Fuga de capital silenciosa: colombianos disparan compras de vivienda en EE. UU. y ya están en el top mundial

Cada vez más colombianos están mirando hacia Estados Unidos cuando se trata de invertir en vivienda. Ya no se trata solo de casos aislados o compras de lujo, el país entró al grupo de los diez principales compradores extranjeros de bienes raíces en ese mercado, una señal clara del creciente interés por diversificar patrimonio fuera de Colombia.

Las cifras más recientes de la National Association of Realtors (NAR) mostraron que Colombia ya representa el 3% de las adquisiciones internacionales y movió cerca de USD1.680 millones en ese segmento. El dato ubica al país entre los jugadores relevantes dentro de un negocio históricamente dominado por capitales de economías más grandes.

El avance ocurre en un momento exigente para la vivienda estadounidense. Las tasas hipotecarias siguen elevadas, los precios continúan altos y el acceso no siempre es sencillo. Aun así, la demanda extranjera no desapareció, y los compradores colombianos ganaron terreno dentro de ese escenario.

Entre abril de 2024 y marzo de 2025, compradores internacionales adquirieron 78.100 propiedades residenciales en Estados Unidos por un valor conjunto de USD56.000 millones, según el informe de la NAR. Dentro de ese universo, Colombia logró consolidar presencia en un mercado competitivo, donde participan inversionistas de alto patrimonio, familias que buscan respaldo patrimonial y personas interesadas en renta o valorización futura.

El tamaño de las operaciones refleja el perfil de quienes están entrando. El precio mediano pagado por compradores extranjeros fue de USD494.400, mientras que el promedio alcanzó USD719.000. Eso evidencia que no se trata de un mercado accesible para cualquiera. Comprar vivienda en Estados Unidos exige capital, planeación financiera y conocimiento regulatorio.

Otro dato relevante confirma esa barrera de entrada: el 47% de las compras hechas por extranjeros se realizó de contado. Es decir, casi la mitad de los inversionistas no acudió a crédito hipotecario. Ese comportamiento suele responder a dos factores, la capacidad de liquidez de ciertos compradores y las mayores exigencias que enfrentan los no residentes al buscar financiación en entidades estadounidenses.

A pesar de los costos, el mercado sigue activo. En marzo de 2026, las ventas anualizadas de vivienda usada alcanzaron 3,98 millones de unidades. El precio mediano fue de USD408.800 y el inventario disponible llegó a 1,36 millones de propiedades, equivalente a 4,1 meses de oferta. Son cifras que muestran un mercado dinámico, aunque con restricciones. Hay movimiento, pero no necesariamente facilidad.

En cuanto al financiamiento, Freddie Mac reportó que la tasa hipotecaria fija a 30 años se ubicó en 6,30% con corte a abril de 2026. Para muchos compradores locales ya representa un costo alto; para extranjeros, el desafío puede ser mayor. Por eso, una parte importante de las operaciones internacionales la lideran personas que ya tienen algún vínculo migratorio con Estados Unidos.

De hecho, el 56% de las compras internacionales correspondió a extranjeros residentes o con visa en ese país. Esto sugiere que contar con presencia legal, historial financiero o residencia facilita el ingreso al mercado. Para quienes no viven allí, han empezado a tomar fuerza modelos alternativos. Uno de ellos es la inversión fraccionada, mecanismo que permite participar en inmuebles sin comprar una propiedad completa.

Mathias Llano-White, CEO y cofundador de Simpl Homes, explicó en Portafolio que “el hecho de que 47% de las compras de extranjeros se haga de contado confirma que este sigue siendo un mercado con barreras de entrada altas”. Según agregó, “la inversión por fracciones no borra esa realidad, pero sí permite que más personas participen sin tener que comprar un inmueble completo”. En este esquema, el inversionista adquiere una participación dentro de una estructura societaria propietaria del activo, en lugar de figurar como dueño individual de la vivienda.

Sin embargo, el interés creciente no significa que todas las ciudades ofrezcan las mismas oportunidades. Estados Unidos no es un solo mercado inmobiliario: cada zona tiene precios, ritmos de valorización, impuestos y demanda distintos. Mientras algunas regiones mantienen fuerte crecimiento, otras muestran ajustes o menor dinamismo. Por eso, la ubicación sigue siendo una variable decisiva.

Además, para los colombianos existen obligaciones tributarias y cambiarias. La normativa nacional exige reportar activos en el exterior y cumplir reglas relacionadas con movimientos de capital, por lo que la asesoría especializada resulta clave antes de cerrar una operación. También hay que considerar liquidez. A diferencia de otros activos financieros, vender una propiedad puede tomar tiempo y depender del ciclo del mercado.