Señoriales, de estilo Art Déco, multifuncionales y cotizados: la oferta y la demanda en el mercado de Petit Hoteles

El estilo Art Déco está presente en varias construcciones ubicadas en los barrios tradicionales como Recoleta, Retiro, Montserrat, San Telmo, entre otros. En estos trazados porteños actualmente son noticia los Petit Hoteles, que volvieron a ser demandados. Una novedad es que ahora los dueños prefieren desprenderse de estas propiedades de lujo, debido a sus altos costos de mantenimiento.

Se trata de edificaciones señoriales, centenarias, con terminaciones finas y muy cotizadas. El estilo arquitectónico tanto interior como exterior tuvo su auge entre las décadas del ’20 y ’30 del siglo XX, y surgió del talento de varios arquitectos, urbanistas y artistas franceses que irradiaron su impronta hacia el mundo.

Erika Giménez, directora comercial de Aranalfe Propiedades, dijo a Infobae, que, “la oferta de los Petit Hoteles está creciendo porque se tratan de edificaciones que en varios casos fueron liberadas por sus ocupantes y se encuentran inutilizadas”.

Estos inmuebles fueron lugares de residencia de familias de alto poder adquisitivo de otras épocas de Buenos Aires. Muchas veces no eran habitadas todo el año por sus propietarios, la residencia se limitaba al período en que las actividades laborales o sociales mantenían a sus propietarios en la ciudad. Durante el resto del año, los dueños residían en sus casa de campo, estancias u otro tipo de residencias rurales.

“El término hotel no está directamente relacionado con la acepción que la palabra tiene en español, sino a su sentido original de alojamiento en general. Los grands hotels eran las instalaciones oficiales, o de la alta nobleza; un petit hotel u hotel particulier estaba destinado para el alojamiento de una familia y la servidumbre. Nada tiene de similitud con los criterios actuales”, describió a Infobae Marusia Izrastzoff, directora de Marusia Premium Real Estate.

La mayoría dejaron de estar en uso privado a partir de la década del 60′, adaptándose para uso de instituciones públicas, museos, embajadas u otros organismos.

La situación actual motiva a los propietarios a negociar estas joyas constructivas porque tienen alto costo de mantenimiento, considerando que muchos cuentan con ascensores de época, fachadas originales, pisos de mármol y madera además de baños y cocinas que requieren remodelación. También tienen una alta carga de impuestos.

Izrastzoff, puntualizó, que, “actualmente son elegidos por empresas que los destinan a oficinas, que requieren centralizar sus operaciones en una sola dirección y que se han visto forzadas a reducirse en m2. También desarrolladores que, dependiendo la localización, en algunos casos los demuelen para construir proyectos de departamentos. Si la propiedad se encuentra enmarcada en la ley de protección patrimonial o si el adquirente es consciente del valor arquitectónico que posee la propiedad, optan por mantener la fachada y construir un edificio retirado de la línea de calle”.

Obras arquitectónicas

Los Petit hoteles por su estilo elegante, fueron levantados con materiales nobles como mármoles, Vitreaux, pisos de roble de Eslavonia, molduras, paredes revestidas con boiseries, entre otros detalles edilicios.

También se nota su presencia en Belgrano y Palermo. “Muchos fueron transformados en hoteles Boutique. Poseen superficies que oscilan en su mayoría entre 400 y 1000 m2. Una diferencia con las propiedades horizontales es que los que fueron levantados en lotes propios no pagan expensas, sí los impuestos de ABL, Aysa (agua), entre otros servicios”, contó a Infobae Analía Grecco, gerente de la sucursal Palermo de L. J. Ramos Brókers Inmobiliarios.

La pandemia y precios

Actualmente, debido principalmente de la pandemia, los especialistas coinciden que se nota un aumento en la oferta de este tipo de inmuebles de lujo, que en pre pandemia también se destinaban a gimnasios, centros de estética, universidades privadas, entre otras propuestas.

“Todos los sectores fueron fuertemente golpeados. La realidad es que hoy cuesta alquilarlos, y de hacerlo, su renta es baja. Esas variables, entre muchas otras, impulsan la decisión de vender estas mansiones; antes era impensado que sus propietarios lo hicieran”, comentó a Infobae Hernán Iradi, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba) y CEO de Auge Propiedades.

Según los expertos, hay propiedades que tienen más posibilidades que otras para su comercialización, y también -por los efectos recesivos de la economía y el virus- han reducido sus valores de venta entre un 25 y 35%.

“Los límites de una contraoferta, que antes hubiesen lindado con la falta de respeto, se han ensanchado. Hoy la demanda está movilizada por desarrolladoras por un lado, y por el otro, por capitales públicos, me refiero a embajadas o consulados, podemos citar a modo de ejemplo un Petit Hotel que perteneció a la familia Pueyrredón, que fue adquirido por la Embajada de Uruguay”, detalló Iradi.

La mayor concentración de estas casonas, se encuentran especialmente en las arterias que circundan la Plaza Vicente López, las avenidas Alvear y Quintana, y la calle Rodríguez Peña. “Podemos encontrar algunos también la zona del Jardín Botánico y en San Telmo. Actualmente ofrecemos uno en la calle Defensa, el mismo está en alquiler ya que el propietario no está dispuesto a venderlo, si bien propuestas de este tipo no le han faltado”, contó Izrastzoff.

Los valores dependen de la zona y el estado de conservación pero rondan entre US$ 1.000.000 y 3.000.000.

“Por los problemas de la economía y del mercado, no quedan ajenos a la baja que están sufriendo el resto de los inmuebles ante el aumento de la sobreoferta de unidades. En este tipo de inmuebles tasados en un contexto actual las ofertas resisten hasta un 20/30% de su valor de publicación y para los que no fueron actualizados sus cotizaciones, que vienen con valores de otro contexto de mercado lejano, la baja puede superar el 30%”, añadió Grecco.

Aquellos que estén deteriorados son una buena oportunidad para reciclar y ponerlos en valor, gracias a la baja del costo de la construcción medido en dólares.

“Nosotros comercializamos uno con una superficie total de 2000 m2 con frente sobre la calle Tucumán, de 22 metros lineales. A principio del 2020 pedíamos U$S 3.500.000, hoy lo ofrecemos en 2.800.000. Tiene el clásico estilo francés en todos sus rincones, con importantes aberturas, ornamentación en madera y bronce, uso de mármoles y vitrales y, en la mayoría de los casos, jardines que acompañan desde el exterior. Todos estos materiales eran traídos desde Europa”, detalló Giménez.

En la calle Montevideo y Viamonte, se ofrece un Petit Hotel de 930 m2, valuado en 1.800.000 dólares. “Ante la baja rentabilidad, son difíciles de alquilar en este contexto, es preferible poder comercializarlo con desarrolladoras que seguramente respetarán fachadas para edificar nuevas propuestas. Se comercializa en menos de U$S 2.000 el m2, en otra oportunidad no se podría haber hablado por menos de U$S 2.500 el metro”, concluyó Iradi.

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