El incremento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (Smmlv) en Colombia para 2026, fijado en un 23%, generó incertidumbre en el sector de propiedad horizontal.
La percepción de que la cuota de administración debe aumentar en igual proporción se encuentra extendida entre propietarios y administradores. El supuesto resulta tentador: si el salario mínimo sube, la cuota también. Sin embargo, esta lógica no se sostiene en todos los casos y puede derivar en presupuestos desbalanceados y asambleas conflictivas.
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Daniel Laverde, vocero de la plataforma de gestión de copropiedades Properix, explicó a Infobae Colombia que la cuota de administración surge de un presupuesto anual construido con base en cifras y contratos reales, no de una fórmula automática ligada al decreto del salario mínimo.
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“Cuando la discusión se reduce a ‘subió el mínimo, sube la cuota’, se pierde lo esencial, la estructura del gasto y la responsabilidad de sustentar cada partida con datos”, señaló el experto.
El presupuesto: tres familias de gasto y el peso de la vigilancia
El presupuesto de una copropiedad se compone de tres grandes grupos de gastos. El primero corresponde a aquellos rubros directamente atados al salario mínimo, como vigilancia, aseo y portería, que efectivamente se ven afectados por el 23% de aumento y por los recargos legales asociados.
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El segundo grupo incluye conceptos indexados al Índice de Precios al Consumidor (IPC), como algunos contratos de administración externa, mantenimientos con cláusula de reajuste, arriendos y suministros con incrementos pactados.
Mientras que el tercer bloque abarca los gastos cuyo comportamiento depende de factores externos o de mercado: servicios públicos, pólizas de seguro, repuestos, reparaciones y provisión de insumos.
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De acuerdo con las declaraciones recogidas por este medio, la vigilancia representa un caso crítico. Aparte de estar indexada al salario mínimo, su costo se ve impactado por regulaciones sectoriales, condiciones contractuales y la estructura de turnos, especialmente en propiedades con operación extendida o continua.
Cambios en la organización de jornadas y recargos pueden modificar el costo final del servicio y, en consecuencia, el presupuesto anual.
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Una metodología defendible: el incremento ponderado
El análisis del especialista consultado por de Infobae Colombia destaca que el aumento de la cuota de administración no debe ser una réplica exacta del alza salarial. La recomendación de Properix consiste en aplicar un incremento ponderado, tomando como base el gasto ejecutado el año anterior, no solo lo presupuestado.
Así, cada partida del presupuesto se ajusta de acuerdo con su naturaleza: los rubros de personal se actualizan siguiendo el mínimo y sus recargos; la vigilancia se recalcula según contratos y realidades sectoriales; los mantenimientos y proveedores se revisan con nuevas cotizaciones y renegociaciones; los servicios públicos se proyectan considerando consumos históricos; y las pólizas se evalúan según coberturas y riesgos contratados.
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“Subir la cuota el mismo 23% del salario mínimo es una salida rápida, pero no necesariamente correcta. La cuota no es un eco del decreto, es el reflejo de un presupuesto bien hecho, rubro por rubro, con soporte para explicarlo en asamblea”, puntualizó Laverde en diálogo con este medio.
El resultado de este ejercicio presupuestal puede coincidir, superar o quedar por debajo del 23%, dependiendo del peso de los contratos laborales y de vigilancia frente al total de gastos.
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Trazabilidad y transparencia: claves para asambleas tranquilas
La transparencia y el soporte documental son determinantes para evitar conflictos en las asambleas de copropietarios. Cuando el presupuesto se presenta a tiempo, explicado partida por partida y acompañado de simulaciones sencillas, la discusión se centra en los datos y no en percepciones. La falta de trazabilidad, en cambio, suele desembocar en debates emocionales y desconfianza hacia la administración.
“La diferencia entre una asamblea tranquila y una asamblea incendiada suele estar en la trazabilidad. Cuando el presupuesto llega tarde o sin soporte, el debate se vuelve emocional: propietarios perciben un alza sin explicación; administradores se defienden con el argumento del salario mínimo; y la conversación se reduce a una pelea por porcentajes”, advirtió Laverde.
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