Aumento del dólar blue: por qué la construcción de viviendas sigue siendo un buen negocio

El importante aumento del dólar blue en la semana fortaleció el argumento de que, con costos en dólares históricamente bajos, construir viviendas es un buen negocio, a la espera de un contexto macroeconómico más favorable que impulse el precio de venta de las propiedades.

Según Reporte Inmobiliario el costo promedio de los últimos tres años (mayo 2019-mayo 2022) se ubicó en los USD 603 por metro cuadrado, un 40,3 % inferior al de los tres años anteriores (mayo 2016-mayo 2019). Esta medición corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 metros de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes con SUM y piscina descubierta en azotea.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó a Infobae que hoy el margen entre el costo de construcción respecto del precio de los inmuebles terminados es bajo y la renta por alquileres también. “Sin embargo, en el sector somos optimistas y el buen nivel de actividad que hay en la construcción privada así lo acredita. Creemos que vale la pena edificar ahora para vender cuando la macro mejore, cuando baje la inflación y ganemos previsibilidad como país. Hoy el costo de edificar está históricamente muy barato y los precios también. Pero subirán cuando mejore el contexto”.

¿Cuándo será eso? Imposible de estimar, pero quien inicie hoy una obra, al acercarse al final debería encontrar un mejor entorno de ventas. “Para nosotros es buen momento para empezar a construir. Si se aprobaran las leyes que estamos empujando, como la del Blanqueo para la construcción, la reactivación sería más rápida”, añadió Tabakman.

Los períodos de alta incertidumbre afectan decisiones de empresas y familias, en especial cuando involucran una porción significativa de su patrimonio y tienen proyecciones de largo plazo. “Sin embargo, desde el punto de vista de los desarrollos, el primer impacto que tiene un salto discreto del tipo de cambio es una reducción del costo de construcción expresado en dólares. Si bien los procesos de ajuste de precios son cada vez más veloces y esa ventana de reducción es cada vez más fugaz, en general el nivel del costo muestra una reducción, especialmente porque los materiales ajustan rápidamente, pero la mano de obra lleva al menos algunos meses”, comentó a Infobae Gonzalo De la Serna, CEO de Consultatio.

Las variaciones del tipo de cambio no tienen un impacto inmediato per se en el precio de las propiedades medido en dólares, estimaron desde el sector. “Sí ocurre en el mediano plazo que las variaciones del tipo de cambio pueden afectar el costo de construcción medido en dólares y entonces crear espacios para variaciones del precio final de la vivienda según se modifique en forma duradera el costo de reposición. Si entendemos que nadie vendería propiedades por debajo de su costo de reposición, allí se encuentra el mecanismo de transmisión de este elemento respecto del otro”, amplió De la Serna.

Cómo afecta la falta de dólares

Los argentinos desconfían de nuestra moneda y, por lo tanto, apuestan por ahorrar en dólares. Aunque los desarrolladores aceptan pesos para la venta de viviendas en pozo que en muchos casos se pagan en cuotas a lo largo de la construcción, indexados por inflación.

Tabakman, dijo lo siguiente: “Si bien tenemos algunos insumos que son importados, no es lo principal en la estructura de costos de nuestra actividad. La mano de obra se paga en pesos y el grueso de los insumos son principalmente de producción nacional. Salvo el terreno que se abona en dólares”.

Comercializan en moneda local que se va ajustando habitualmente por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) que se compone de los costos de materiales que siguen en mayor medida al tipo de cambio oficial y la mano de obra se acomoda a la inflación y sueldos en pesos.

“Hay oportunidades para quienes tengan dólares en mano y los destinen al ladrillo. Entendemos que la construcción como negocio resulta aún más interesante para inversores y usuarios finales cuando el dólar aumenta su valor, cuando se dan escenarios de devaluación real. Por lo que en definitiva el precio de construcción resulta más bajo en escenarios como los de las últimas semanas y se atrasa respecto del dólar”, detalló a Infobae Juan Ignacio Pérez Aguilera, gerente de negocios de Caestta Equity.

Además, el mercado inmobiliario, sin perjuicio de lo que suceda con el valor de los activos, se hacen transacciones en dólares billete y para el argentino, históricamente el ladrillo es sinónimo de resguardo de valor.

Pérez Aguilera, añadió que por otro lado “aquel que hoy tiene pesos, o flujos en pesos entiende que se dolariza con ladrillos contra un riesgo bajo porque es una inversión tangible. Es necesario elegir bien el proyecto y quienes lo ejecutan, lo que llamamos el carácter del constructor que no es otra cosa que la confianza que se puede depositar en él. Entrar en una inversión de pozo implica dolarizarse a través de pesos, poner a trabajar dólares que están debajo del colchón y que con inflación real en dólares de 6 o 7 puntos también pierden valor, por eso conviene resguardar ahorros”.

Dólar e inflación

La inflación se ha vuelto un fenómeno mundial que erosiona el poder adquisitivo del dólar, de modo que cada vez más interesados eligen invertir en ladrillos para proteger sus patrimonios.

La incertidumbre es la mayor complicación para las operaciones en todos los mercados, y el inmobiliario no es la excepción.

De la Serna justificó que “lamentablemente en la Argentina hay una baja porción de compradores que dependen de sus ingresos mensuales para adquirir una propiedad, como industria nos encantaría que ese porcentaje fuese mucho mayor y una proporción creciente de asalariados, por ejemplo, pudiera acceder a la compra de una propiedad. En la mayoría de los casos, quienes pueden concretar este tipo de operaciones cuentan con los fondos en forma previa”.

A estrenar

Caestta posee un proyecto que se llama Distrito Zug, en el km 46 del ramal Pilar de la ruta Panamericana, bajada Caamaño. Allí tienen tres propuestas distintas que ofrecen departamentos y casas que son al costo de construcción, “cuyo valor va desde USD 1.100 dólares el m2, hasta los USD 1.550 y casas desde USD 1.360 por m2. Si el dólar sube, estos precios hoy bajan”, puntualizó Pérez Aguilera.

En Consultatio trabajan, entre otros proyectos, en Oceana Puerto Madero, apuntado en el segmento premium. Hoy se están entregando unidades a razón de USD 5.000 por m2.

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