La crisis del sector inmobiliario: por qué creció un 300 por ciento la donación de propiedades en medio de la pandemia

Entre 2015 y 2020, la posibilidad de donar un inmueble, una práctica habitual de padres a hijos, se vio muy limitada por las modificaciones que se realizaron en el régimen regulado por el Código Civil y Comercial. Los inmuebles donados quedaban entonces en una situación jurídica “observable” durante diez años (podían ser reclamados por otros herederos en el marco de una sucesión, por ejemplo) y perdían su valor comercial o dejaban de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria.

Sin embargo, una reforma legislativa aprobada a finales del año pasado, modificó esa situación y los inmuebles donados ya no tienen trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. Este cambio ya se refleja en el mercado: según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires las donaciones tuvieron un crecimiento de más del 300% en el primer trimestre de 2021 en comparación con el mismo período del año anterior.

En los primeros tres meses del año, hubo 2.053 donaciones frente a las 529 de 2020, que fueron registradas en los meses pre-pandemia. “Los indicadores de 2021 también duplican lo que era un año habitual previo a la sanción del Código cuando este acto jurídico se convirtió en observable”, detallaron desde el colegio.

El crecimiento de las donaciones también se observó en el ámbito de la provincia de Buenos Aires donde la donación de inmuebles tuvo un incremento del 117,21% en el primer trimestre del año, según estadísticas del Colegio de Escribanos bonaerense. En los tres primeros meses de 2021 se realizaron 3.306 donaciones, en comparación con las 1.522 que se habían registrado en el trimestre inicial del año pasado.

En el caso de la ciudad de Buenos Aires, en los registros totales, hasta 2015 había entre 7.000 y 8.000 donaciones pero desde 2016 a 2020 se redujeron a 3.000 por año. “Después de la sanción del Código en 2015, las donaciones se redujeron a la mitad porque la gente temía que ese inmueble sería objeto de conflicto en el futuro. Además, los bancos también dejaron de aceptar a un bien donado como opción para una compra a través de crédito hipotecario”, señaló Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Más allá de los cambios en la legislación, los escribanos coinciden en que la pandemia también influye en el resurgimiento de las donaciones de inmuebles, con más personas que piensan en el futuro de sus hijos y en dejar su patrimonio en orden. “Se juntaron varias cosas. Por un lado, una situación frente a la pandemia donde empezaron a fluir más testamentos, actos de última voluntad, porque la gente más grande vio que había un riesgo para su vida y quiso organizar el patrimonio familiar. Y por otro lado, los cambios legislativos que volvieron a hacer las donaciones seguras”, afirmó Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio de Escribanos.

Con todo, Blanco Lara señaló que los números de abril también van en crecimiento y que durante las últimas semanas se siguen incrementando las consultas para realizar donaciones. Sin embargo, el especialista advirtió que no se trata de elegir entre los procesos de donación (que se hace en vida) y sucesión (después del fallecimiento). “No son incompatibles. Depende de la visión de cada persona de cómo administrar su patrimonio”, aseguró.

Con respecto a las donaciones realizadas entre 2015 y 2020 —las consideradas como jurídicamente “observables”—, el escribano indicó que no tendrían inconvenientes en el caso de que se haya realizado a favor de los hijos y que el donante esté vivo, de acuerdo al consenso de la Academia Nacional del Notariado.

En el caso de la provincia de Buenos Aires, también hubo un crecimiento en los montos de las operaciones por donaciones durante el primer trimestre del año, con una variación interanual del 195% en pesos ($9.266 millones entre enero y marzo de 2021 y $3.139 millones en el mismo período de 2020). “Esta variación positiva está directamente ligada a la modificación de los artículos del Código Civil y Comercial referidos al régimen de donaciones. Tras la modificación en el régimen de donaciones se vigoriza la autonomía de voluntad de los donantes y la libertad de planificación patrimonial”, explicó Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos provincial.

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