Créditos UVA: deudores hipotecarios podrían solicitar una extensión de 25% del plazo

En medio de distintos proyectos de ley que promueve la oposición para quienes tomaron un préstamo hipotecario que ajusta por UVA, en las últimas horas fue ganando fuerza la posibilidad de que los deudores puedan pedirle al banco la extensión del crédito original. En caso de que estén autorizados para hacerlo, la cuota mensual del crédito bajaría en forma notoria, lo que implicaría un fuerte alivio al bolsillo para las familias que están pagando un préstamo hipotecario.

Todo depende de la evolución que en los próximos meses tenga la inflación minorista (reflejada en el índice UVA) versus el aumento de los salarios, cuya evolución publica mensualmente el INDEC a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Pero los bancos que han sido más activos a la hora de lanzarse a este mercado ya están realizando simulacros para entender cuál será el impacto en sus balances.

Todos los préstamos hipotecarios que ajustan su capital por UVA tienen una cláusula con la que se buscó proteger a los deudores. Según aprobó en su momento el Banco Central, en caso de que la inflación supere por más de diez puntos al aumento de los salarios durante un período determinado (puede ser incluso en menos de un año), entonces el deudor tiene la posibilidad de pedirle al banco que automáticamente alargue el plazo del préstamo.

Esa cláusula fue sugerida por el entonces presidente del BCRA, Federico Sturzenegger, y discutida con los bancos. En aquel momento, se realizó un estudio que demostró que la única vez en las últimas décadas en el que los salarios perdieron más de diez puntos contra la inflación había sido en 2002, en la crisis posterior al estallido de la Convertibilidad.

El peor escenario llegó muy temprano

Se consideró en aquel momento –abril de 2016-que había sido un fenómeno excepcional y que era difícil que se repita. Nadie imaginaba en aquel momento que ya en 2018 podría producirse nuevamente esta situación supuestamente excepcional.

¿Cómo funciona concretamente esta cláusula "gatillo"? En caso de producirse el salto del índice UVA por encima del CVS en 10 puntos porcentuales (para la medición interanual), el deudor puede exigirle al banco que automáticamente extienda el plazo de su préstamo en hasta un 25%. Los bancos, además, deberán notificar en forma fehaciente a aquellos deudores que estén en condiciones de aprovechar esta situación.

De esta forma, si el préstamo se otorgó a 30 años, podrá estirarse por única vez hasta 37 años y medio. Si es a un plazo de 20, podrá ser refinanciado hasta un plazo máximo de 25 años (descontando obviamente los ya transcurridos desde el otorgamiento del préstamo).

Si ese 10% de brecha se produjera en diciembre, se beneficiarían de esta extensión del plazo todos aquellos que sacaron un préstamo al menos un año antes, no así quienes lo hayan conseguido por ejemplo en marzo o abril de este año.

Mantener la relación cuota – ingreso

El objetivo detrás de esta particular condición es procurar que la cuota mensual no supere el 25% del ingreso familiar, que es el tope impuesto a los bancos para prestar cuando se trata de un hipotecario con ajuste UVA. Al alargar los plazos, esta relación quedaría constante y evitaría que las familias dediquen un porcentaje excesivo de sus ingresos al pago de la cuota del préstamo.

Por otra parte, se trata de una medida que busca adelantarse a posibles problemas de morosidad.

Según las cifras del Banco Central es muy bajo el nivel de mora en este tipo de préstamos. Quienes los han recibido prefieren dejar de efectuar otros gastos, pero seguir pagando su crédito.

De acuerdo a los datos oficiales, apenas 0,2% del stock total presenta algún grado de morosidad. Y cuando se analiza el comportamiento de aquellos que recibieron un crédito UVA hace por lo menos un año y medio, el ratio de morosidad se eleva hasta aproximadamente 1,5 por ciento.

El mayor impacto sobre la cuota mensual de los préstamos UVA llegará en noviembre, cuando el 7% que es cuando reflejarán el 7% de inflación que aproximadamente se espera para septiembre. Según cálculos privados, la inflación se ubicaría en 45% en todo 2018, pero es casi imposible que los salarios aumenten arriba del 35 por ciento.

Por otra parte, el otorgamiento de estos créditos cayó a una mínima expresión en los últimos meses, a partir de la gran suba del dólar. La devaluación encareció los precios de los departamentos medidos en pesos, que ahora salen más del doble. Son pocas las familias que están en condiciones de pagar cuotas tan altas.

Estimaciones privadas dan cuenta que para acceder a un crédito para la compra de un dos ambientes estándar en la Ciudad de Buenos Aires, neto del ahorro previo del interesado, se requiere de un ingreso familiar de alrededor de $90.000 mensuales, teniendo en cuenta la cuota que debería pagarse mes a mes.

Las estadísticas del Colegio de Escribanos porteña reveló que en agosto apenas 14% de las ventas de inmuebles se realizaron con hipotecas. En el mejor momento, esta relación se acercó al 40%. Y todo indica que hasta fin de año el declive continuará, debido a que los bancos prácticamente ya dejaron de otorgar –al menos momentáneamente- estos préstamos.

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