¿Es negocio invertir en cocheras?: cuánto cuestan, qué renta generan y todo lo que se debe tener en cuenta

En un mercado con precios deprimidos, ahorristas conservadores que cuentan con dólares se vuelcan a las inversiones en ladrillos. Secretos de este segmento

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El precio promedio de venta de una cochera en la Ciudad de Buenos Aires es de USD 20.917
El precio promedio de venta de una cochera en la Ciudad de Buenos Aires es de USD 20.917

En medio de la alta inflación que existe en la Argentina -en enero fue de 3,9% y la variación en los últimos 12 meses 50,7%-, aquellos pequeños y medianos ahorristas conservadores que cuentan con dólares vuelven a ver con buenos ojos la inversión en ladrillos, principalmente a través de la compra de cocheras, que resulta una forma de comenzar a ahorrar en metros cuadrados, pero con tickets bajos y con una renta todos los meses.

Entre sus ventajas, esta inversión cuenta con el hecho de que por la limitada oferta y creciente mercado automotor son más rápidas de alquilar que un departamento, su precio de entrada es mucho más bajo y no necesitan mantenimiento, ni tienen desgaste y son mucho más líquidas, incluso para la reventa futura.

Según datos del portal Zonaprop, el precio promedio de venta de una cochera en la Ciudad de Buenos Aires es de USD 20.917. “Este valor disminuyó 6,78% en los últimos doce meses, sin embargo, en pesos el alquiler se ubica en $6.160 promedio por mes, un 45,9% más que un año antes”, afirmaron a Infobae desde la plataforma inmobiliaria.

En ese sentido, detallaron las fuentes que las zonas más caras para la compra son el Corredor Norte, con un precio promedio de USD 23.000, Corredor Noroeste USD 22.800; y la zona Sudeste de CABA USD 20.300. Mientras que las más económicas se encuentran en el Sur USD 16.500, microcentro USD 17.300 y zona Oeste 19.100 dólares. Respecto al alquiler, los valores mantienen la segmentación geográfica, con rangos promedio desde $7.500 por mes, en el un extremo y $4.500 en el otro.

La renta por el alquiler mensual promedia un máximo de $7.500 por mes en el Corredor Norte y $4.500 en el Corredor Sur de CABA

De acuerdo con los datos de la plataforma de negocios inmobiliarios, la rentabilidad que genera este segmento dependerá de la zona en la que se ubiquen y los gastos fijos que se tengan que afrontar. En ese sentido, destacaron que en la Ciudad de Buenos Aires “los precios de renta son cada vez más altos”. Respecto a las zonas más demandadas destacaron Recoleta, San Nicolás, Belgrano y Palermo.

"Que sea buen negocio depende de la ubicación y de los gastos de mantenimiento", dijo a Infobae Mario Gómez, director de Le Blue Negocios
"Que sea buen negocio depende de la ubicación y de los gastos de mantenimiento", dijo a Infobae Mario Gómez, director de Le Blue Negocios

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae que “la compra de cocheras históricamente ha sido una alternativa posible para los pequeños ahorristas considerando la posibilidad de inmovilizar una cantidad relativamente pequeña de dinero para lo que son las inversiones inmobiliarias, y poder generar una rentabilidad todos los meses”.

“Que sea buen negocio depende de la ubicación y de los gastos de mantenimiento”, advirtió, al tiempo que destacó que “las cocheras pueden tener una rentabilidad del 2 al 4% anual, más la revalorización que se logra cuando se compra en un momento de precios bajos con un posible recorrido alcista”.

Asimismo, remarcó que las cocheras son una reserva de valor frente a la inflación. Y agregó: “Hay muchos emprendimientos de cocheras que permiten abonar cuotas en pesos, ajustables por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción”.

Para Gómez, si se logra comprar a bajo precio, es de esperar que luego se recuperen como consecuencia de la escasez. “Pero hay que mirar bien la localización. Por ejemplo, puede ser que ese bajo precio obedezca a que está en una zona de oficinas donde hoy es difícil alquilarlas porque están desocupadas.

Las cocheras pueden tener una rentabilidad del 2 al 4% anual, más la revalorización que se logra cuando se compra en un momento de precios bajos con un posible recorrido alcista (Gómez)

Según Esteban Súcari, director de Ecocheras, la clave está en encontrar buenos precios aprovechando la depreciación que existe en la actualidad.

“La pandemia trajo muchas ofertas y la cochera es algo que se necesita. El negocio inmobiliario es comprar barato y después vender cuando se aprecia. El de la renta acompaña por atrás, pero el negocio grande es comprar algo bueno, a buen precio para poder venderlo más caro”, dijo a este medio.

A la hora de comprar una cochera hay que considerar gastos en la escritura y en la comisión inmobiliaria. Después en cuanto al mantenimiento mensual, hay que tener en cuenta tres cosas: expensas, Agua y ABL
A la hora de comprar una cochera hay que considerar gastos en la escritura y en la comisión inmobiliaria. Después en cuanto al mantenimiento mensual, hay que tener en cuenta tres cosas: expensas, Agua y ABL

“Cada 20 años hay una crisis en el Real Estate y lo que viene después es la recuperación. Eso es lo bueno del mercado inmobiliario que tiene 100 años de historia. En 1982 cayeron los precios y en el 2002 pasó lo mismo. Después de la caída siempre viene la recuperación, por eso este es un negocio para quien sabe esperar. Este es un momento del mercado deprimido que se traduce en una oportunidad a la espera de la recuperación del mercado inmobiliario”, consideró.

“El mercado inmobiliario se va a empezar a recuperar. Este es el piso en cuanto a valor de las cocheras”, añadió.

Cuáles son los costos de una cochera

En este punto, Súcari remarcó que la cochera como todo inmueble debe estar escriturado y por ende, tiene un costo por ese trámite y una comisión inmobiliaria. Y tiene los gastos asociados: expensas, Agua y ABL.

“Agua va por la liquidación del consorcio de propietarios del edificio, en el 90% de los casos. Y el ABL es ínfimo, ronda los $200 mensuales. Lo que es clave es mirar el monto de las expensas. Un monto ideal hoy está por debajo de los $2.000. Si está por encima de $3.000, el negocio ya está en jaque, aunque también depende de la zona y el precio al que se pueda alquilar”, destacó el especialista en esta franja del mercado inmobiliario.

“La ubicación va a asegurar no tener lucro cesante como consecuencia de que la cochera esté desocupada parte del tiempo y que los gastos de mantenimientos sean razonables evita un drenaje de fondos mensuales que disminuye la rentabilidad”, alertó Esteban Súcari.

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