¿Estás cerca de concretar el sueño de la casa propia?: 12 claves que sí o sí tenés que tener en cuenta

Expertos brindaron una guía con consejos antes de decidir la compra. Son claves la ubicación, ingreso de luz natural, papeles, gastos y funcionamiento del agua

El sueño de comprar una vivienda a estrenar es posible, pero los expertos recomiendan varias cuestiones a tener en cuenta antes de concretar la firma
El sueño de comprar una vivienda a estrenar es posible, pero los expertos recomiendan varias cuestiones a tener en cuenta antes de concretar la firma

Buscar una propiedad para comprar es un paso importante. Puede ser la casa de la familia, para un soltero que inicia con algo de pequeña superficie, o la vivienda que deja un matrimonio grande que se achica porque ya sus hijos se fueron y la casa queda muy grande.

Hay varias opciones: sobre todo si es a estrenar. En este caso los expertos recomiendan una guía orientativa para que se tenga en cuenta a la hora de dar ese paso, en especial para aquellos que disponen de los ahorros para acceder a una vivienda sin uso.

Hay 12 tips a tener presente, siendo claves para tener éxito en la operación que ayudan a evitar disgustos o problemas a futuro.

1 - Ubicación y tipología

Según los entrevistados, las dos cuestiones más importantes que se necesitan definir al comprar una propiedad por estrenar son: la tipología (o comodidades ideales) y la ubicación.

Las comodidades son algo simple, pero muchas veces los compradores no lo tienen del todo claro. “Cuando se trata de una familia, debe entenderse si los hijos necesitan, de acuerdo a sus edades, dormitorios independientes. También si se requiere un espacio donde trabajar dentro del departamento o definir algo tan simple como ser la cocina integrada o independiente. Muchas veces sugerimos hacer el ejercicio de hacer un check list con las comodidades ideales y luego que el interesado salga al mercado, así logra determinar cuáles de esos puntos son negociables y cuáles no para comprar bien”, dijo a Infobae el arquitecto Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

“Sugerimos hacer una lista de requisitos con las comodidades ideales, así uno logra determinar cuáles de esos puntos son negociables y cuáles no para comprar bien” (Walger)

La ubicación es fundamental. Es vital establecer la zona o radio que se necesita y que propiedad se encuentre para que resulte funcional y práctica. Por lo general los compradores suelen decidirlo por los siguientes ítems: a) familias, proximidad al colegio de los hijos; b) trabajo, disminuye fuertemente los tiempos de traslados diarios; c) aspiracional, cerca de zonas gastronómicas o bares de moda.

2 - Despejar dudas

Una vez definida la propiedad por quien está por iniciar el camino para comprar y se miraron las fotos o videos disponibles para luego coordinar una visita con el profesional encargado, se aconseja averiguar previamente todo lo posible sobre la vivienda.

Para ello es indispensable preguntar lo necesario a los martilleros o desarrolladores que también comercializan unidades nuevas. Mientras más información se obtenga es mejor para tomar la decisión final.

Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, dijo a Infobae que un inmueble a estrenar es un proyecto terminado en consecuencia “lo más importante es aquello que no es modificable, como ser la ubicación, la vista, el ingreso de luz solar, la orientación, la distribución de los m2 y la calidad constructiva del edificio; y si a todo esto logramos sumarle un espacio descubierto aprovechable, podemos determinar que es una vivienda perfecta para su adquisición”.

3 - Agua: presión y temperatura

Es indispensable asegurarse de que esté funcionando el sistema de calentamiento del agua y después que lo haga en un tiempo razonable para evitar malestares y gastos económicos.

Sea vivienda premium o estándar es ideal verificar cómo funciona el agua en canillas y duchas, por ejemplo
Sea vivienda premium o estándar es ideal verificar cómo funciona el agua en canillas y duchas, por ejemplo

Para esto, al visitar la propiedad aún a estrenar, se deben chequear el funcionamiento correcto de las canillas de los baños, lavadero, cocina y ducha.

4 - Luz natural

Es importante tener en cuenta las orientaciones: hacia qué lugar mira el balcón, la fachada o las habitaciones y, por lo tanto, cómo les impacta el sol durante el día.

“Recomendamos visitar la propiedad un día por la mañana y otro por la tarde para ver cuánta luz natural tiene. Este punto es importante porque ayudará a ahorrar en las boletas de luz” (Towers)

Matías Towers, director comercial de Mudafy, destacó a que las orientaciones al este reciben más sol por la mañana, las oeste por la tarde y las norte son más luminosas que las sur. Sin embargo, esto también varía en cada estación del año. “Frente a esto, lo recomendable siempre es visitar la propiedad un día por la mañana y otro por la tarde para ver cuánta luz natural tiene realmente, ya que pueden influir otros factores como los edificios construidos -o en construcción- alrededor y la altura del piso en el caso de los departamentos. Este punto es importante no solo por una cuestión estética, sino porque también ayudará a ahorrar en las boletas de luz”, dijo.

