Ley de Alquileres: qué cambios busca introducir en los contratos el proyecto de Ley que todavía necesita superar el Senado

La Cámara de Diputados aprobó con 125 votos a favor y 112 en contra la media sanción del proyecto de la oposición que busca reformar la Ley de Alquileres. Los cambios propuestos abordan cuestiones claves como la duración de los contratos y los ajustes de alquiler. La iniciativa busca reducir el período mínimo de alquiler de viviendas a dos años y permitir ajustes más frecuentes, con intervalos no inferiores a cuatro meses.

La oferta de alquileres en Buenos Aires y principales ciudades se redujo hasta 60% interanual, mientras los precios aumentaron más de 620% desde julio de 2020 cuando entró a regir la actual Ley que rige a las locaciones.

Entre los cambios planteados por el proyecto de la oposición se plantea limitar depósitos de garantía a un mes y establecer responsabilidades claras para las reparaciones. Los contratos deberán ser registrados ante la AFIP, en esto no difiere con la actual normativa y según el proyecto deberá “disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes”.

El dictamen de minoría otorga incentivos a la reactivación del mercado, como exenciones al monotributo y al impuesto a los Bienes Personales para propiedades en alquiler. El proyecto enfrenta posturas encontradas y busca equilibrar los intereses de inquilinos y propietarios en un contexto de desafíos económicos. La reforma ahora será girada al Senado para que la trate cuanto antes.

Qué hay que tener presente

Por un lado que los contratos ya firmados (no las prórrogas) bajo la normativa que aún está en vigencia no serán modificados. O sea quien firmó un acuerdo el 22 de agosto, por ejemplo, mantiene su condición como tal hasta agosto de 2026 y los ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL).

Pero si el Senado aprueba lo sancionado hoy en Diputados, y una vez que esté todo reglamentado, recién allí los nuevos contratos que se realicen antes de fin de año en caso de que prospere bien en la Cámara Alta del Congreso nacional o ya en 2024 se celebrarán a dos años de plazo.

Desde el segmento mostraron su conformidad con este medida votada hoy en el Congreso nacional, la mayoría de las cámaras sectoriales están satisfechas y esperan que el Senado lo trate en breve.

Otro cambio fundamental está vinculado con la cláusula de ajuste, que hoy es cada vez más complejo en un contexto de alta inflación, se estima que los aumentos que se están pactando en prórrogas están en promedio en el 150% interanual, o sea quien pagaba $100.000 hasta julio último en la extensión pasó a abonar $250.000 por mes y sobre todo luego del efecto post PASO y la devaluación registrada del dólar oficial, ya que muchos propietarios pactan acuerdos “dolarizados”.

De acuerdo con lo sancionado ayer en Diputados se podrán realizar por intervalos no inferiores a los cuatro meses. Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden.

Las disposiciones más importantes de la propuesta, en 4 capítulos y 14 artículos, incluyendo cuestiones de forma, son las siguientes:

En caso de vivienda habitacional, no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Este último, además, debe ser devuelto al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si la garantía es inferior al mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

El proyecto también contempla un límite a los alquileres turísticos que tan de moda están en barrios porteños como Palermo o Monserrat, y en ciudades como San Carlos de Bariloche o Puerto Iguazú, en el interior. El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.

En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar tensiones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario.

El contrato puede ser resuelto antes de que expire su plazo por parte del inquilino, pero no antes de los primeros 6 meses de contrato.

Reactivación

Como incentivos a la reactivación del mercado de alquileres, el dictamen de minoría aprobado en Diputados propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación”, y aclara además que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.

Otro estímulo es la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”, aunque con tope a determinar según el valor de los contratos vigentes.

También se exime del pago del impuesto al cheque las operaciones bancarias “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa - habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.

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