¿Es un buen negocio comprar casas y otras propiedades para refaccionar y después vender?

Dentro del ámbito del Real Estate hay propietarios que optan por comprar inmuebles usados o antiguos que requieren de alguna refacción, para obtener un diferencial en la venta posterior.

Los departamentos usados son los que mayor baja acumulan en sus cotizaciones desde 2019, con un promedio de 35% y abre la puerta para encontrar posibles joyas que con ciertas refacciones se reconviertan en nuevas viviendas.

Expertos del mercado inmobiliario sostienen que sigue siendo un buen negocio comprar para reformar y luego vender, pero debe prestarse atención en varios puntos para tener éxito en todo el circuito.

Cuando se compre un inmueble es fundamental visitarlo con un foco en el abanico de posibilidades que presenta cada espacio, sin descuidar que el inmueble tenga en buen funcionamiento todos los servicios básicos de gas, luz y agua, para afinar el presupuesto para encarar las obras.

Gabriel Brodsky, de Predial, dijo a Infobae que “dentro del mercado inmobiliario es un buen negocio comprar una propiedad barata para su remodelación si se conocen los gremios que intervendrán. Sobre todo en la apuesta de propiedades chicas. En Estados Unidos es muy habitual este modelo flipping de propiedades.

El primer paso

Se calcula que para hacer un buen negocio es clave comprar bien, porque si el inversor logra una buena quita sobre el precio de publicación mejor retorno obtendrá luego de la refacción.

“Si compra muy bien seguramente se va a ampliar el margen de ganancia. También hay que ver que tipo de obras hay que hacerle a la propiedad, por ahí no son tan grandes y eso maximizará lo invertido. Ahora si son reformas estructurales como modificación de habitaciones, tirar paredes, cambiar cañerías, eso es más costoso que una simple reforma estética de la vivienda como pintar o arreglar algún desperfecto en baños o cocinas”, amplió Brodsky.

Se estima que se puede obtener una rentabilidad entre 15% y 40%, antes de impuestos que representan 10% aproximadamente del valor de la operación, aunque todo dependerá del tiempo del reciclado y reventa.

Ariel Champanier, experto del mercado inmobiliario, dijo a Infobae que “lo importante de hoy es aprovechar las oportunidades por el descenso de los precios. Creo que lo mejor para comprar y después revender se encuentra en los PH que al final de la operación pueden dejar una rentabilidad anual del 20 por ciento”.

Por ambiente se estima que lo más costoso en una refacción son la cocinas y baños, en torno a $1.500.000 cada espacio, dependiendo de la cantidad de metros cuadrados y de los artefactos que se elija.

“Hoy un PH en Palermo de 100 m2 que se logre adquirir en USD 150.000, y se le agreguen USD 30.000 en las reformas, puede venderse luego en USD 230.000, y tal vez un poquito más, según los materiales que le hayan sumado”, amplió Champanier.

Ariel Champanier agregó: “Si la vivienda ya tiene más de 30 años la restauración de las instalaciones sanitarias, de gas y eléctricas tienen que ser totales”.

Hay que tener presente que en el caso de la instalación y artefactos de gas si ya tienen más de 10 años no cumplen con las nuevas exigencias de Enargas y en relación a la eléctrica si ya tiene más de 20 años es probable que no cumpla con los requisitos básicos para un consumo eficiente.

Asimismo, los especialistas destacan hacer un análisis del negocio en su conjunto y si conviene inmovilizar cierta cantidad de dinero (entre compra, gastos de la operación y la inversión en la obra) para luego “esperar vender” y obtener un retorno aceptable. Distinto es el caso de comprar una propiedad a buen precio para reformar a gusto de quien la espera disfrutar.

El arquitecto Marcelo Langone, cont a Infobae, que, “las reformas más costosas y que a veces tienen vicios ocultos a resolver sobre la marcha son las que involucran cambios en la distribución de los ambientes y que incluyen zonas húmedas como el baño, la cocina, y el lavadero. También se puede sumar a este rubro el cambio de aberturas exteriores”.

Hoy las ventanas y puertas de mediana calidad superan los $40.000 por unidad en todos los casos y si son de mayor categoría los $80.000, mientras que las ventanas de doble vidrio hermético parten de $75.000, según el tamaño.

Las intervenciones más inteligentes desde lo estético, son las más recomendables. “En este punto podemos hablar de trabajos de pintura, pulido y plastificado de pisos, interiores de placar o mobiliario que arme espacios y también el cambio puntual de algunos revestimientos de pisos y paredes. Es importante evitar personalizar demasiado la obra, porque eso va a limitar la demanda final”, amplió Langone.

En un mercado en dónde los valores siguen buscando su piso, la duración de la obra es clave para que el tiempo no juegue en contra y la inversión más tiempo potencie el negocio final.

Se estima que un departamento que requiere reformar baño, toilette y cocina, puede llevar 60 días en obra, con un equipo de trabajo de unas 10 personas.

“Y 90 días se demora para un departamento con dos baños (uno existente), un toilette (existente o para hacer), una cocina, rediseño de zonas de servicio (lavadero, baño de servicio, habitación de servicio), modificación o integración de ambientes. En este caso no importa que tenga 100 m2 o 150 m2, sino contar con un equipo de trabajo adecuado y con todos los materiales y terminaciones necesarios a disposición desde el día uno, para evitar demoras por falta de stock y entrega condicionada”, amplió Langone.

El precio justo

En la situación actual del mercado, más allá que todo quede impecable y listo para estrenar, los expertos coinciden que se está frente a un escenario donde mandan los precios.

“Si la propiedad está puesta en un precio lógico, de mercado, esto es lo que la demanda está dispuesta a pagar, no lo que el dueño pretende sacar, entonces se va a vender con facilidad. Si esa unidad está fuera de valor, aunque tenga todo listo, incluido los papeles en perfectas condiciones, es muy difícil que que se comercialice ágilmente, a excepción que tenga mucha suerte de un comprador que se enamoró de la vivienda y acepte pagar más de lo que el mercado convalida”, concluyó Brodsky.

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