Las oficinas clase B, con contratos en pesos, resisten el embate de un mercado alicaído por la pandemia

Dentro del mercado corporativo, las oficinas clase B muestran interés en la demanda, y poco a poco se han concretado varias operaciones a través de empresas Pymes, tecnológicas y estudios de profesionales.

Entre los acuerdos que se realizan, prevalecen los alquileres, y en un mercado muy golpeado por la pandemia, los dueños de las superficies aceptan contratos en pesos que se ajustan semestralmente.

Si es en dólares, se hacen al tipo de cambio oficial Banco Nación, con ajuste anual promedio, equivalente a un 4% en USD, con plazos de 3 a 5 años.

Mariana Stange, especialista del mercado corporativo de Mariana Stange Real Estate, dijo a Infobae, que, “recientemente hemos concretado varios acuerdos por espacios de 200 a 600 m2, con una particularidad: las empresas eligen las plantas que requieren una mínima inversión para entrar, por eso le decimos oficinas armadas. Listas para ocupar, en varios casos son lugares que han dejado otras empresas que devuelven m2 pero dejan armado el inmueble”.

Dentro del perfil de la demanda, la mayoría de las compañías o los estudios de profesionales priorizan que haya ventilación, espacios abiertos para poder trabajar con distanciamiento, o que en las salas de reuniones se puedan abrir las ventanas. Si disponen de cocheras mejor. También que cuenten con espacio ventilado para comedor, con balcón o terrazas, que permitan hacer reuniones laborales al aire libre. Las clase B son superficies en buenas condiciones edilicias, más antiguas y con menores prestaciones que las premium.

Algunas de las operaciones en categoría B, se están concretando en el corredor Leandro N. Alem, Catalinas, Palermo, 9 de Julio y zona norte de CABA, entre Belgrano y Núñez.

“Los interesados solicitan que los espacios se encuentren en buen estado de mantenimiento. No solo del piso, sino del edificio en general. Requieren que tengan control de acceso, buen funcionamiento del aire acondicionado y seguridad las 24 horas”, precisó a Infobae, Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos Brókers Inmobiliarios.

Comportamiento del mercado

El escenario corporativo, en general, está padeciendo las consecuencias por el efecto pandemia con indicadores para abajo.

Gonzalo Pellejero, gerente de la división oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado, comentó a Infobae, que, “los precios bajan, la cantidad de escrituras y de operaciones de alquiler también, la vacancia sube y se liberan metros en todas las zonas y corredores. En medio de este escenario las oficinas clase B son las más resistentes. Las grandes empresas que tienen que reducir sus costos, están apostando a una renegociación fuerte con sus propietarios, cuando no lo logran, las oficinas clase B se vuelven una alternativa más accesible”.

En relación a la compra de este tipo de oficinas, hace tiempo que dejaron de ser una propuesta interesante para el inversionista, ya que la apertura de diferentes polos con sus beneficios impositivos como el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, “hicieron que las empresas que estén en condiciones de obtener quitas en gravámenes se hayan mudado allí. También influyó el avance del coworking, que al tratarse de empresas más jóvenes su gente perdió el interés por el Centro porteño y buscan otras zonas de la ciudad”, amplió Pellejero.

Los especialistas argumentan que los indicadores de sector de las oficinas clase B son más favorables que los Premium porque se negocian precios de alquiler y los inquilinos obtienen mejores condiciones comerciales para quedarse donde están, luego de fuertes renegociaciones de contratos. Los gastos de expensas y estructura son más bajos que los de una de primera categoría.

Pellejero, añadió, que, “las oficinas clase B están siendo nutridas por parte de las empresas que abandonaron las de mayor categoría. Estamos presenciando una catarata de migración hacia inmuebles de menor categoría, razón por la cual la vacancia se duplicó en el último año”.

Un informe de L. J. Ramos, precisó que la vacancia en las premium oscila el 16%, y con tendencia a aumentar. En un contexto de gran incertidumbre la demanda continúa en retroceso y sólo realiza movimientos acotados orientados a reducir la superficie ocupada. “En el 1er. trimestre la absorción neta cerró en 22.515 m2 negativos, mientras la superficie tomada sólo alcanzó los 9.100 m2, frente a los 31.600 m2 liberados”, añadió Papadópulos.

