Problemas con el consorcio y cómo resolverlos: los 12 inconvenientes más frecuentes en una propiedad horizontal

Expertos y entidades recomiendan cómo tratar situaciones adversas y conflictos vinculados con convivencia. Consorcio, asambleas y encargados

Las asambleas de los consorcios se están haciendo de forma virtual
Las asambleas de los consorcios se están haciendo de forma virtual

Cada vez es más complicada la convivencia entre los vecinos de una propiedad horizontal. Desde la llegada del COVID-19, además, las tensiones fueron en aumento, dado que los ocupantes de las viviendas permanecen más tiempo dentro de sus hogares, y allí comenzaron a surgir quejas por ruidos molestos, discusiones por quienes siendo externos podían o no ingresar a los edificios, los servicios de delivery, las roturas de cañerías, la poca participación en asambleas (que por el momento en su mayoría son virtuales) y el uso de los amenities, entre otras situaciones.

Una de las problemáticas en la que coinciden expertos que representan a consorcios, propietarios e inquilinos es que los administradores no convocan a asambleas. Tipo para eso: el Consejo de Propietarios o en su defecto, los propietarios necesarios y suficientes para convocar, según el reglamento, pueden pedir una asamblea en busca de resolver temas comunes. Antes, se recomienda hacer una nota formal dirigida al administrador otorgándole un plazo para que convoque.

En las asambleas virtuales suele ocurrir que el administrador silencia al propietario que se queja de su gestión. “Si ello ocurre, recomendamos la grabación de la asamblea y –de ser posible– la presencia de un escribano en el salón virtual”, dijo a Infobae David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista.

Inconvenientes hay varios, aquí los 12 problemas más comunes en los edificios donde conviven por lo general más de 20 familias en una misma construcción.

1. Morosidad

Suele haber siempre, más allá de los contexto, propietarios que tienen deudas de expensas y esto impide que el consorcio pueda realizar los arreglos necesarios o inclusive pagar las obligaciones mensuales. La manera de resolverlo es distinguir caso por caso. Al que no paga porque se quedó sin trabajo o tiene problemas de salud, se le debiera hacer un plan de pagos, pero al que no paga en forma consecutiva, porque no le importa, se lo ejecuta judicialmente.

Si son reparaciones de caños comunes deben costearse a través del pago de expensas
Si son reparaciones de caños comunes deben costearse a través del pago de expensas

“Nunca alcanza el dinero en el consorcio” es una frase escuchada muy a menudo. Para bajar gastos, de un tiempo a esta parte, muchas propiedades contratan un encargado sin vivienda o empresa de limpieza y alquilan la portería, lo que generaría un ingreso adicional. Nunca se debe permitir que el administrador haga préstamos al consorcio, salvo expresa autorización asamblearia. El administrador debe gestionar el patrimonio de los propietarios con la misma seriedad y razonabilidad con que administra el propio”, dijo Loisi.

2. Poca participación de los consorcistas

Pese a que con la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, a partir de agosto de 2015, los ausentes a las asambleas pueden manifestarse a posterior, “pero hasta el momento ello no ha significado en una mayor participación. También es dificultoso conformar los Consejos de Propietarios, órganos de contralor de los administradores. Es necesario seguir pregonando la participación y la educación consorcial”, destacó Jorge Resqui Pizarro, creador y fundador de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).

“Lo que muchos están haciendo es tomar un encargado sin vivienda o empresa de limpieza y alquilar la portería, lo que generaría un ingreso adicional” (Loisi)

La ineficiencia en la gestión de los administradores a veces se da por su escasa formación, ya son pocos los requisitos, para el ejercicio de la actividad. Desde el sector coinciden en que se debería jerarquizar la función mediante la instauración de carreras universitarias específicas, ante lo complejo que es administrar consorcios y conjuntos inmobiliarios.

3. Acceso a la información de gastos

Cada vez más vecinos quieren conocer cómo se gestionan los gastos en las administraciones, sobre todo por el aumento de las expensas. Factores como la dificultad para comunicar novedades y la falta de tiempo, hacen que esta solicitud de información pueda convertirse en un problema para los consorcios.

Los administraddores deben mantener una relación fluida con el consorcio y brindar la información necesaria, algo que no ocurre a veces
Los administraddores deben mantener una relación fluida con el consorcio y brindar la información necesaria, algo que no ocurre a veces

Contar con una plataforma digital, dijo a Infobae Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto, permite hacer comunicaciones masivas sobre las novedades del edificio. “Publicar el antes y después de las obras que se realizaron, sumado a la posibilidad de compartir el desglose de las expensas, es una forma de aminorar este problema”, explicó

4. Ruidos, olores molestos y mascotas

Los tres mencionados en este ítem suelen ser temas frecuentes en la vida de una propiedad horizontal que muchas veces terminan en mediación los propietarios afectados. Desde el consorcio se puede establecer un sistema de multas votado por asamblea.

