La Anif lanzó alerta por los costos notariales y registrales que están frenando la compra de vivienda usada

Comprar vivienda usada empezó a ganar protagonismo en Colombia en un momento en que el mercado inmobiliario atraviesa una desaceleración profunda. Mientras los proyectos nuevos enfrentan caídas en ventas, reducción de subsidios y menor ritmo de construcción, los inmuebles de segunda mano aparecen como una alternativa que no solo mueve la economía, también abre la puerta al sistema financiero para miles de familias.

Ese es uno de los principales hallazgos de un estudio presentado por Anif y la plataforma Habi durante el foro “Vivienda usada como motor de desarrollo económico y bienestar financiero”. El informe puso sobre la mesa un fenómeno que viene tomando fuerza en los últimos años: cada vez más colombianos recurren al mercado de vivienda usada ante las dificultades para acceder a proyectos nuevos.

La situación ocurre en medio de un panorama complejo para el sector constructor. Según las cifras expuestas por José Ignacio López, presidente de Anif, las iniciaciones de vivienda nueva completaron, a marzo de 2026, su nivel más bajo en 15 años. A esto se suma la fuerte caída de subsidios para Vivienda de Interés Social (VIS), que pasaron de 86.397 asignaciones en 2022 a apenas 3.902 en lo corrido de 2026, luego de la suspensión del programa Mi Casa Ya.

Con ese contexto, el comportamiento del crédito hipotecario empezó a cambiar. Durante 2025, de cada $100 desembolsados en hipotecas, $48 estuvieron dirigidos a la compra de vivienda usada. La cifra refleja cómo el mercado inmobiliario de segunda mano ha ido tomando terreno frente a la caída del segmento nuevo. Para Anif, el impacto de este fenómeno va mucho más allá de las cifras del sector constructor. El estudio sostiene que el crédito hipotecario asociado a vivienda usada tiene efectos importantes sobre el crecimiento económico y el acceso financiero de los hogares.

Usando un modelo económico basado en metodologías inspiradas en el Fondo Monetario Internacional, el centro de estudios concluyó que un incremento equivalente a un punto porcentual en los desembolsos hipotecarios para vivienda usada, aproximadamente $37.000 millones, podría generar un aumento acumulado cercano a $180.000 millones en el PIB real entre el trimestre del impacto y el año siguiente.

En otras palabras, por cada peso prestado en créditos para vivienda usada, el efecto multiplicador sobre la economía sería de $4,8. Según el análisis, ese impacto ocurre por dos vías principales, el aumento en la percepción de riqueza de los hogares cuando adquieren patrimonio y la posibilidad de utilizar el inmueble como respaldo para acceder a nuevos créditos.

La investigación también plantea que tener vivienda propia amplía las posibilidades de inclusión financiera. Basándose en datos de la Encuesta Longitudinal de Colombia (Elco), Anif encontró que los propietarios tienen una probabilidad 29% mayor de acceder a crédito productivo y 27% más alta de obtener seguros frente a quienes no cuentan con vivienda. Además, quienes todavía mantienen una hipoteca activa presentan mayores niveles de interacción con el sistema financiero. Según el estudio, estas personas tienen una probabilidad 41% superior de acceder a créditos de consumo y 51% más alta de utilizarlos en comparación con propietarios que ya terminaron de pagar su inmueble.

Para los investigadores, esto demuestra que la vivienda no solo representa estabilidad habitacional, sino también una herramienta que fortalece el historial crediticio y facilita el acceso a otros productos financieros en un país donde, aunque el 96% de los adultos tiene algún producto bancario, apenas el 35% accede realmente a crédito formal. Sin embargo, el informe advierte que existen obstáculos que siguen frenando el crecimiento del mercado de vivienda usada. Uno de los principales problemas señalados por Anif son los costos notariales y registrales, especialmente en viviendas de menor valor.

El estudio sostiene que gastos como derechos de registro, recaudos notariales, aportes a la Superintendencia de Notariado y beneficencia terminan afectando con mayor peso proporcional a los compradores de inmuebles VIS y VIP. Precisamente, se trata de los segmentos donde más se necesita movilidad y acceso a vivienda.

Además, Anif identificó un mercado potencial importante, actualmente, el 41% de los hogares colombianos vive en arriendo, mientras el 35% ya es propietario. A eso se suma que, desde la pandemia, los precios de vivienda usada han crecido menos que los de vivienda nueva, generando una diferencia que podría incentivar aún más la demanda.