El sueño de la casa propia se aleja: miles de familias siguen sin techo digno pese a la recuperación del sector

Las cifras muestran un sector que intenta levantarse, pero las familias de ingresos bajos siguen sintiendo que la casa propia es un sueño distante. Mientras parte del mercado celebra señales de recuperación, otra realidad se impone, miles de hogares continúan atrapados entre precios al alza, falta de suelo urbanizable y dudas sobre los subsidios.

El reciente análisis de OBS Business School, sustentado en datos del sector y estudios de Bbva Research, ayuda a poner en perspectiva esa tensión. Uno de los hallazgos más relevantes es un cambio profundo en la naturaleza del déficit: “El país enfrenta hoy un déficit más cualitativo que cuantitativo, asociado a viviendas con condiciones precarias o inadecuadas”, advirtió el informe. Ya no se trata solo de cuántas casas faltan, sino de la calidad de aquellas en las que hoy habitan millones de personas.

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Este panorama está estrechamente vinculado con la estructura demográfica del país. El ingreso medio mensual por persona es de 1,1 millones de pesos, mientras cada hogar está compuesto, en promedio, por 2,9 integrantes. A esto se suma el envejecimiento poblacional, un factor que, según el documento, transformará las necesidades habitacionales en los próximos años y exigirá políticas de oferta adaptada a diferentes grupos etarios, con nuevos formatos de urbanismo y servicios.

Solo al observar las dinámicas de precios queda claro el nivel del reto, de acuerdo con el Dane, el primer trimestre de 2025 dejó un aumento del 3,46% en el valor de la vivienda nueva, impulsado por un alza del 4,92% en casas y del 3,39% en apartamentos. No es un fenómeno aislado en Bogotá y Cundinamarca. Camacol proyecta allí la venta de 63.000 unidades durante 2025, cifra que representa un salto del 14% frente a 2024. Ese movimiento, además, implicaría alrededor de 200.000 empleos directos e indirectos y una inversión total de $56,5 billones.

Al revisar la disponibilidad, el Informe Trimestral de Ciencuadras destaca una reducción del 11% en la oferta de vivienda en Bogotá: pasó de 44.000 unidades en noviembre de 2023 a 39.431 un año después. Esta caída se relaciona con un menor número de lanzamientos y con una demanda que empieza a recuperarse. En otras palabras, menos proyectos entrando al mercado y más hogares buscando alternativas.

Entre tanto, el segmento No VIS es el principal responsable del repunte reciente. La reducción de tasas de interés, la expansión del PIB y una mejora gradual del empleo han impulsado este tipo de proyectos. En términos concretos, las ventas de vivienda nueva crecieron 47,5% en 2025; las proyecciones del Bbva apuntan a un aumento del 9,0% en 2025 y del 11,5% en 2026, siempre que el contexto económico no se desestabilice.

La Vivienda de Interés Social (VIS), por su parte, enfrenta un momento crítico. El informe señala una contracción del 46,5% en nuevos lanzamientos, una caída que expone la fragilidad de la oferta para los hogares que más la necesitan. Las razones no sorprenden, falta de suelo disponible, alza en los costos de construcción y la incertidumbre frente a los programas de subsidio, elementos que siguen frenando al sector y alejando a miles de familias de una opción real.

En ese contexto, el estudio pone la mirada más allá de las fronteras. En América Latina, el déficit habitacional es parte de una problemática estructural de desarrollo urbano. Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el 45% de la población de la región vive con algún tipo de déficit, hacinamiento, servicios insuficientes o ausencia total de vivienda adecuada. Para revertir esta situación, el organismo calcula que sería necesaria una inversión equivalente al 22% del PIB regional. OBS coincide en que es una brecha difícil de cerrar, producto de décadas sin políticas sostenidas de vivienda social, una informalidad persistente en el uso del suelo y costos de financiamiento demasiado altos.

Colombia sigue esa línea. Para 2024, Camacol estimó que el déficit habitacional llegó al 26,8%. Dentro de ese total, un 6,8% es déficit cuantitativo, es decir, falta absoluta de una casa. La mayor parte del problema se concentra en zonas rurales y municipios intermedios, donde la falta de infraestructura y conectividad limita la posibilidad de nuevos proyectos.