5 - La calidad de la construcción

Puede ser difícil para los inexpertos, sin embargo golpear las paredes lo suficiente como para que hagan un sonido puede ayudar a darse cuenta si son huecas o chequear la calidad del material.

Es vital determinar hacia qué lugar mira el balcón, la fachada o las habitaciones y, por lo tanto, cómo les pega el sol durante el día. Disponer de buena luz natural ayuda a ahorrar en la factura de energía eléctrica
Es vital determinar hacia qué lugar mira el balcón, la fachada o las habitaciones y, por lo tanto, cómo les pega el sol durante el día. Disponer de buena luz natural ayuda a ahorrar en la factura de energía eléctrica

Otro detalle a tener en cuenta son las griferías. Es importante que las canillas se mantengan firmes al tocarlas y que no parezcan muy frágiles.

6 -Distribución de los ambientes

Es muy importante analizar la ubicación de cada ambiente en relación con los otros ambientes internos y con los del vecino para evitar ruidos molestos o simplemente, aquellos que no se quieran soportar.

“Es indispensable prestar atención a las obras en construcción y los terrenos próximos a edificarse que se encuentran alrededor de la propiedad. Estos pueden influir en la decisión de dos maneras: por el impacto en la luminosidad de la propiedad y por los ruidos del trabajo de obra”, añadió Towers.

7 - Sistema de calefacción y refrigeración

Si se encuentran ya instalados se consideran un gran paso para ahorrar un gasto que puede llegar a ser alto. Hoy existen varias alternativas tanto para el frío como para el calor que ya vienen instaladas en la construcción original.

A veces hay departamentos que ya se venden con los muebles incluidos, una tendencia incipiente en la Argentina
A veces hay departamentos que ya se venden con los muebles incluidos, una tendencia incipiente en la Argentina

Algunas posibilidades son el aire acondicionado centralizado: cuando ya está en la propiedad, ahorra gastos de instalación y aparatos caros; la desventaja es que muchas veces no se puede sectorizar y si la propiedad es grande puede generar un costo mensual alto el hecho de climatizarla entera cada vez.

Aires acondicionados por split es una de las instalaciones más habituales y los aparatos en sí pueden entrar en la negociación de la compra. Una ventaja es que permite orientar mejor el aire a un solo ambiente y suelen ser más silenciosos. Una contra: los aparatos en general se compran por separado, no son económicos y demandan una mantención más frecuente que los centralizados.

La losa radiante es un método de calefacción muy utilizado en edificios. La clave para sea agradable es poder regular la temperatura individualmente, ya que en algunos casos se maneja de manera centralizada para todo el edificio y la experiencia puede ser incómoda.

8 - Papeles

Al momento de comprar una propiedad hay que mirar todo. Algo primordial es que lo papeles se encuentren en orden para que finalmente la propiedad pueda ser puesta a nombre del comprador. Gran parte de ese trabajo lo realiza un escribano, siempre y cuando la propiedad reúna las características para ser escriturada.

Algo primordial es que lo papeles se encuentren en orden para que finalmente la propiedad pueda ser puesta a nombre del comprador
Algo primordial es que lo papeles se encuentren en orden para que finalmente la propiedad pueda ser puesta a nombre del comprador

Walger especificó que “en la mayoría de los casos los emprendimientos inmobiliarios llevan más tiempo administrativo para lograr esta condición, entonces es común que para la compra de unidades a estrenar en pozo, construcción o bien terminadas se instrumenten con boletos de compra-venta”.

Para cubrirse y tener previsibilidad es importarte que el comprador o interesado solicite al corredor o martillero que les exhiban: Título de Propiedad donde se encuentra lo construido o lo que va a construirse en el edificio; Estatuto o Contrato original de Fideicomiso, para entender bajo que modelo de negocio está encausado el desarrollo inmobiliario, y Poder/es de las personas autorizadas a firmar en nombre de la parte vendedora.

También aconsejan que al firmar un contrato de un departamento a estrenar hay que exigir que se adjunte un plano de la unidad con las dimensiones, un pliego de detalles constructivos y de terminación de la unidad.

“Si se adquiere una unidad en pozo o construcción esto servirá para entender la calidad de lo que estamos adquiriendo y luego poder reclamar por si algo falla”, amplió Walger.