Precios

En oficinas clase B, Mariana Stange Real Estate hizo acuerdos con empresas tecnológicas y de servicios en el orden de los 1000 pesos por m2, por mes.

“En la torre Alem Plaza, se está por cerrar un acuerdo por 420 m2 en 17 dólares, por m2, cuando allí el valor antes de la pandemia era de 28 dólares. En el Microcentro las cotizaciones bajaron mucho más que en el resto de los mercados, pero muchas empresas viendo esta caída de precios, están logrando contratos por oficinas clase B sobre avenidas como L. N. Alem, Corrientes y área Catalinas aprovechando esa disminución”, dijo Stange.

Los valores siguieron bajando y todavía no parecen haber encontrado un piso, esgrimen desde el sector. Con una caída de casi el 10% en 2020 y un 4,5% en lo que va del año.

Pellejero, contó, que, “en la actualidad nos encontramos con precios de alquiler que pueden ir desde los USD 15 a los 20/m2 (alquiler) y entre los USD 1.500 y 2.000/m2 (venta) dependiendo de la zona. Dentro del Centro hay demanda sobre el corredor de la 9 de Julio y se puede ir a una clase B sobre Cerrito o Calos Pellegrini. Allí, los valores van desde los USD 7/8/m2 hasta 13/15 /m2 dependiendo del edificio, características y la antigüedad”.

Qué puede pasar en lo laboral

Ante la segunda ola de COVID-19, Mercer, la consultora global de recursos humanos, hizo una encuesta entre 391 empresas, del cual se desprendió como dato sobresaliente, que el 43% de las compañías no retornará al lugar de trabajo en el corto y mediano plazo. El 17%, han efectuado modificaciones en la estrategia de dotación del personal en planta u oficina a fin de contar con niveles de personal adecuados y cubrir vacantes por ausencias relacionadas con la pandemia.

A pesar de la postergación de la vigencia de la Ley de Teletrabajo, las compañías ya están cubriendo gastos que no se hacían con anterioridad.

El 32% de las empresas nacionales consultadas postergó los planes de vuelta a la oficina; el 23% continúa con un esquema de asistencia escalonado; el 20% señaló que para los empleados que por algún motivo no pueden trabajar desde sus casas se habilita el trabajo en la oficina/ lugar de trabajo nuevamente; un 6% indicó que se dan opciones al colaborador que plantea no querer regresar al lugar de trabajo; un 3% señaló que ya todos se encuentran trabajando desde las oficinas y un 13% eligió otras opciones.

Cecilia Giordano, CEO de Mercer, destacó a Infobae, que, “trabajan en el lugar los empleados de las industrias esenciales y quienes nunca pudieron hacer home office, pero las demás empresas priorizan la salud y bienestar de los colaboradores. Así que en la medida que no exista inmunidad de rebaño se busca que sigan haciéndolo de manera remota. Aunque también se ve la necesidad de los colaboradores por volver a la oficina, por la necesidad de conexión social y conectividad desde nuestra humanidad”.

De hecho, algo incipiente que se está notando en otros países, es que mucha gente renuncia a su trabajo para emprender otras actividades.

“En Estados Unidos se está advirtiendo que no quieren volver a la presencialidad, y prefieren hacer algo que les gustó desde hace tiempo y ahora toman la decisión de emprenderlo. Otra situación que se está advirtiendo es que por el aislamiento empieza a notarse la escasez de talentos, cuando se requiere de especialistas en lo digital, aún hay personas que no han logrado desarrollar a pleno sus conocimientos”, amplió Giordano.

Desde la consultora argumentan que las oficinas se volverán en espacios de colaboración pero no de trabajo, siempre pensando en posiciones e industrias no esenciales. “Esto quiere decir que la gente va a volver de manera consciente, porque necesita interactuar con otros y colaborar de una manera presencial. Pero que para el trabajo rutinario de leer mails, realizar llamados y realizar la tarea individual no es necesario estar en la oficina, con el trastorno del traslado y pérdida de tiempo asociado”, concluyó Giordano.

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