo de mantenimiento más bajo y precios más accesibles para destinar”.

El metraje total promedio (incluyendo descubiertos) de los monoambientes vendidos fue de 36 m2, los 2 ambientes de 50 m2 y los 4 ambientes de 133 m2.

Qué pasó con los precios de cierre

Durante el primer semestre de 2023 el precio promedio del m2 de los inmuebles del segmento residencial usado del ROI experimentó un rebote de 3,2% interanual.

Fabian Achával, de la inmobiliaria homónima, dijo a Infobae que “los valores a la hora de cerrar las operaciones de compra venta subieron un 3,2% interanual en términos nominales durante el primer semestre del año. Hace meses que veníamos observando que los precios dejaron de caer y este segundo dato trimestral de crecimiento es una señal que confirma esta tendencia en el mismo sentido”.

Según el ROI la caída acumulada de precios entre el segundo trimestre de este año y el primer trimestre de 2019 fue de 32,4% en términos nominales. La caída en términos reales, es decir, teniendo en cuenta el efecto de la inflación del dólar, fue del 43,5 por ciento.

“También hay que tener en cuenta el efecto de la inflación en dólares de los EEUU y cuando lo hacemos la caída acumulada se profundiza y llega al 43,5%, y esto sitúa a la actual crisis inmobiliaria como una de las más fuertes en términos de baja de precios”, aclaró Achával.

Esperar y ver

Es necesario separar la dinámica de precios por sector y segmento. Para el residencial usado los especialistas son extremadamente cautelosos dado que están viendo operar el Wait and See (esperar y ver). Por el contrario, para el segmento de emprendimientos (sobre todo premium) observan una mayor dinámica y mejor perspectiva, al compararlo con otros aspectos que afectan los fundamentos de precios como la actual coyuntura económica, entre otros.

Igual sostienen que este resultado semestral tiene que ser interpretado con cautela por los siguientes motivos:

*Todavía persiste la presión bajista en varios corredores e inmuebles específicos.

*Los porcentajes de negociación volvieron a subir durante el segundo trimestre del año.

*Es necesario evaluar cómo va a impactar la volatilidad cambiaria y el resultado de las PASO en la dinámica de precios y las expectativas de compradores.

Efecto Milei

El nivel de incertidumbre política y consecuentemente económica es muy alto, con lo cual es difícil saber qué puede pasar desde aquí a octubre. “Estimo que la gente esperará un poco antes de tomar cualquier decisión de venta o de compra de un activo tan importante para su patrimonio como lo es un inmueble”, dijo Balayan.

Es importante señalar que la suba referida no es homogénea en todos los barrios, y que los porcentajes de negociación se volvieron a ampliar, y esta es una razón más para ser cautelosos.

“Se abre un periodo de dos meses de transición, que va a estar marcado por la prudencia de los actores. Hasta tanto se disipe la incertidumbre política y haya mayor claridad sobre los programas económicos y los equipos de gestión de los 3 principales candidatos”, añadió Achával.

Con el cimbronazo del dólar se notó menos movimiento y menos consultas para venta que los últimos meses, incluso disminuyeron solicitudes de tasaciones, lo cual es totalmente lógico si tenemos en cuenta el grado de volatilidad del tipo de cambio paralelo y la brusca devaluación en un solo día del dólar oficial.

“En julio el número de consultas que recibimos alcanzó el mayor pico del año, luego de las PASO las consultas volvieron a estabilizarse en los valores promedio del primer semestre”, concluyó Furné.