Al momento de tasar una propiedad para vender muchos especialistas coinciden en que lo más importante es la ubicación, el estado del inmueble, situación del mercado inmobiliario y después, la luminosidad. Mientras que otros ponderan la superficie de la propiedad, considerando tanto la cubierta como la descubierta. Pero hay un factor más a considerar: la visual.
Valuar una propiedad implica un análisis minucioso de comparación de atributos tales como la ubicación, antigüedad, cantidad de ambientes, funcionalidad y amenities. En esa ecuación la vista también importa, y mucho, entre las viviendas de mayor precio y sobre todo las que están ubicadas en los pisos más altos de edificios premium.
Adriana Villanueva, experta del mercado inmobiliario de alta gama, explicó a Infobae que “las vistas panorámicas únicas individualizan a un departamento del resto aún si tienen el mismo desarrollo edilicio. Amplían los ambientes y trascienden en todo sentido. Podemos sentir mucha paz contemplando el río (si está orientada hacia ese lado), nos puede activar la mente al ver la ciudad con las luces y los aviones que sobrevuelan cerca de los pisos altos. Además el paisaje es diferente según las estaciones del año, el día o la noche, si llueve o hay viento”.
Las vistas se encuentran dentro de los aspectos más relevantes. Siempre los departamentos de pisos más altos son los que mejor valoración tienen, mientras que en los primeros pisos suele ayudar mucho la enredadera, para ver algo verde y lo mismo sucede al contra frente al contar con un árbol, advierten desde el segmento.
Qué porcentajes
Algunas de las propiedades que se destacan son las emplazadas en esquinas, con vistas a parques o plazas y aquellas con vistas al río. Contrariamente, las que dan a una pared vecina tienden a recibir una cotización inferior que incluso un departamento interno.
En el caso de un dúplex que se vende en la torre Renoir (ubicada en Puerto Madero) que tiene una doble terraza muy grande este espacio aporta un valor distintivo porque los departamentos no tienen balcón. “El porcentaje diferencial es aproximadamente del 20% por encima que los otros del edificio considerando los metros cubiertos y descubiertos al 100%”, dijo a Infobae Julia Mostaza, que también trabaja en el mercado inmobiliario premium.
Por su parte, el emprendimiento Alvear Tower, con 235 metros de elevación, la torre residencial más alta de Sudamérica, ostenta una valuación extraordinaria. Esta construcción tiene 54 niveles.
Villanueva, amplió: “Los pisos muy altos allí también tienen un porcentual diferencial en tasación superior al 20% porque las vistas son más despejadas ya que están por encima de las otras Torres como El Faro, Mulieris y Château Puerto Madero. Y las propiedades en su interior superan los 3,30 metros de piso a techo”.
Cada piso es diferente en los edificios del mercado premium y deben ser analizados para su correcta tasación. No se puede generalizar y además los porcentajes también dependen del equipamiento y estado de los inmuebles.
Maximiliano Moratti, de de Inmobidrone, destacó a Infobae que “una vista panorámica, o lo que en Estados Unidos se conoce y se vende como espacio aéreo libre hace que un departamento sea único. Se puede habitar en la misma torre, pero a medida que se asciende de piso al ser más alto es más caro. Estamos hablando de vistas completamente limpias sin vecinos alrededor”.
Las vistas según la categoría del edificio implicaran un aumento lógico del precio del inmueble. En Puerto Madero donde el valor del m2 de venta supera los USD 5.500 hay torres de primer nivel que elevan su valuación a medida que escalan de piso.
“Pero también hay departamentos de 20, 30 o más años de antigüedad, con vistas impresionantes en otras zonas de CABA y del Gran Buenos Aires. No existe un porcentaje estándar para viviendas en altura. Las unidades decoradas ofrecen una impresión aun mayor”, amplió Moratti.
En Recoleta, Belgrano, Palermo, algunos sectores del centro, Caballito y Núñez, los precios de venta de los inmuebles bien cotizados superan los USD 2.800 por m2.
Por ejemplo, en otro proyecto muy apreciado como Forum Alcorta entre Belgrano y Núñez, conviven dos torres vidriadas que ofrecen visuales alucinantes más allá del octavo piso hacia arriba.
En el límite entre CABA y la provincia Bonaerense, pero del lado de Vicente López, por Avenida del Libertador está Al Río, un proyecto de usos mixtos.
“Posee una recepción espectacular con una vista que culmina en Puerto Madero. Su visual es una perfecta combinación entre río, ciudad y espacios verdes. La propiedad posee 4 dormitorios, y la vista es de 360 grados desde todos los ambientes”, detalló Villanueva.
Cómo fotografiar bien
Expertos argumentan que en algunos casos el valor del inmueble es netamente la vista, ya que un tipo de vivienda similar pero con visual hacia una medianera o edificio vecino además de valer menos, sería más difícil de comercializar.
Sobre cómo sacar bien las fotos para que se luzcan en las publicaciones donde se ofrecen los departamentos en venta, el arquitecto Sergio Catini, del estudio 3R, dijo a Infobae que “no basta sólo con apretar el botón de la cámara, lo ideal es no estar a contraluz, con excepción de la puesta del sol u hora dorada, donde recomiendo fuertemente ese momento y esperar días de cielo 100% despejados. Siempre activar el modo HDR (en el celu) o utilizar esa técnica en las cámaras y de ser posible procesar o editar la imagen para levantar sombras y editar contrastes (que no tenga una sombra oscura los edificios)”.
Para los profesionales capturar fotografías en altura, es un arte. Se piensa cada segundo y cada momento. Todo lleva un cálculo, como posición del sol, nubes y colores.
“No existe un horario para las residencias en altura. El paisaje, que es parte del departamento tiene vida las 24 horas. Es dinámico. Y siempre regala momentos extraordinarios. En mi caso recomiendo sacar fotos en las puestas del sol con las ventanas azules”, concluyó Moratti.
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