Qué puede hacer si se le pierden las escrituras de la casa y llegan a manos de terceros: especialistas revelan si le pueden quitar la propiedad

La desaparición de las escrituras de una vivienda suele generar inquietud entre propietarios que temen por la seguridad jurídica de su inmueble.

Sin embargo, en Colombia, la pérdida del documento físico no significa la pérdida de los derechos sobre la propiedad.

Según el sistema legal, la protección de la tenencia se sustenta en el registro formal ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Orip), y no en la posesión material del documento.

El centro del respaldo jurídico para cualquier propietario lo constituye la información registrada en la Orip. Aún sin las escrituras en papel, mientras el propietario figure en el Certificado de Tradición y Libertad, sus derechos permanecen intactos.

El certificado, que se obtiene en línea o presencialmente y recoge el historial completo del bien, es el documento esencial para acreditar legalmente la titularidad del inmueble.

Si la escritura extraviada cae en manos de terceros, el riesgo para el propietario es bajo. Cualquier intento de transacción fraudulenta se ve limitado por los controles actuales de verificación de identidad y autenticación en notarías y entidades de registro.

Sin la presencia física y la huella dactilar del propietario, no es posible transferir legalmente la vivienda.

¿Cómo recuperar las escrituras perdidas?

El primer paso es acudir a la notaría donde fue otorgada la escritura pública original.

Las notarías en Colombia deben conservar copia de todos los documentos autorizados.

Para solicitar una copia auténtica de la escritura, basta con proporcionar datos como el nombre del titular, la fecha aproximada de otorgamiento o el número de matrícula inmobiliaria.

El trámite tiene un costo reglamentado: según tarifas actuales, cada hoja cuesta cerca de COP 5.600 en Bogotá, con un valor total que ronda los COP 35.000, sujeto a la extensión del documento.

En caso de que la notaría haya cerrado, la copia deberá solicitarse en el Archivo General de la Notaría correspondiente o en la Superintendencia de Notariado y Registro, que custodia archivos históricos.

¿Por qué la escritura no es suficiente garantía de propiedad?

El documento de escritura pública, por sí solo, no asegura la titularidad legal de un inmueble en Colombia. Existen varias razones por las que la simple tenencia de la escritura no equivale a ser reconocido jurídicamente como propietario:

• Falta de registro: Si la escritura no ha sido inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), el comprador no adquiere la calidad de dueño ante la ley. El registro es el acto que da efectos legales a la transferencia de la propiedad.
• Errores en el registro: Fallos administrativos, como la duplicidad de matrículas inmobiliarias o inconsistencias en los datos, pueden afectar la seguridad jurídica del inmueble y generar disputas sobre la titularidad.
• Conflictos por prelación registral: El sistema colombiano otorga prioridad al documento que se registra primero, independientemente de la fecha de firma. Esto significa que, en caso de conflicto, prevalecerán los derechos del titular cuyo acto fue inscrito con anterioridad.
• Problemas legales o administrativos en la transmisión: Revocatorias, errores en la redacción de la escritura o dificultades relacionadas con la capacidad legal de las partes pueden llevar a la nulidad o ineficacia de la transacción, incluso si existe una escritura firmada.

Por estos motivos, el registro formal ante la ORIP es el respaldo definitivo para acreditar la propiedad de un inmueble en Colombia.

Propiedad no formalizada o inmuebles sin registro

Si el inmueble nunca fue registrado a nombre del actual poseedor, un escenario común en traspasos informales, contratos privados o sucesiones no formalizadas se requiere un procedimiento adicional.

En estos casos, la única vía para obtener la titularidad legal es adelantar un proceso de Declaración de Pertenencia, regulado por la Ley 1537 de 2012. Esta acción judicial permite que quien ha ejercido una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante al menos cinco años con justo título (o diez años sin este), pueda solicitar la inscripción a su nombre.

Para propiedades en herencias no registradas, el interesado debe iniciar un proceso de sucesión, ya sea ante notaría (patrimonios menores) o en la jurisdicción judicial (patrimonios de mayor cuantía). El resultado es un acta de sucesión, que habilita al heredero para inscribir el bien a su nombre y así acceder a su copia de escrituras.