Elecciones municipales 2026: lo que todo proyecto inmobiliario con licencia ya otorgada debe saber

Con el cambio de gestión en el horizonte, la incertidumbre vuelve a golpear al sector inmobiliario. ¿Puede un nuevo alcalde desconocer la licencia que ya me otorgaron? ¿Qué pasa si cambian los parámetros urbanísticos a mitad de obra? El marco legal peruano y los recientes criterios desarrollados por el Tribunal Constitucional ofrecen una protección más sólida frente a actuaciones arbitrarias.

Cada cuatro años, el relevo de autoridades activa una señal de alerta para los desarrolladores inmobiliarios. La historia reciente justifica el temor, en 2023, distritos como Miraflores, San Isidro y Surco generaron la paralización de casi 400 proyectos, con una inversión estimada en US$ 1,500 millones, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

El mecanismo de fricción suele ser el mismo, nuevas administraciones que cuestionan lo aprobado por sus antecesores, suspenden licencias o emiten ordenanzas para “revisar” parámetros ya consolidados. Sin embargo, ante la proximidad de los comicios de octubre de 2026, la normativa ha evolucionado para blindar la inversión contra la arbitrariedad política.

Uno de los principales mecanismos de protección es el principio de irretroactividad de las normas, complementado por la seguridad jurídica y la confianza legítima que amparan a quienes obtuvieron una licencia conforme a la normativa vigente al momento de su presentación.

El TUO de la Ley N° 29090 es claro, el retraso administrativo no autoriza a exigir actualizaciones normativas posteriores. Esto significa que una nueva gestión no puede aplicar retroactivamente parámetros de altura, retiro o densidad que no estaban vigentes cuando se aprobó tu proyecto.

Adicionalmente, muchos municipios intentan usar la “nulidad de oficio” como arma política. Sin embargo, el TUO de la Ley del Procedimiento Administrativo General (Ley 27444) impone un límite temporal infranqueable: la municipalidad solo tiene dos años para declarar la nulidad de un acto administrativo desde que este quedó firme.

Pasado ese plazo, el municipio pierde esa potestad y, si pretende dejar sin efecto la licencia, deberá acudir al Poder Judicial mediante un proceso contencioso-administrativo dentro del plazo previsto por la ley. En términos prácticos, si el acto administrativo que otorgó la licencia quedó firme hace más de dos años, la municipalidad ya no podrá dejarlo sin efecto mediante una simple resolución administrativa.

¿Cuándo sí puede intervenir la municipalidad?

Es un error creer que la licencia constituye una autorización absoluta. La autoridad municipal mantiene sus facultades de Verificación Técnica. Según el artículo 11 del TUO de la Ley 29090, la ejecución de una obra solo puede ser suspendida en caso de:

· Incumplimiento de las normas urbanísticas o técnicas con las que fue otorgada la licencia.

· Riesgo inminente para la seguridad, sustentado en el informe correspondiente de Defensa Civil o del órgano competente de la municipalidad.

Un punto clave es que, cuando el proyecto ha sido aprobado mediante Revisores Urbanos, la municipalidad no puede suspender la obra por una simple discrepancia de criterio respecto del Informe Técnico Favorable. En esos casos, si considera que dicho informe presenta vicios, deberá solicitar su nulidad ante el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Mientras ese procedimiento no concluya, la ejecución de la obra, en principio, no debería verse afectada.

Este criterio cobró especial relevancia a raíz de la controversia generada por la Ordenanza N.° 610/MM de la Municipalidad de Miraflores. En esa línea, el Tribunal Constitucional ha reafirmado que las municipalidades no pueden afectar situaciones jurídicas consolidadas mediante la aplicación de criterios posteriores o interpretaciones que desconozcan derechos previamente reconocidos. Asimismo, el Indecopi ha considerado, en diversos pronunciamientos, que el desconocimiento injustificado de licencias vigentes puede constituir una barrera burocrática ilegal.

Recomendaciones estratégicas antes del cambio de mando:

§ Consolidación del derecho: Asegurar que el inicio de obra esté formalmente acreditado ante la municipalidad. Un proyecto con avance físico suele encontrarse en una posición más sólida frente a eventuales cuestionamientos que un terreno donde aún no se han iniciado trabajos.

§ Auditoría de cumplimiento: Verificar que la ejecución física coincida con el proyecto aprobado. Una nueva gestión podría identificar incumplimientos técnicos que justifiquen una medida de suspensión dentro del marco legal.

§ Documentación en regla: Mantener debidamente organizado el expediente administrativo, las comunicaciones con la municipalidad y toda la documentación relacionada con el inicio y avance de la obra facilitará la defensa del proyecto frente a cualquier cuestionamiento.

Conocer el alcance de la protección legal de las licencias y mantener una gestión documental ordenada permitirá afrontar con mayor solidez cualquier revisión impulsada por una nueva administración municipal.