La solución para ruidos se puede dar colocando algún tipo de aislante acústico. Ante la reiteración deberán iniciarse acciones legales y si es un ocupante no propietario que reitera infracciones puede ser desalojado.

“Al propietario de la planta baja le suelen tirar bolsas de basura al patio. Aquí hay que aplicar soluciones similares, pero es difícil reconocer al infractor. Lo que se puede hacer es instalar cámaras o también hacer el trabajo de investigación de ver quién lo hace. La legislación y la justicia resuelven que, cuando no se puede identificar al infractor, todo el consorcio es responsable. El damnificado puede colocar un toldo o algún tipo de protección, sobre todo si hay niños”, detalló Loisi.

“El uso de una plataforma digital permite hacer comunicaciones masivas sobre las novedades del edificio, publicar el antes y después de las obras que se realizaron” (Laiuppa)

También suele haber problemas con mascotas. Y aunque la mayoría de los edificios tiene su reglamento, no siempre se cumple con rigurosidad. Este tipo de conflictos se puede evitar con una comunicación clara tanto del reglamento como de los pasos a seguir, en caso de que no se cumplan.

Con respecto a la tenencia de animales, más allá del reglamento, todo depende de si molestan o no. La asamblea puede determinar la imposición de multas ante molestias comprobadas. Por otra parte, si no se soluciona el tema vía asamblearia, habrá que concurrir a una mediación prejudicial y si allí no hay acuerdo, la solución pasará por recurrir a la justicia, que tendrá que resolver si la molestia supera la normal tolerancia. El concepto de normal tolerancia es subjetivo y dependerá de cada caso concreto. Hay que tener en cuenta que se evalúa para resolver –además– si el animal puede ser considerado o no, acompañante terapéutico.

5. Sobreprecios en los gastos comunes

Desde siempre, la inflación hace que para los consorcios todo salga más caro. Pero también, se debe en parte al abuso de proveedores de bienes y servicios y, no en pocos casos, a indebidas “comisiones” que requieren los administradores. Resqui Pizarro dijo que “si bien no hay estadísticas certeras, la sobrefacturación no es menor. Suele ser, en promedio, el 30% de los valores de plaza. Esto lleva a que se liquiden expensas muy altas, que sumadas al tema económica recurrente, elevan los montos de las contribuciones a cargo de los consorcistas. Además, se genera una mora, en promedio, cercana al 30%, que se vio agravada durante la pandemia”.

La legislación y la justicia resuelven que, cuando no se puede identificar al infractor, todo el consorcio es responsable

La falta de capacidad económica de los consorcistas lleva a la postergación del debido mantenimiento, reparación y sustitución en las partes, sectores y bienes comunes de los consorcios. Los edificios se degradan - produciendo una detracción en el patrimonio de los consorcistas-, y recuperarlos es aún más costoso en el tiempo.

6. Reparación de áreas comunes

Hay que averiguar presupuestos y convocar a asamblea para decidir los arreglos.

En lo que respecta a las fachadas es obligatorio hacer un informe técnico según la edad del edificio. Si hay que hacer un control o fumigación de plagas en áreas comunes, le toca costearlo al consorcio, como también el control de los matafuegos y ascensores. Si es en un hogar, las reparaciones las debe solventar el propietario o inquilino. Las roturas de caños o eléctricas, generalmente, se deducen a través de las expensas.

El control de plagas es vital, en determinadas ocasiones del año, algo que también se costea por las expensas
El control de plagas es vital, en determinadas ocasiones del año, algo que también se costea por las expensas

7. Sueldos y cargas

En el sector de la propiedad horizontal se da la paradoja de que los salarios y condiciones laborales de los dependientes (trabajadores de edificios y casas de renta) lo discuten las cámaras empresarias que representan a los administradores y la federación sindical.

Los consorcistas no se ven representados, a pesar de contar con agrupamientos y asociaciones que intentan nuclearlos. “El reclamo en este sentido lleva décadas. De este modo, al estar ausentes los que verdaderamente sostienen el sistema, las rispideces cuando se ajustan salarios o se fijan condiciones en el Convenio Colectivo de Trabajo se incrementan”, destacó Resqui Pizarro.

8. Falta de coordinación para uso de espacios comunes

¿Quién puede reservar los amenities? ¿Cuántas personas pueden ingresar? ¿Con cuánto tiempo de anticipación se puede reservar? ¿Cuántas reservas en simultáneo se pueden hacer? Preguntas frecuentes que, cuando las reglas no están del todo claras, pueden hacer que la convivencia entre vecinos sea muy complicada.

