Fraude inmobiliario en Colombia: casi cae en una millonaria estafa por confiar en un documento

En el mercado inmobiliario colombiano, un simple trámite puede llegar a marcar la diferencia entre una inversión fructífera y una estafa monumental.

Así lo vivió un cliente de la abogada Johana Carvajal, que estuvo a punto de comprometerse en una deuda de 800 millones de pesos por no querer pagar 21.900 pesos correspondientes al costo del certificado de tradición y libertad.

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Este documento, expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro, es la “hoja de vida” de todo inmueble y un requisito esencial para verificar la situación legal de cualquier propiedad antes de hacer transacciones.

Un negocio “imperdible” a punto de fracasar

Como relató la abogada Carvajal en un video compartido en la red social TikTok, su cliente llegó a la oficina entusiasmado con un negocio que, según él, prometía ser la “oportunidad de su vida”.

Se trataba de la compra de una gran propiedad, valuada en 800 millones de pesos; sin embargo, el cliente quería agilizar todo y confiaba en un certificado de tradición y libertad que, supuestamente, ya había sido adquirido por el vendedor, pues a su juicio, gastar otros 21.900 pesos para obtener uno nuevo, era un gasto innecesario y redundante.

Carvajal, no obstante, dudó del documento que el vendedor había proporcionado, por lo que ante esa inquietud, decidió tomar la iniciativa e ingresar al portal de la Superintendencia de Notariado y Registro para utilizar la herramienta de “validación de certificado” que permite comprobar la autenticidad del PIN impreso en el certificado.

Al hacerlo, se encontró contradicciones entre la información en línea y la que aparecía en el papel físico, alarmada, decidió finalmente gastar los 20.900 pesos para solicitar un certificado actualizado y auténtico, lo que la llevó a descubrir la verdad.

El fraude: una hipoteca oculta

El nuevo certificado arrojó un dato crucial: sobre el inmueble pesaba una hipoteca que había sido constituida seis meses atrás, y cuyo registro no aparecía en el documento adulterado que el vendedor entregó al cliente.

De haber continuado con la operación basándose en esa información manipulada, el comprador habría asumido toda la deuda hipotecaria y posiblemente terminado con una carga de 800 millones de pesos.

“Si mi cliente compraba esa propiedad con ese gravamen, habría asumido el gravamen y se quedaba con la deuda”, explicó la abogada.

La detección temprana evitó una catástrofe financiera, por lo que la operación fue inmediatamente suspendida y se confirmó la existencia de un engaño.

De acuerdo con el relato de la abogada, no se sabe en qué terminó el caso con el vendedor, pero lo cierto es que el cliente de Carvajal se salvó de un mal mayor gracias al sentido común de la abogada y a la verificación en línea del documento.

¿Qué es el certificado de tradición y libertad?

El certificado de tradición y libertad es un documento oficial que registra la historia legal y administrativa de un inmueble, que es expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro.

Funciona como una radiografía del bien, listando los propietarios anteriores, embargos, limitaciones al dominio, hipotecas y otras anotaciones que pueden afectar su venta o uso.

Cualquier transacción de compra y venta de bienes inmuebles, incluso algunos trámites bancarios como la compra de cartera o la constitución de hipotecas, exige revisar este certificado para garantizar que el bien no tenga complicaciones jurídicas.

De acuerdo con la página de Superintencia de Notariado y Registro, su precio es de 21.900 pesos, aunque puede variar si se superan 150 anotaciones o si se trata de certificados de no posesión.

Cómo obtener el certificado de tradición y libertad

Desde junio de 2023, la Superintendencia de Notariado y Registro permite tramitar el certificado directamente en su sitio web oficial evitando intermediarios o costos adicionales. Los pasos son sencillos:

• Ingresar a la página oficial: https://supernotariado.gov.co.
• Llenar los datos del inmueble: se solicita la Oficina de Registro correspondiente y la matrícula inmobiliaria.
• Realizar el pago en línea: se puede usar PSE u otros métodos habilitados.
• Descargar el certificado: una vez procesado, se puede obtener el documento en PDF con su respectivo código PIN.

Para quienes prefieren el método tradicional, es posible acudir a las sedes físicas de la Oficina de Registro e imprimir el documento pagando el mismo costo.

Además, en la página del organismo se ofrece la opción de validar la legitimidad del documento a través de un PIN que cada certificado incluye.