La reciente media sanción de la reforma en la Ley de Alquileres generó diversas opiniones y especulaciones en el mercado inmobiliario argentino. Desde que hace 48 horas que Diputados logró la aprobación para modificar dos de los artículos de la norma sancionada en 2020 siguen las dudas y gana la incertidumbre en el sector.
Ahora deberá tratarse en el Senado y allí se sabrá si avanza o se estanca. Por el momento y hasta que se dictamine lo contrario, los contratos en pesos se siguen haciendo a tres años de plazos de duración con ajustes interanuales bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.
En el mercado sostienen que desde que se aprobó la media sanción que entre otros aspectos volvería a contratos a dos años y ajustes libres entre partes bajo distintos índices (como el de Precios al Consumidor, entre otros) la escasez de oferta se profundizó. Hoy existen menos de 400 departamentos en pesos en los distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires y unidades de 3 y 4 ambientes disponen de oferta nula en algunos trazados como Floresta y Villa del Parque, por ejemplo.
Martín Cesarsky, de Martín Cesarsky Propiedades, señaló a Infobae que la expectativa de cambios en la legislación ha llevado a propietarios y agentes inmobiliarios a adoptar una postura cautelosa. “Si las modificaciones entran en vigencia, se anticipa un impacto en los patrones de oferta y demanda. Por otro lado, la ausencia de cambios podría mantener el status quo, con propietarios que continúan ofreciendo propiedades en dólares o en pesos ajustados según las fluctuaciones del mercado”.
El panorama político en el Senado añade una capa adicional de incertidumbre. Aunque algunos se muestran optimistas sobre la aprobación definitiva de la reforma, otros expresan dudas sobre si se logrará un consenso. La cuestión de la inflación y su influencia en el mercado inmobiliario también es un tema candente.
En general, las prórrogas de los contratos que vencen se están haciendo por 6 meses. Por ejemplo, una inquilina que abonaba $38.000 en un barrio del sur porteño ahora saltará a $110.000, pero como cuesta mucho conseguir unidades terminó aceptando la suba.
Tobias Fanelli, de Salguero Propiedades destacó que “hasta que las modificaciones sean votadas y confirmadas, el mercado podría quedar en suspenso, ya que los propietarios no desearían firmar contratos bajo condiciones que podrían cambiar en breve”.
Esta incertidumbre afecta tanto a inquilinos como a propietarios. Algunos locatarios se encuentran en una situación de urgencia, buscando opciones de vivienda en un mercado cada vez más limitado. Por otro lado, propietarios con viviendas desocupadas enfrentan la difícil decisión de esperar o ingresar al mercado en un momento en donde ahora sí podría confirmarse en un plazo no lejano la transformación de la normativa.
Jorge Manikis, de MKS Propiedades, remarcó que se atraviesa un momento muy complejo. “En Barracas lo poco que hay en pesos se alquila en menos de 48 horas. Y también en la zona las viviendas premium se dolarizaron por completo”.
En esa parte del sur de CABA, un departamento de 2 ambientes oscila entre $150.000 y $180.000, y un tres ambientes va de $250.000 a $300.000 por mes.
Son números que preocupan, una familia tipo debe hacer malabares y según algunas estadísticas, como las de Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), registró que en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), el 63% de los hogares de inquilinos se endeudó por culpa de los precios de alquileres que deben pagar mes a mes.
Inquilinos desesperados
La falta de disponibilidad y los valores elevados complican la dinámica.
“Tenemos lista de inquilinos y hay buenos aspirantes con dos garantes como estipula la ley. La gente entiende que faltan propuestas y a veces debe pagar lo que exigen los dueños porque a veces están más de 3 meses buscando una propiedad por la escasez existente”, aseguró Manikis.
Por el rechazo de los dueños de viviendas a la Ley de Alquileres la oferta se redujo un 60% en un año en CABA y los aumentos superan el 150% interanual actualmente, muy por encima del 110% que registró el ICL para agosto. Expertos confirman que cada vez hay menos contratos bajo las condiciones de la ley que sigue en vigencia.
Se hacen acuerdos en dólares, temporarios, o prórrogas que fijan aumentos trimestrales o semestrales. Está desmadrado el mercado de los alquileres. Todo tiende a la informalidad.
“Hay mucha incertidumbre desde todas las partes, los inquilinos que se encuentran con un mercado casi paralizado, muchos con contratos por vencer y con el miedo de quedarse sin hogar y por su parte los dueños que tienen propiedades vacías a la espera de ver cómo concluye la votación en el senado para en base a eso decidir si salen con esos departamentos al mercado o no”, dijo Fanelli.
En Barracas, por ejemplo, en una torre premium hay contratos temporarios por 3 ambientes que cuestan entre USD 600 y USD 700 por mes, y la diferencia de USD 100 más es porque disponen de cocheras en el edificio.
En Recoleta, sobre Rodríguez Peña y Paraguay, un 2 ambientes reformado a nuevo tiene un precio de USD 300 o $250.000 por mes; en Cuba y Pampa, en Belgrano, 90 m2, con balcón y cochera, cotiza a $360.000 mensuales: y un 2 ambientes alquilado recientemente en Almagro, casi Palermo, en un edificio nuevo con amenities se acordó en $240.000 mensuales en el formato tradicional.
“Algunas personas que nos consultaron entre ayer y hoy creían que la ley había sido sancionada y los cambios ya estaban vigentes. Sin embargo, la inquietud se mantiene: los propietarios están a la espera y los inquilinos se encuentran muy preocupados por resolver su situación habitacional. Por el momento quienes llaman son los que se encuentran en una situación desesperada y consultan si tenemos alguna propiedad para ofrecerles. Pero entre la poca oferta existente y los valores que se están manejando, es difícil concretar estas operaciones”, concluyó Cesarsky.
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