Expertos sugieren tener una plataforma digital que permita customizar estas reglas y hacer virtualmente la reserva del uso del gimnasio, pileta o SUM, evitando estos conflictos. “Por esa vía se brinda información clara de los lugares que ya están reservados, cuándo hay disponibilidad, cuántas reservas se pueden hacer y las condiciones que debe cumplir el vecino para poder hacer una reserva”, destacó Laiuppa.

9. Temas con el encargado

Si el encargado no no realiza correctamente las tareas que tiene a cargo, existe un libro de órdenes obligatorio que el administrador debe siempre completar y en el que debe constar los horarios y la rutina de trabajo del encargado. Si éste no la cumple, el administrador debe tomar las medidas disciplinarias del caso.

Si hay problemas con el encargado hay un libro de quejas, es frecuente que existan choques por las tareas de los porteros
Si hay problemas con el encargado hay un libro de quejas, es frecuente que existan choques por las tareas de los porteros

Muchos consorcios no controlan la existencia de dicho libro y, aún en los casos donde éste existe, cuando las tareas no se cumplen el administrador hace caso omiso y no sanciona, lo que genera que los incumplimientos del trabajador persistan.

10. La participación de los que alquilan

Muchas veces el inquilino no es tenido en cuenta en las asambleas. La solución es que el propietario le de autorización al locatario (si a este último le interesa) para poder asistir.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), comentó a Infobae que “muchas veces el locatario no cuenta con el reglamento de copropiedad pese a verse muchas veces obligado contractualmente. El inquilino siempre debe solicitar una copia del reglamento”.

En cuanto a ruidos molestos, si un inquilino los padece, lo aconsejable en primera instancia es dirigirse al locador antes de hablar con la administración. “Al igual que en relación a las expensas. Si el locatario estima que abona algo que no le corresponde, lo mejor es primero hablar con el locador. Ahora, la nueva Ley de Alquileres es más beneficiosa para el inquilino en cuanto a expensas, ya que genera más posibilidad para cuestionar su pago más allá de cómo se confeccionen las liquidaciones en ordinarias o extraordinarias”, añadió Botana.

12. Prevención y problemas con el gas

El gas siempre es un tema que requiere de precauciones. En edificios, no está permitido instalar calefones, estufas infrarrojas, catalíticas o de llama abierta, en baños, dormitorios o ambientes cerrados (porque son peligrosos para las personas que habitan el hogar). Solo deben colocarse artefactos de tiro balanceado.

Deben extremarse los cuidados con el uso del gas natural, hay varias condiciones a seguir para minimizar problemas con el monóxido de carbono
Deben extremarse los cuidados con el uso del gas natural, hay varias condiciones a seguir para minimizar problemas con el monóxido de carbono

Todas las instalaciones de gas, la colocación de artefactos y su reparación deben ser efectuadas por gasistas matriculados. También se recomienda No obstruir las rejillas de ventilación e ingreso de aire y controlar que la llama del quemador de los artefactos (se pone especial énfasis en el calefón) sea de color azul y de geometría uniforme, si fuese amarilla significa que está produciendo monóxido de carbono.

Los problemas con monóxido no hay que minimizarlos, hay que evitarlos. Las intoxicaciones por monóxido son acumulativas, mayor concentración menos tiempo de tener consecuencias graves, pero pequeñas concentraciones en forma continua también pueden producir intoxicaciones letales

En este caso, apagar el artefacto y hacer revisar el quemador por un gasista matriculado. Siempre hay que usar artefactos aprobados de acuerdo a la normativa vigente del ENARGAS.

Defensa del Consumidor

Desde la Dirección General de Defensa al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, detalla que por ley administradores y consorcistas deben reunirse al menos una vez al año para aprobar la rendición de cuentas del ejercicio. Otro aspecto de relevancia que debe resolverse con el voto de los vecinos en asamblea es la renovación del mandato del administrador por un nuevo período (anual) y también, la integración del consejo de administración.

La reparación y control de los ascensores es ideal hacerlo varias veces en el año
La reparación y control de los ascensores es ideal hacerlo varias veces en el año

Frente a irregularidades del administrador de consorcios, desde el organismo informaron que los vecinos pueden realizar una denuncia para que el administrador cumpla con sus obligaciones, toda la gestión es digital y se puede realizar desde casa. Para saber si un administrador posee matrícula se debe acceder al buscador de administradores matriculados en el sito del gobierno porteño, en la sección Defensa del Consumidor.

Para realizar la denuncia a un administrador que no cumple con sus obligaciones hay que acceder a la misma web del gobierno de la Ciudad, en la sección Trámites.

El denunciante debe ingresar con usuario Mi BA, completar un formulario y adjuntar los documentos de prueba. Presentada la denuncia, consorcista y administrador serán convocados a una audiencia de conciliación a través de una videollamada para resolver las irregularidades denunciadas.

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