Costa Rica construye cada vez más condominios, pero la vivienda accesible sigue siendo una deuda para miles de familias

Durante la última década, el paisaje urbano de Costa Rica ha cambiado de forma acelerada. Donde antes predominaban cafetales o grandes lotes vacíos, hoy abundan torres de apartamentos, residenciales cerrados y condominios horizontales que ofrecen piscinas, gimnasios, coworking, parques para mascotas y seguridad privada.

Sin embargo, detrás de ese auge inmobiliario se esconde una paradoja: mientras la construcción privada mantiene un fuerte dinamismo, adquirir una vivienda resulta cada vez más difícil para buena parte de los costarricenses.

Esa es una de las principales conclusiones de estudios elaborados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), la Universidad de Costa Rica (UCR) y la Fundación Gestionando Hábitat. El estudio advierte que el mercado está produciendo viviendas para un segmento muy reducido de la población, mientras la mayor parte de los hogares queda fuera de las posibilidades de compra.

El dato más revelador es que casi el 90 % de la oferta habitacional privada está diseñada para satisfacer únicamente al 30 % de los hogares con mayores ingresos. En otras palabras, siete de cada diez familias prácticamente no encuentran opciones que puedan pagar dentro de la oferta formal del mercado.

El crecimiento de la construcción privada

Mientras en 2020 se construyeron alrededor de 8.000 viviendas financiadas completamente por desarrolladores privados, para 2023 esa cifra alcanzó aproximadamente 16,000 unidades, reflejando un mercado inmobiliario mucho más activo, especialmente mediante desarrollos en condominio.

Las nuevas construcciones muestran además una transformación importante en su diseño.

Las viviendas pequeñas, de menos de 70 metros cuadrados, han perdido participación dentro del mercado, mientras aumenta la construcción de casas y apartamentos de mayor tamaño, principalmente dentro de proyectos condominales ubicados en zonas urbanas y periurbanas de la Gran Área Metropolitana.

Esta tendencia responde a un cambio en el modelo de negocio de los desarrolladores, que encuentran mayores márgenes de rentabilidad en proyectos con amenidades, seguridad y alta densidad habitacional.

El precio marca la diferencia

En promedio, más de la mitad de los proyectos —un 54 %— ofrecen viviendas cuyo precio oscila entre 100,000 y 200,000 dólares.

En contraste, apenas 3 % de la oferta corresponde a viviendas con precios inferiores a 75,000 dólares, un rango que suele considerarse más cercano a la vivienda accesible para hogares de ingresos medios.

En el mercado actual, una casa nueva en condominio dentro de cantones como Escazú, Santa Ana, Curridabat, Belén o La Guácima supera con facilidad los 150,000 o incluso 250,000 dólares, dependiendo de las amenidades y la ubicación.

En cambio, una vivienda independiente de características similares ubicada fuera de los desarrollos privados puede encontrarse por montos menores, aunque generalmente implica sacrificar aspectos como seguridad privada, infraestructura común o cercanía con los principales centros urbanos.

El déficit sigue creciendo

Mientras aumenta la construcción privada, el déficit habitacional continúa siendo uno de los principales desafíos sociales del país.

Las instituciones calculaban un faltante cercano a 148,500 viviendas para el 2023, cifra que considera las casas que deben reemplazarse por encontrarse en malas condiciones y aquellas necesarias para atender el crecimiento natural de los hogares costarricenses.

Paralelamente, el acceso a programas estatales también se ha reducido.

En 2021 se otorgaron 11,428 bonos de vivienda; un año después la cifra cayó a 8,369, y en 2023 apenas alcanzó 8,222 bonos, una reducción cercana al 36 % respecto a 2021. Según los investigadores, esto significa que más de siete mil familias dejaron de recibir apoyo para acceder a una vivienda adecuada.

Un mercado pensado para pocos

Los especialistas sostienen que el problema no radica únicamente en la cantidad de viviendas que se construyen, sino en el tipo de vivienda que llega al mercado.

La mayor parte de los nuevos desarrollos responde a segmentos de ingresos medios altos y altos, donde existe mayor capacidad de financiamiento y mejores márgenes para las empresas constructoras.

Mientras tanto, las familias de ingresos medios enfrentan un escenario complejo: salarios que no crecen al ritmo del precio de las viviendas, terrenos cada vez más caros, mayores costos de construcción y una reducción en los programas públicos de apoyo.

El resultado es una brecha creciente entre la oferta y la demanda.

Costa Rica construye más viviendas privadas que hace apenas unos años, pero esas viviendas no necesariamente responden a las necesidades de la mayoría de la población.

El desafío

Los investigadores del CFIA y la UCR coinciden en que el país necesita replantear su política habitacional.

Entre las recomendaciones destacan fortalecer los programas de vivienda social, ampliar las alternativas para la clase media, incentivar proyectos de menor costo y promover una planificación territorial que permita aumentar la oferta sin expulsar a las familias hacia zonas cada vez más alejadas de los centros urbanos.

La imagen de decenas de nuevos condominios que aparecen cada año en la Gran Área Metropolitana refleja un mercado inmobiliario dinámico. Sin embargo, detrás de ese crecimiento persiste una realidad incómoda: para una parte importante de los costarricenses, el sueño de tener casa propia continúa alejándose, aun cuando nunca antes se habían construido tantos proyectos privados.