Vuelta a la presencialidad: los alquileres para estudiantes universitarios viven un boom por el regreso a las aulas

No todas son pálidas en el mercado locativo argentino, mientras se apuran reuniones entre funcionarios nacionales y cámaras sectoriales para tratar de modificar cuanto antes la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551), hay una parte del segmento que vivió un verdadero boom entre enero y los primeros días del mes: se alquilaron más de 2.000 viviendas para estudiantes universitarios en diferentes ciudades donde las facultades tienen sus sedes.

El fenómeno se apoya en que después de dos años de pandemia el retorno de las cursadas presenciales hizo que se ocupen departamentos de 1 o 2 dormitorios en su mayoría en Buenos Aires, La Plata, Córdoba y Rosario, al igual que en otras ciudades del interior.

A su vez, se notó que de la mano de las nuevas tecnologías y los servicios financieros digitales, la actividad locativa encuentra nuevas formas de obtener una garantía de alquiler.

Esta realidad contrasta con el sector en general, donde hoy es difícil alquilar en el formato tradicional y el reclamo generalizado pide volver a los ajustes semestrales, sobre todo de inmobiliarios y propietarios.

La fianza, un camino seguro

Aunque cuenten con ayuda económica (por lo general de sus padres o familiares) durante su carrera, los estudiantes que vienen de otras ciudades y los extranjeros son los que más dificultades tienen para presentar una garantía tradicional. “Son un público muy interesado en opciones como las fianzas de alquiler”, explicó a Infobae Pablo González, CEO de Hoggax, empresa que opera en el segmento.

Tradicionalmente, al momento de firmar un contrato de alquiler los estudiantes debían presentar recibos de sueldo o garantías propietarias. Si bien estas herramientas siguen siendo las más solicitadas, cada vez más dueños e inquilinos se animan a probar alternativas como las fianzas.

Juan Pablo Baca, consultor inmobiliario y dirigente del Centro de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CeCin Córdoba), dijo a Infobae lo siguiente: “Es un fenómeno que seguramente seguirá, porque las fianzas están dando pruebas de que funcionan y son más prácticas y beneficiosas, tanto para los inquilinos como para los propietarios de comercios y viviendas”.

Acción que se expande y tipologías privilegiadas

Varios de los estudiantes que llegan a CABA, informan desde el sector, por lo general suelen presentar fianzas de alquiler, a excepción de los alumnos que vienen del interior de la provincia de Buenos aires, que es posible que sus familiares exhiban y otorguen algún inmueble de su localidad y de esa manera abaraten gastos a la hora de gestionar algún seguro.

Damián Derfler, de Guidetti Propiedades, dijo a Infobae que “las principales consultas son para instalarse en los barrios de Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, o inmediaciones a facultades de la Universidad de Buenos Aires, como Villa Urquiza, Núñez y Colegiales”.

Con respecto a las tipologías más demandadas son las unidades monoambientes o 2 ambientes. Igualmente, también despiertan interés los departamentos más grandes, en especial cuando varios estudiantes se agrupan para compartir gastos. Los valores superan los $ 25.000 por mes.

Desde el sector también argumentan que la pandemia hizo cambiar preferencias. “Antes del COVID-19 era más común que se alquilen unidades de 2 o 3 ambientes, y de esa manera compartir el espacio con amigos. Hoy, lo que predomina a la hora de tomar una decisión es la ubicación/cercanía transporte, seguido del espacio físico/confort”, añadió Derfler.

En la Docta

El barrio Nueva Córdoba aglutina el mayor interés de los estudiantes, por sus servicios gastronómicos y comerciales, además de su cercanía con distintas universidades públicas y privadas. Sin embargo, este boom de demanda se extendió a barrios cordobeses vecinos como General Paz, Alberdi y Jardín

Baca, sostuvo que “la demanda inmobiliaria estudiantil se comportó a la par del consumidor de bienes raíces en general, que empezó a priorizar conexión al aire libre (balcones y terrazas) y la cercanía con espacios verdes, como parques y plazas”.

Con las diagonales como protagonista

En La Plata, con el inicio presencial cercano de las clases universitarias, dejando de lado la virtualidad la demanda se triplicó con respecto a otros inicios de años lectivos.

