Nueva medida del Gobierno Petro le complicará a muchos colombianos el acceso a vivienda por partir de un diagnóstico incompleto

El Ministerio de Vivienda de Colombia publicó un borrador de decreto que prohíbe la indexación al salario mínimo en la fijación de precios de la vivienda de interés social (VIS) y exige que todas las transacciones se hagan en pesos colombianos. La medida también establece un precio máximo nacional para la VIS, por lo que se elimina la práctica anterior de negociar en salarios mínimos y se establece el tope incluso en 49 municipios que hasta ahora tenían condiciones excepcionales por el alto costo del suelo.

Según el documento del ministerio, los precios de la VIS y la vivienda de interés prioritario (VIP) solo podrán fijarse en moneda local y en ningún caso estarán sujetos a mecanismos automáticos de indexación ligados al salario mínimo legal mensual vigente después de la suscripción de la promesa de compraventa o acuerdos similares.

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Así las cosas, la nueva regulación define un tope uniforme de 135 salarios mínimos para la VIS en todo el país, incluso, en aquellas regiones donde antes llegaba hasta 150 por la presión sobre el suelo.

De esta manera, se establece que:

• Tope general de la VIS en Colombia permanece en 135 smmlv ($236.370.000).
• En grandes ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta y Pereira, el techo sube a 150 smmlv o $262.630.000.
• Para VIS en áreas de renovación urbana, el valor máximo será de 175 smmlv, equivalente a $306.400.000.
• La vivienda de interés prioritario (VIP) tendrá un límite de 90 smmlv, es decir, $157.580.000.
• Dichos montos se calcularon con base en el nuevo salario mínimo de $1.750.905 sin incluir el auxilio de transporte.

Costos de la construcción

Por supuesto, la medida genera más incertidumbre que certezas para los expertos en el asunto. Por ejemplo, el exdirector ejecutivo de la Fundación para la Educación Superior y el Desarrollo (Fedesarrollo) y exdirector del Departamento Nacional de Planeación (DNP) Luis Fernando Mejía advirtió que la iniciativa parte de un análisis incompleto. Sostuvo que, si bien la indexación al salario mínimo puede presentar desafíos, dicho indicador sigue siendo esencial en los costos de la construcción, en particular la mano de obra.

Según él, “desvincular el valor de las viviendas de este factor introduce una distorsión en la formación de precios y desconoce las marcadas diferencias regionales de costos de suelo y trámites”.

Afirmó que controles indirectos de precios como el propuesto suelen traducirse en menor oferta y mayores barreras de acceso, especialmente para quienes más se busca proteger. “En vivienda social, como en otros mercados, los controles de precios indirectos no eliminan los problemas de fondo: tienden a traducirse en menos oferta, peor localización y mayores barreras de acceso para quienes se busca proteger”, escribió el experto. Además, datos del DNP señalan que el costo de suelo, mano de obra y administración representa alrededor del 40% de los gastos en un proyecto VIS, proporción que varía por región.

Viabilidad de los proyectos VIS

En el ámbito legal y sectorial, el exministro de Hacienda José Manuel Restrepo, rector de la Universidad EIA, considera que el decreto podría ser populista y planteó dudas sobre su legalidad. Argumentó que obligar a los constructores a asumir la totalidad de los riesgos vinculados a aumentos en salarios, tasas de interés y otros insumos afecta la viabilidad de los proyectos VIS, ya que suelen desarrollarse a largo plazo.

De acuerdo con el exfuncionario, la rigidez regulatoria desincentiva la promoción de nuevos proyectos y lleva a que los constructores fijen los precios al máximo permitido, situación que, en la actualidad, solo ocurre en cerca del 40% de los casos. El exfuncionario advirtió sobre el riesgo de que esto se generalice, lo que podría incrementar las cancelaciones y la conflictividad contractual por la inseguridad jurídica que introduce el decreto.

Bogotá y otros 48 municipios, los más impactados

En términos sociales y urbanos, la concejal de Bogotá Sandra Forero, expresidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), resaltó que la nueva medida impactará en ciudades como Bogotá y en otros 48 municipios donde el alto costo del suelo había justificado excepciones al tope nacional.

Remarcó que imponer un precio máximo desconectado de los costos reales volverá inviable la producción de VIS, por lo que se reducirán los proyectos disponibles y se restringirá el acceso de familias de bajos ingresos a vivienda formal.

Forero añadió que “una disminución en la oferta de VIS podría elevar los arrendamientos y agravar la situación de los hogares que ya destinan más del 50% de sus recursos al pago del alquiler”. Además, anticipó que la reducción en la vivienda formal motivará un aumento de la informalidad urbana, así como una merma en la disponibilidad de espacios públicos y equipamiento comunitario.