9 - ¿Qué pasa en el barrio?

Es ideal recorrer la zona de la casa por comprar en distintos momentos: en horas pico, en fines de semana y por la noche. Es importante considerar: tránsito, iluminación, lugar para estacionar, mercados, farmacias, almacenes, zonas verdes, estaciones de bicicleta y subtes, paradas de colectivos, estado general de las calles y, por qué no, qué tan lejos se encuentran los amigos, la familia y hasta los lugares favoritos de la ciudad.

10 - Cada cosa en su lugar

Es importante tener en cuenta todos los objetos que se tienen (ropa, vajilla, documentos, comida) y los espacios de guardado disponibles para ellos. Si estos son suficientes, la situación sería ideal.

Es ideal tener en cuenta los espacios de guardado
Es ideal tener en cuenta los espacios de guardado

Se puede evaluar también la posibilidad de reutilizar algunos recovecos o lugares desaprovechados de la propiedad como espacios de guardado. Ubicando algún mueble extra.

11 - Gastos

Independientemente de las características del departamento, lo más importante al comprar a estrenar es entender la parte notarial.

“Es decir, si ya se escrituró, si está por escriturarse o si lo que se hace es una cesión de derechos. Lo otro a tener en cuenta son los gastos. En una primera escritura los gastos son más altos que en un departamento usado”, dijo Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Expertos explicaron que si el departamento aún no se escrituró, seguramente los m2 de venta no sean los que figurarán en la escritura. Esto se da porque quien vende tuvo posesión de la unidad y falta aún el plano final con el que el escribano hará el reglamento y las escrituras.

En relación al reglamento, saber qué dirá y qué no dirá, para evitar sorpresas.

Altgelt precisó lo siguiente: “el comprador suele pagar entre el 3 y el 5% del valor del departamento. Los honorarios del escribano suelen ser mayores a los de una escritura de un usado, pero son muy variables. Tener en cuenta que el total del sellado lo paga el comprador”.

12 - Paso a paso para la operación

Las operaciones se pueden realizar en varias instancias: pozo, construcción o finalizado con entrega inmediata.

Una vez que el interesado se definió por una propiedad el paso a seguir, sea cual fuera la instancia de avance de obra, se realiza una Reserva de Compra. En ese documento se plasma la intención de adquirir la propiedad y se deja establecida la forma de pago y condiciones. También quedan aclarados todos los importes extras al valor de compra: honorarios de la inmobiliaria interviniente (4% + IVA), honorarios del escribano interviniente (2,5 a 3,5% + IVA), gastos de escritura, impuestos (sellos 3.6%), fondos: reserva, administración y/o equipamiento (varían de acuerdo a las características del edificio y si cuentan con amenities o no).

Una vez que la propuesta de compra es aceptada por el propietario de la unidad, se procede a la firma del Contrato que formaliza la intención de compra. Este podrá variar de acuerdo al formato del negocio (S.A., S.R.L., Fideicomiso, entre otros) lo cual hará que sea un boleto de compra venta o contrato adhesión.

Las operaciones se pueden realizar en varias instancias: pozo, construcción o finalizado con entrega inmediata.
Las operaciones se pueden realizar en varias instancias: pozo, construcción o finalizado con entrega inmediata.

“Si la unidad se encuentra en pozo o en construcción a éstos contratos se le incorporarán cláusulas que comprometan a las partes al cumplimiento de lo pactado, generando multas y penalidades en caso de cumplir. Al contrato se le sumarán los anexos necesarios para detallar al máximo las características de la compra que se está efectuando: plano de la unidad, plano de planta, pliego de detalles de terminación de la unidad y en caso de corresponder planos de los amenities y cocheras”, contó Walger.

Cuando la propiedad se encuentra terminada con posesión o entrega inmediata, todo suele ser más fácil, ya que se tiene certezas de lo que compra porque lo puede ver al encontrarse terminado. Entonces se procede a la firma de un contrato acompañado con acta de posesión. En este caso ya ingresa a la unidad y a partir de este momento puede hacer su uso.

El paso final es la escrituración. Normalmente, hay un desfasaje de unos 6 meses aproximadamente entre que un edificio se encuentra listo para ser habitado y la instancia de escrituración de las unidades, debido a cuestiones administrativas en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en otros distritos del país tardan por un tiempo similar.

“Es importante saber que en algunos casos excepcionales se le intenta endosar al comprador el 3% de anticipo de ganancias que le corresponde exclusivamente, salvo que se haya negociado previamente, a la parte vendedora”, aconsejó Rodríguez

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