Carolina Otero Rossi, socia gerenta de Otero Rossi y Cía., detalló a Infobae que “los inquilinos priorizaron monoambientes, y unidades de 1 y 2 dormitorios en la zona de facultades, céntrica y semi céntrica, con precios que rondan aproximadamente los $15.000, 30.000 y 55.000, respectivamente”.

Los contratos se hacen como indica la nueva ley locativa, por plazo de 3 años y con los valores ajustables anualmente, según el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.

“Ventas no hubo tanto en comparación con los alquileres. En La Plata se movieron mucho los contratos por departamentos entre las calles 120 a 20, y en Tolosa, de la 32, preferentemente a la 70. Hay que recordar que las universidades fueron saliendo del centro a zonas que rodean el bosque platense”, amplió Otero Rossi.

Donde el río Paraná es protagonista

También la ciudad de Rosario volvió a captar una gran afluencia de estudiantes que vienen para iniciar sus estudios. La situación es similar a 2019, la diferencia es que la vacancia que hay es mínima, una problemática que viene de 2021.

“Históricamente los meses de diciembre, enero y febrero son de alta demanda de departamentos para estudiantes que vienen a estudiar a nuestra ciudad. La oferta de inmuebles en alquiler en Rosario bajó entre un 25% y 30%. Los tres años de contrato mínimo que impone la nueva ley y la inflación del 50% crearon incertidumbre y que mucha gente ponga sus unidades en venta cuando antes integraban la oferta locativa”, destacó a Infobae Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR).

Los valores de locaciones han crecido, de no encontrar una solución al respecto subirán aún más, esto es algo muy perjudicial para los inquilinos que no encuentran inmuebles y para los propietarios que tienen sus departamentos vacíos intentando vender porque el mercado está muy pesado y amesetado, justificaron desde el mercado.

La proximidad con la zona de universidades es la más demandadas, lo mismo aquellas unidades con balcón preferentemente. No obstante ello un informe de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) indicó que el 81,37% de los estudiantes universitarios prefieren vivir en departamento, mientras que el 5,29% vive en casa de pasillo y un 4,15% lo hace en casa común.

El valor de una pensión dependiendo los servicios parten desde los $10.000 y hasta $ 15.000 por estudiante, mientras que un departamento con escaleras, sin balcón y de antigüedad, en el portal propio de los inmobiliarios rosarinos, se pueden conseguir monoambientes desde 12.000 pesos.

Los acuerdos que se hacen con la intervención de un corredor inmobiliario matriculado son estrictamente bajó la nueva ley de alquileres, contrato por tres años y cumpliendo todos los puntos de la nueva ley. “Un informe del Observatorio de la UNR hace referencia sobre las diferencias existentes entre aquellos estudiantes que alquilan con dueño directo y con las condiciones que tienen aquellos que lo hacen a través de inmobiliarias protegidos con seguridad jurídica”, precisó Gariboldi.

Cómo funcionan las garantías

Para acceder a las garantías de alquiler a los estudiantes se les pide como documentación su certificado de alumno regular. Tienen al igual que cualquier cliente una gran variedad de formas de pago hasta 36 cuotas. Entre los requisitos no deben contar con antecedentes crediticios negativos.

Un ejemplo se detalla a continuación con un cuadro que muestra cuanto sale el costo en propiedades ubicadas en CABA, Rosario o Córdoba.

González precisó que “si dos estudiantes comparten un acuerdo siempre se hace una sola garantía que responde a las condiciones que se precisen en el contrato de alquiler. Si figuran ambos como inquilinos se hace una garantía que los incluye a los dos. Si figura un solo inquilino, en la garantía puede figurar uno solo o los dos de acuerdo a sus necesidades”.

En cuanto al propietario, este se asegura cobrar desde que realiza su reclamo en caso de no pago, todos los meses hasta la restitución del inmueble dentro de los primeros 10 días del mes y la gestión extra-judicial o judicial corre por completo por cuenta de la firma que realizó la garantía locativa, no tiene ningún costo para el dueño de la propiedad.

“Por ejemplo, en el caso de los estudiantes extranjeros, en general comienzan con un alquiler temporal para conocer la ciudad o tener un primer punto de partida, pero luego se mudan de modo más permanente, ya que las carreras universitarias que vienen a realizar llevan varios años”, concluyó González.

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