Dentro de un golpeado mercado inmobiliario la rentabilidad sigue creciendo a causa de la suba de precios de alquiler y la caída en los valores de venta. En el Gran Buenos Aires (GBA) Norte la relación locación/precio se ubica en 3,70% anual. Es decir, se necesitan 27 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 19% menos que un año atrás. En GBA Oeste-Sur la rentabilidad también sube y se encuentra en 3,47% anual. Aquí se necesitan 28,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 24% menos que un año atrás.
Los barrios de Fátima y Pilar demuestran un retorno bruto alto (7,3% y 5,9%, respectivamente). Son los mejores (sobre todo en urbanizaciones) para inversores que buscan obtener una renta confirmaron desde la plataforma Zonaprop que realizó un informe sectorial.
Mientras que en la parte Oeste-Sur del conurbano, Canning se posiciona como el mejor lugar de la zona para invertir con un 5,7% de retorno bruto seguido por Ezeiza con un 5,6 por ciento.
Por el contrario, Temperley (3,0%) y Lomas de Zamora (3,1%) en zona Oeste-Sur y Benavidez (3,5%) y Vicente López (3,5%) en zona Norte ofrecen menor rentabilidad.
De acuerdo con el informe mensual de Zonaprop, los precios medios de departamentos en venta continúan con su caída en el mes de mayo. En zona norte la depreciación mensual es de 0,3% y acumula un 1,2% de descenso en lo que va del año (se acercan a valores de 2017). Por otro lado, en zona oeste y sur los precios acumulan 27 meses de descenso ininterrumpidos (asemejándose con cotizaciones de 2016). En el año bajan un 2,1 por ciento.
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 en la GBA Norte tiene un valor de USD 111.373 y uno de tres ambientes y 70 m2, 167.897 dólares.
El costo de un departamento de dos ambientes en la zona Oeste-Sur y 50 m2 es de USD 86.692, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 126.225 dólares.”
“De acuerdo con las tendencias que se ven en el primer semestre del año, los precios de venta parecieran seguir bajando y el alquiler continuaría en alza. Mientras que no se llegue a un acuerdo sobre la Ley de Alquileres que permita regularizar la situación con los departamentos en renta y la posibilidad de contar con herramientas financieras para poder facilitar el acceso a la casa propia”, dijo a Infobae Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.
Escenario de oportunidad
Desde el segmento confirman que para quien tiene ahorros es un buen momento para comprar porque casi todos los inmuebles han bajado entre un 30 y 40% en todos los corredores cayeron las cotizaciones.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), dijo a Infobae que “si pensamos que los precios descendieron a valores de hace 5 o 6 años hoy la mejor inversión es la inmobiliaria y más aún lo que está pasando con el dólar que pierde valor, incluso en Estados Unidos (con la inflación cercana al 9%, la más alta en años, también impacta en este activo). Como sugerencia, creo que es recomendable comprar una casa en un barrio privado porque deja una muy buena rentabilidad en el presente como edificios en pozo en zonas exclusivas de cada ciudad, para luego vender una vez que se culmine la obra”.
Alquileres por abajo de la inflación acumulada del año
Según Zonaprop, en GBA Norte los precios de alquileres incrementan hasta un 7,1%, por encima de la inflación mensual (5,6%), pero totalizan 4 meses consecutivos de incrementos por encima del 4%, lo que representa un 24,4% en 2022, siendo menor que la inflación acumulada del año que oscila en el 29 por ciento.
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $63.241 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $87.676 por mes.
En GBA Oeste-Sur el aumento llega al 6,3% en el mes y 23,1% en el año. Allí, un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $42.361 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $55.045 mensuales.
Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades, comentó a Infobae, que “cómo solía suceder en tiempos normales (antes de la pandemia y de la vigente Ley de Alquileres) los valores vuelven a guiarse más por los salarios que por el índice de precios al consumidor. Si bien luego de la sanción de la normativa los valores subieron debido al retiro de mucha oferta del mercado, hoy la rentabilidad en dólares para los propietarios está mejorando (debido a la baja en los precios de venta y la suba de las locaciones). Mirando a corto plazo de una modificación sustancial a la ley, lentamente está volviendo a aumentar la oferta de alquileres”.
En Villa Ballester, por ejemplo, un 2 ambientes se consigue por $45.000 y 3 ambientes $75.000 al mes. Las zonas no tan céntricas del GBA están teniendo mejor rentabilidad dado que es donde más bajaron los valores en venta, pero es una cuestión coyuntural argumentan desde el segmento.
Sobre el futuro
Altamirano, puntualizó que también es una buena opción invertir en locales comerciales que fueron los que más sufrieron la baja con la pandemia tanto en valores de alquiler como de venta. “Las rentas están mejorando y con la nueva ley se están pactando ajustes semestrales”, añadió.
En áreas urbanas del GBA se estima que para lo que viene no habría tanta bajas de valores en general, y por el contrario en las urbanizaciones la suba de los lotes (oscila en un 70% interanual) hará que sigan aumentando los terrenos.
García Malbrán, dijo que llama la atención que los terrenos en barios privados sean más caros que una casa con antigüedad y refacciones a realizar en buenas ubicaciones. “Hoy por los aumentos en los precios de los materiales de construcción se hacen menos refacciones que al inicio de la pandemia. El valor del m2 medido en dólares también está subiendo y eso complica llevar adelante mejoras importantes en el hogar”.
En el corredor norte se estima que Tigre, Pilar y Escobar tienen mucho futuro, al igual que en los barrios ubicados en la ruta nacional 2 entre Hudson y La Plata, como en Berazategui y Canning, en el sur, y Moreno, en el Oeste.
De acuerdo a las tendencias de los inmuebles urbanos que se ven en el primer semestre del año, los precios de venta parecieran seguir bajando y el alquiler continuaría en alza. “Según especialistas, la principal baja se da en los valores de cierre del inmueble. Faltan medidas coyunturales para que los valores lleguen a su piso”, concluyó Molina.
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