Las oficinas fueron los inmuebles que más se liberaron por el efecto de la pandemia y el crecimiento del trabajo remoto. Si bien poco a poco el mercado inmobiliario corporativo va recuperando demanda y cantidad de operaciones de alquileres, la novedad es que predomina la búsqueda de oficinas de 500 metros cuadrados de superficie.
Desde el sector destacan que desde el inicio del año se hicieorn más de 300 operaciones y la mayoría se concretaron en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, sobre todo en Palermo, Belgrano y Núñez; y también en la zona de Catalinas.
Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate, dijo a Infobae que el interés por parte de las empresas persiste. “Estamos con muchas consultas y visitas, notamos que se mantiene la recuperación del mercado iniciada el año pasado. Sin embargo los tiempos de decisión son más largos por la coyuntura política y económica que atravesamos”, destacó.
El desarrollo del Real Estate corporativo, como la mayoría de los negocios del país, está subordinado al crecimiento de la economía real. Un contexto de alta inflación y atraso cambiario plantea un escenario difícil para que surjan nuevos desarrollos y que los inquilinos emprendan acuerdos masivos.
“Hoy las empresas buscan oficinas que rondan los 500 m2, cuando antes eran de 1.000/1.500 m2 en promedio. Por el trabajo remoto no necesitan ubicar a todos sus empleados en un único inmueble al mismo tiempo. Las oficinas son zonas de encuentro para el trabajo colaborativo”, detalló Nicolás Ferrero, de CBRE.
Las más buscadas
Las oficinas más solicitadas son las que estén totalmente armadas; si cuentan con mobiliario, mejor. “Tenemos búsquedas también de tiny offices (menos de 100 m2). Hay dos tipos de locatarios, empresas y emprendedores o estudios profesionales”, amplió Stange.
Las compañías vieron una oportunidad estos últimos años para reducir sus espacios laborales y achicar así gastos operativos fijos. Pero el escenario actual muestra que vuelven a necesitar de oficinas.
“En el pasado se buscaban principalmente edificios bien ubicados y con conectividad, pero ahora se priorizan los que también tengan espacios exteriores y amenities dentro del propio inmueble”, aclaró Ferrero.
Se priorizan las que están equipadas con aire acondicionados y distribución, divisiones, artefactos de iluminación, cortinas y cableado. “Las cocheras no son determinantes. Sí la seguridad del entorno y la cercanía de comercios y gastronomía. Se valoran aquellas oficinas con posibilidad de ventilación cruzada y con espacios abiertos”, añadió Stange.
Rubros
La vacancia de oficinas es del 17,76% y no se registran variaciones en el ingreso de nuevos edificios. No obstante, respecto al nuevo stock de oficinas se prevé la incorporación de unos 300.000 m2 en lo que resta del 2023, principalmente en zona norte de CABA.
Juan Manuel Farola, de Colliers, dijo que “el foco que más creció en demanda y ocupación de espacios es el corredor de Libertador, entre Belgrano y Núñez. Los rubros que motorizan la demanda son las compañías que operan en petróleo y gas, tecnología y servicios de consultoría corporativa, entre otras”.
Hay consultas del sector bancario, financiero y farmacéutico. “Las empresas pueden buscar relocalizarse debido a que el modelo de trabajo híbrido les permitió hacer un downsize (reducir tamaño). Y cómo los precios bajaron se presenta la oportunidad de realizar un salto de calidad de un activo de menor categoría a uno premium”, amplió Ferrero.
Valores
Los valores permanecen estables desde los últimos dos años, “con leves variaciones en submercados, dependiendo de la mayor o menor vacancia en cada uno de ellos”, dijo Farola.
Según Colliers el valor promedio del alquiler de las oficinas en CABA es de USD 22,31 por metro cuadrado.
Stange dijo que el centro porteño, con alta vacancia, presenta valores de oportunidad, sobre todo para aquellas empresas que aprovechen el fly to quality (salto de calidad), con un rango entre USD 12 y 15 por m2 para la misma categoría.
Contratos
La mayoría de los contratos se están realizando en pesos o en dólares al tipo de cambio oficial. El ajuste que era semestral está evolucionando hacia una periodicidad trimestral o cuatrimestral, producto de la alta devaluación del peso. Esto es aceptado por las partes.
“El inquilino también paga IVA, expensas e impuestos”, añadió Stange.
En general, los contratos de alquiler de oficinas son Triple Net (NNN). El que el inquilino se compromete a pagar todos los gastos, incluidos impuestos sobre la propiedad, seguro del edificio y costos de mantenimiento, que se suman al alquiler y los servicios públicos.
“En CABA se suele incluir una cochera cada 100 m2 alquilados, pero en Gran Buenos Aires puede variar. Los acuerdos van entre 3 y 50 años, pero en general se estipulan en un rango de 3 a 5 años”, concluyó Ferrero.
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