La configuración del derecho de propiedad en el Perú va más allá del límite físico del suelo y alcanza el subsuelo y el sobresuelo, como lo define el artículo 954 del Código Civil. De acuerdo al documento, la propiedad de un predio involucra la superficie de este y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
Esta definición permite que, en un mismo espacio, existan propietarios diferentes del terreno, de los aires y hasta de la edificación, una situación que puede provocar conflictos cuando los límites jurídicos y edificatorios no son respetados.
El espacio aéreo de un predio también tiene restricciones. Cuando la construcción sobresale ese margen, se configura una afectación a la propiedad privada. A esto se suman los bienes de dominio público como calles y plazas, que cuentan con su propia delimitación y también deben ser respetados al momento de ejercer el derecho a edificar o ampliar inmuebles. Las disputas por “invasión” de la vía pública y de “aires” privados se han vuelto más visibles en los últimos cinco años, aunque ya habían sido documentadas en investigaciones universitarias y trabajos académicos anteriores.
Una muestra reciente ocurre en el distrito de Miraflores, en la cuadra 8 de la calle San Martín. Allí, la construcción de un edificio habría invadido los aires y afectado la estabilidad de una vivienda antigua de más de un siglo de antigüedad. El caso fue relatado en el programa Buenos Días Perú por Fernando Poi, propietario de la vivienda colindante, quien señaló daños materiales y riesgos para la estructura de su hogar.
El caso ilustra la dificultad de equilibrar el derecho a edificar y la obligación de respetar límites legales en zonas urbanas densas. Si bien el derecho a construir está regulado por parámetros urbanísticos y edificatorios específicos, “las invasiones o apropiaciones de la vía pública deben ser abordadas por la autoridad municipal, pudiendo llegar a una demolición por ejecución coactiva”, aunque la realidad muestra que la falta de presupuesto limita estas intervenciones.
El registro y los límites legales
En las últimas resoluciones de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), se aclara que la inscripción de una fábrica que invade bienes públicos es improcedente, como quedó asentado en la Resolución Nº 087-2018-SUNARP-TR-L. Sin embargo, la regularización de construcciones sí procede cuando no afecta la vía pública, según lo dispuesto por la Resolución N° 4637-2022-SUNARP-TR. Este marco legal deja sin protección a quienes sufren daños colaterales causados por edificaciones fuera de parámetro pero dentro del trámite regular.
La práctica de invadir o apropiarse de espacio público o privado sin respetar delimitaciones técnicas expone a una serie de fricciones legales y vecinales. Las regularizaciones ante registros públicos muchas veces no reflejan la realidad física del predio o la magnitud de daños ocasionados, dificultando la defensa de las propiedades antiguas que forman parte del patrimonio urbano.
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