Por la caída de precios, Palermo y Recoleta lideran las preferencias para comprar viviendas

Desde fines de 2018 los precios por m2 vienen en caída en el Real Estate argentino. En el inicio de 2022 continuó esta tendencia, apalancada por la mayor oferta disponible y la escasez de la demanda. A esta altura el descenso en CABA se ubica en el orden del 30% y la sobre oferta de departamentos en venta supera los 118.000 en el ámbito del usado.

Aunque la disminución vislumbrada en los primeros dos meses del año es muy pequeña (estimada entre el 1 y 2% en CABA, y 1% en el Gran Buenos Aires (GBA), los indicios confirmarían que los precios se habrían sincerado bastante y que ahora a excepción de una “tragedia económica” a nivel coyuntural o que el dueño acepte una rebaja sustancial por su necesidad de venta, las unidades no registrarían demasiada baja para lo que viene.

Así lo confirmó a Infobae María Cecilia Elejalde, directora de la división residencial sucursal Recoleta de L. J. Ramos, que dijo lo siguiente: “Hoy el valor metro cuadrado de cierre llegó a un punto de equilibrio. Actualmente, compradores y vendedores, pueden lograr un acuerdo lógico y equilibrado”.

Además de Belgrano, Colegiales y Núñez en el área norte de CABA, dos zonas como Recoleta y Palermo, se encuentran entre las predilectas por la demanda.

“Varios factores influyen principalmente en Recoleta a partir de la pandemia. Tal como se viene reflejando en el mercado total, el valor m2 en Recoleta también está bajando, reflejando los valores reales de los inmuebles. Llegando en a USD 2.750, por ejemplo para departamentos usados en buen estado de 3 ambientes con 2 dormitorios”, añadió Elejalde.

La baja de los precios en Palermo tiene que ver mucho con el crecimiento de propiedades a estrenar que ingresaron al mercado. En este tramo porteño prevalecen las propiedades de 2 ambientes y monoambientes. El precio en Palermo, como el resto del mercado viene bajando, pero esa caída es más leve que los demás y oscila en USD 2.270 por m2.

Por su parte, el portal Properati informó que el precio promedio referencial del metro cuadrado para comprar viviendas es de USD 2.377, siendo Puerto Madero el barrio que ostenta el valor más alto con un promedio de 6.225, y Villa Soldati, con USD 904, el más bajo de la ciudad.

Porqué la sobre oferta

Desde el sector sostienen que son varias las circunstancias que llevaron a este nivel de sobre oferta del escenario usado porteño. Durante la pandemia hubo mucha gente, principalmente familias con hijos que decidieron mudarse al GBA, incluso muchos argentinos se fueron a vivir al exterior. También influyó en el aumento de la oferta, la Ley de Alquileres, con la que ni los propietarios ni los inquilinos se sintieron cómodos. Los dueños no tienen confianza de alquilar a 3 años con ajustes anuales, si no es a valores iniciales que les permitan no quedar desfasados a lo largo del tiempo. Muchos prefieren volcar esas propiedades a la venta, generando más oferta en este sentido.

“Vimos como muchas familias con chicos se decidieron por un cambio de vida, migrando al verde, algunos sin haber vendidos sus propiedades. Incluso, alquilando mientras construyen su vivienda definitiva. Sumado a que pudieron sostener la virtualidad o semi virtualidad en sus trabajos, que hace que en algunos casos ya no sea necesario vivir cerca del domicilio laboral”, contó Elejalde.

Por otro lado, adultos mayores de 60 años que tenían casa de fin de semana y que durante la pandemia se trasladaron “en forma temporal”, se adaptaron a vivir afuera, y muchos cerca de sus hijos y nietos. Hoy mantener el departamento del centro les resulta costoso e innecesario y lo publican en venta.

Otros que decidieron irse del país y radicarse en el exterior sin miras de volver en un futuro se suman a los que decidieron vender.

Se incorporaron también al mercado departamentos que estaban históricamente alquilados, y siendo que todavía no está claro como seguirá regulado el mercado de alquileres. Hoy no es rentable con las condiciones actuales de los contratos de alquiler.

Elejalde, amplió: “Otro tema es el encarecimiento de los gastos de unidades grandes, que acelera la decisión reducirse a unidades mas chicas con gastos más pequeños. En la reducción de gastos se vio como en edificios se cambio la seguridad 24 horas por el tótem de seguridad con el objetivo de bajar las expensas”.

Los estudiantes apalancan ventas

Cómo ahora las clases en las universidades volverán a ser presenciales en su gran mayoría, muchos padres ayudaron a sus hijos que cursan distintas carreras o están en vías de arrancar a comprar departamentos, y por eso Palermo (posee varios centros de estudios en su trayecto o está próximo a otros ubicados en barrios aledaños) también atrajo interés.

Elejalde, dijo, que notaron desde fin de año y durante el verano un incremento en las consultas de clientes del interior que, con el reinicio de las clases en universidades, deciden comprar en vez de alquilar. “Suponemos que por el atractivo de encontrar unidades en muy buenas ubicaciones a valores muy competitivos. Principalmente buscan unidades en Recoleta/Barrio Norte, de alrededor de 100 m2, dos dormitorios, con balcón excluyente, vistas abiertas y en general que tengan cochera, y son selectivos respecto a la seguridad de zona y medio de transporte”.

¿Actualmente hay compradores?

Principalmente se detectan compradores del interior del país motivados con la vuelta a las aulas en las universidades. Aunque también existen muchas consultas para departamentos de 2 y 3 ambientes con valores que van de los 250.000 a los 350.000 dólares.

“Varias unidades que nunca estuvieron en el mercado, lo están por primera vez y es posible para los compradores encontrar departamentos en edificios donde rara vez se vendía una propiedad”, amplió Elejalde.

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