Comprar departamentos para alquilar da una renta anual de hasta 7,8% sobre la inversión: en qué barrios porteños y tipo de inmuebles conviene más

Dentro del golpeado escenario inmobiliario un dato permite preguntarse si es un síntoma de mejoría o una consecuencia de lo que viene sucediendo. La rentabilidad de los alquileres subió en toda la ciudad de Buenos Aires por la caída de los valores en venta (más del 35% en los últimos tres años) y la suba de los precios de alquileres (más del 70% en sólo un año) y ahora comprar un departamento para alquilar otorga una retorno anual de la inversión que oscila entre un 3,3% y 7,8% anual. En 2021, esta cifra se ubicó entre 1,5% y 3,1% anual.

Así lo reveló un informe de Properati que también posicionó cuales son los barrios porteños que mejores opciones ofrecen. Reveló que Puerto Madero es el que tuvo mayor incremento del retorno pasando del 1% al 5,5% anual. Le siguen Núñez, que pasó del 2% al 4,8%; y Villa Lugano, que pasó del 3,3% en 2021 al 7,8% en 2022.

Villa del Parque, Saavedra, Palermo, Mataderos, Boca y Colegiales son otros de los barrios con mayor aumento en el último año.

El análisis de Properati se basa en una fórmula sencilla que responde a la pregunta: ¿Si compras para rentar, qué nivel de rentabilidad obtenés al año? El cálculo consiste en dividir los ingresos por la inversión. En términos inmobiliarios, la fórmula se convierte en el valor del alquiler anual sobre el precio de compra. El estudio toma viviendas nuevas y usadas en oferta, las agrupa por barrios y calcula los valores promedio de adquisición y alquiler.

Ignacio Repetto, business developer de Properati en Argentina, dijo a Infobae que la relación entre el precio de venta y el alquiler mensual está vinculado directamente con “la fórmula que proponemos para calcular la rentabilidad anual. Suena como una combinación ideal, así como riesgosa. Las posibilidades para conseguir una hipoteca son limitadas. La cantidad de permutas como forma de negociación se adopta cada vez más. Y el valor de los alquileres crece por la poca oferta. Queda por conocer si los alquileres disminuirán o mantendrán el nivel de precios, una vez que se conozcan los cambios en la Ley de Alquileres. Es un mercado complejo, que responde a muchos incentivos que podrán tener un impacto directo en los próximos meses”.

El informe precisó que el precio de los departamentos en Puerto Madero subió 1% en el último año, mientras que los alquileres en este barrio aumentaron 48%; en Núñez el precio en venta disminuyó un 7% y en alquiler subió un 116 por ciento. En Villa Lugano los precios de las viviendas bajaron un 31%, mientras que los alquileres se incrementaron un 44%, comportamiento de precios que se expande al resto de la ciudad.

La caída en los precios de venta de las viviendas se debe a un incremento en la oferta y a que no existe suficiente demanda, debido a la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. La variación en el precio se ha convertido en la moneda de negociación para cerrar contratos de compra-venta.

Los alquileres aumentaron mucho desde que rige la Ley N° 27.551, dijo Gustavo Ortolá Martínez, de GO Real Estate. Se calcula que en Buenos Aires unos 150.000 inmuebles que formaban parte de la oferta de alquiler se pusieron a la venta, precisó. Esto, dijo Ortolá, “causó un doble efecto: aumentó la proporción de unidades en venta y baja demanda (casi 165.000 en comercialización) y precios que tienden a seguir en caída. Hoy la rentabilidad es del 5% promedio y se asemeja con el retorno de Uruguay, por eso hay gente que tiene ahorros que empieza a mirar con más cariño la opción de comprar ante la mejora de rentabilidad”.

Los más productivos a junio

Villa Lugano es el barrio más rentable de Buenos Aires con un 7,8% anual. De acuerdo con Properati el precio de venta del m2 es de USD 978 y el m2 en alquiler cuesta 6,4 dólares.

Le sigue La Boca, donde el m2 en venta cuesta USD 1.404 y en alquiler USD 6,2, con una rentabilidad anual del 5,3%; otro barrios que registran un alto retorno a la inversión son Puerto Madero, Constitución y Núñez, entre el 4% y 5% anual.

“Villa Lugano y La Boca comparten ciertas características. Ambos tienen un precio promedio en venta inferior a la media de la ciudad. Además, en estos barrios la oferta de inmuebles en venta es limitada”, dijo Repetto.

El caso de Puerto Madero es distinto. Siendo uno de los barrios más caros de América Latina (el valor en venta supera los USD 5.000 por m2). Repetto, añadió: “No deja de ser llamativo que un barrio con un metro cuadrado tan elevado haya encontrado en los alquileres una escalada así de alta”.

Por el contrario, los barrios menos rentables hasta ahora en 2022 son: San Telmo, Coghlan, Versalles, Retiro y Belgrano donde se registra una rentabilidad anual que oscila entre el 3% y 3,4% anual.

Qué tipos de departamentos convienen comprar

Debido a las condiciones del mercado, los inmuebles que más rentabilidad otorgan son los de dos y tres ambientes.

Repetto, amplió que “el estudio agrupó departamentos de este tipo. La inversión depende también del barrio. No hay que descartar los monoambientes como rentable”.

Hoy una alarma que se enciende en el mercado es la escalada del dólar blue. Pero el ahorrista con billetes estadounidenses gana.

“Claramente es un mercado favorable para los compradores con poder adquisitivo que pueden lograr rebajas superiores al 20%, algo impensado en otros tiempos tiempos”, concluyó Ortolá Martínez.

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