Normas, límites, disputas más comunes, sanciones y desafíos para la convivencia entre vecinos de edificios

Vivir en un edificio impone límites concretos al uso de la propiedad privada. El reglamento interno y el manual de convivencia regulan desde el uso de áreas comunes y horarios de reuniones hasta la tenencia de mascotas y el régimen de sanciones para quienes no respeten las normas. Estas restricciones adquieren relevancia en zonas urbanas con alto crecimiento de edificios multifamiliares, donde los conflictos entre vecinos se han multiplicado.

La convivencia diaria suele verse afectada por disputas recurrentes: música a alto volumen, fiestas prolongadas, gritos, mascotas ruidosas, reparaciones fuera de horario, autos mal estacionados, basura, olores, uso indebido de ascensores y falta de pago de mantenimiento figuran entre los principales motivos de queja. Un caso extremo relatado en un informe televisivo mostró cómo un vecino perforó el piso de su vivienda, provocando una fuga en el departamento inferior, lo que derivó en un conflicto con consecuencias legales y técnicas.

El especialista en edificios y condominios Claudio Arrelucea explicó a Latina TV que adquirir o alquilar una unidad implica asumir la condición de copropietario de los espacios comunes. “No se puede hacer todo lo que uno quiera”, afirmó el abogado, quien subrayó que la vida en un edificio depende “principalmente del reglamento interno”, aplicable tanto a propietarios como a inquilinos y otros residentes.

El reglamento interno y el manual de convivencia

El reglamento interno define normas claras sobre fiestas, obras, balcones y uso de áreas comunes. Según Arrelucea, este documento se complementa con un manual de convivencia, donde se regulan situaciones como celebraciones, horarios, mudanzas, presencia de mascotas y utilización de zonas compartidas. Además, puede establecerse un régimen de sanciones, que contempla desde multas hasta inhabilitaciones para quienes infrinjan las reglas.

Estas disposiciones también abarcan comportamientos considerados menores, como tender ropa en balcones. Si el reglamento o el manual lo prohíben, no está permitido, ya que las fachadas forman parte de las áreas comunes del edificio y no constituyen un ámbito de uso exclusivo. La regulación también se extiende a terrazas, club house, coworking y otras instalaciones compartidas, cuyas normas deben estar incluidas en el reglamento interno y en los acuerdos de la junta de propietarios.

En relación a los ruidos molestos, Arrelucea distinguió dos vías de acción. La primera es interna: si el manual fija un horario límite y la actividad lo supera, la junta de propietarios puede aplicar sanciones. La segunda corresponde a la autoridad municipal, la cual regula los decibeles permitidos en zonas residenciales en función del horario.

Respeto y tolerancia: pilares de la convivencia

El respeto a las normas debe combinarse con la tolerancia. El especialista señaló que una actividad con música a las 11 de la mañana puede resultar admisible, mientras que el mismo volumen durante la madrugada vulnera el derecho al descanso de otros residentes. “La convivencia no pasa solo por sancionar, sino por encontrar un equilibrio entre el respeto y la tolerancia”, sostuvo el abogado.

La morosidad en el pago de expensas representa uno de los conflictos más frecuentes y complejos. Frente a un vecino deudor, no se puede cortar el agua al ser un servicio esencial, pero sí se puede restringir el acceso a servicios no esenciales como el ascensor, la vigilancia o la entrega de correspondencia. Arreluscea mencionó herramientas adicionales de presión, como publicar listas de morosos en áreas comunes o reportar la deuda a centrales de riesgo financiero si la junta está inscrita oficialmente.

Aunque el decreto legislativo 1568 aún no está vigente por falta de reglamentación, existe la opción de contratar servicios privados para informar la mora a bases de riesgo crediticio. El especialista aclaró que esta alternativa no siempre resulta efectiva para todos los deudores.

Alquileres temporales, mudanzas y uso de ascensores

El auge del alquiler temporal a través de plataformas como Airbnb ha generado nuevos desafíos. Arrelucea indicó que en Perú esta modalidad carece de regulación específica que defina plazos o faculte a las juntas de propietarios para prohibir o limitar estos contratos, a pesar de las quejas frecuentes por fiestas, rotación de inquilinos y ruidos asociados.

En cuanto a las mudanzas, algunos edificios que cuentan con más de un ascensor asignan uno de manera exclusiva para esa función y lo protegen para evitar daños. Cuando solo hay un ascensor disponible, se recomienda evitar el traslado de objetos muy pesados para no superar la capacidad del equipo.

El uso de ascensores y otras áreas comunes suele estar sujeto tanto a los reglamentos internos como a acuerdos de la junta, que pueden modificar normas según las necesidades del edificio. El incumplimiento de estas disposiciones puede derivar en sanciones internas.

Mascotas: derechos y obligaciones en el edificio

Sobre la tenencia de mascotas, Arrelucea precisó que el Tribunal Constitucional ya determinó que la junta de propietarios no puede prohibir tener animales, considerándolo parte del libre desarrollo de la personalidad. Sin embargo, la convivencia con mascotas puede regularse: se pueden establecer áreas para desechos, recorridos de salida, uso de un ascensor específico y sanciones por daños o falta de higiene en espacios comunes.

Las normas buscan asegurar el respeto mutuo entre quienes conviven en el edificio y minimizar los potenciales conflictos derivados de la presencia de animales domésticos. La responsabilidad recae tanto en propietarios como en inquilinos, quienes deben acatar las reglas establecidas por la comunidad.

Inquilinos y participación en la comunidad

La situación de los inquilinos en edificios donde las decisiones quedan en manos de propietarios ausentes también genera tensiones. Arrelucea subrayó que los residentes que no son propietarios deben respetar el reglamento interno y el manual de convivencia. Además, recomendó que los propietarios participen activamente en las asambleas o deleguen su representación para garantizar una gestión más equilibrada y eficiente de los intereses de la comunidad.

El cumplimiento de las normas internas y el respeto por los acuerdos colectivos resultan fundamentales para la convivencia pacífica en edificios bajo propiedad horizontal, donde los límites a la propiedad individual buscan preservar el bienestar general y reducir los conflictos cotidianos.