Mercado de oficinas: cuántas se inaugurarán este año, con qué precios y qué demanda tienen

En cuentagotas, el sector de las oficinas amaga con volver a crecer después de tres años de retracción. Entre 2020 y el primer semestre de 2021 se liberaron más de 700.000 metros cuadrados en el momento en que la pandemia castigó con fuerza a este segmento.

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Pero ahora, poco a poco, en el mercado inmobiliario prevén que el segmento corporativo volverá a posicionarse. Uinforme privado precisó que 2022 ya cerró con otra perspectiva: se ocuparon 28.200 metros cuadrados, el mejor registro desde el primer trimestre de 2020 (el último antes de la irrupción de la pandemia), en gran parte gracias a la buena performance del segmento clase B del llamado submercado Norte del Gran Buenos Aires (GBA) y de las oficinas clase A de Puerto Madero.

Así lo confirmó la consultora Jones Lang LaSalle (JLL) que informó que durante el último trimestre de 2022 y luego de varios períodos sin nuevos edificios, el inventario del mercado de oficinas de la ciudad de Buenos Aires y GBA Norte culminó con un crecimiento de su oferta. Para los próximos dos años se espera el ingreso de 308.000 metros cuadrados de nueva superficie. Los submercados Sur (Monserrat, San Telmo, entre ellos) y Norte (Palermo, Belgrano y Núñez) en CABA concentrarán la mayor proporción de esta nueva oferta.

Con respecto a la disponibilidad de superficies se constató durante el período en análisis la menor tasa de vacancia de los últimos dos años con 14,2% (en idéntico período de 2020 se había ubicado en 14,1%). “Representa un destacable descenso en comparación con el indicador registrado en el tercer trimestre de 2022 cuando se ubicó en 15,4%; por otro lado, al relevarlo por categoría se verificó que la clase A presentó un valor de 14,6%, mientras que para la clase B alcanzó el 14%”, dijo a Infobae Guido Mosin, de JLL Argentina.

Muchas de las oficinas que ingresarán ya lo harán con los preceptos que derivaron de la pandemia. Con ventanas que pueden abrirse y cerrarse para permitir buena ventilación, muebles flexibles, livianos y fáciles de moverse, áreas de reuniones abiertas y seguiría predominando el sistema laboral híbrido donde parte del personal rotará los días que concurrirá al lugar con días en donde trabajará desde la casa vía remota.

Por su parte, la consultora Cushman & Wakefield informó que en 2023 van a ingresar 39.600 m2 de nuevas oficinas premium y estiman que hasta 2024 se sumarían otros 141.228 m2. Estos últimos están sujetos a las leyes de importación, la política y la economía del país.

Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado en Cushman & Wakefield Argentina, destacó a Infobae que “debido a que varias obras aplazaron sus entregas durante los años de crisis pandémica, se acumularon 229.281 m2 de stock para ser entregados este año. Dada la situación económica y política del país, miles de esos metros que son a estrenar podrían ser aplazados nuevamente y no finalizarse antes de 2024″.

Precios de plantas premium

Según JLL, el promedio de los precios pedidos para alquilar volvió a descender, alcanzando el valor más bajo de los últimos 10 años: USD 22,8 por metro cuadrado por mes (contra USD 23,2 por m2 por mes en el trimestre previo).

Mosin detalló que “la caída de los valores se explica principalmente por la flexibilidad de algunos propietarios de las oficinas para convalidar una baja pronunciada en los valores de sus activos, conscientes de que el escenario continúa más favorable a los inquilinos. Las consecuencias de la pandemia, entre las que se encuentran las nuevas formas de trabajo, generaron una retracción pronunciada de la demanda y, por ende, una necesaria corrección hacia la baja en los precios pedidos, con el propósito de atraer al reducido conjunto de compañías con búsquedas activas”.

Al analizar por categoría, se verificó que el promedio solicitado para alquilar en los espacios clase A se ubicó en USD 25,6 por m2. Este valor se encuentra muy por debajo del promedio de los últimos 10 años (USD 31,4 por m2) y del registrado en el trimestre previo (USD 26,6 por m2).

“Hoy se visualizan ciertos signos de estabilidad que exhiben un panorama favorable, pero es cierto que el mercado deberá afrontar un contexto desafiante en el cual el dinamismo de la oferta tendrá que responder con la coyuntura actual y estar a la altura de las diversas necesidades de las compañías”, explicó a Infobae Marcos Villanueva, de Waves in Movement, especializada en activos inmobiliarios premium.

En los últimos trimestres, las empresas optaron por el fly-to-quality (salto de calidad) eligiendo mayor confort para sus colaboradores, tanto en las ubicaciones como en los amenities de los edificios.

Las que serán ocupadas más rápido son aquellas que se encuentran en edificios de fácil acceso. Villanueva, amplió: “Y que cuenten con espacios para reuniones o privados, con áreas comunes como cafetería o gimnasio, con bajo costo de expensas, que sean tecnológicos en cuanto a los ingresos al edificio, reserva de espacios y podrán diferenciarse los que ofrezcan programas de actividades y eventos en donde estén los amenities”.

Entre las propuestas que desembarcaron recientemente se encuentra la Lex Tower, edificio vidriado ubicado en Avenida Corrientes al 1400, que tiene un total 22.000 de m2 de alfombra y la mayor parte ya está vendido o alquilado.

Las empresas de tecnología están entre quienes lideran la demanda por estos días, además de los laboratorios y petroleras.

Para 2023 se estiman que se las startups serán quienes requieran más espacios a estrenar junto con empresas de logísticas y profesionales que comparten oficinas.

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