Ley de alquileres: repercusiones a un año de su promulgación

Previo a que se declarara la situación de emergencia sanitaria en la Argentina, antes de que hiciéramos parte de nuestro día a día palabras como barbijo, vacunas, asintomático y cuarentena, la situación inmobiliaria entre inquilinos, futuros inquilinos y propietarios, ya se encontraba en discusión, habiéndose regulado en puntos en concreto pero guardando poca claridad y armonía con un sistema de normas global y perdurable. Y fue así, que de un día para el otro, ese “virus chino” que aparecía en los noticieros, en las charlas de bar, pasillos de oficinas y memes en las redes, irrumpió en todos los medios de comunicación, cerró esos bares y esas oficinas y nos volvió monotemáticos.

Ya inmersos en ese contexto, en junio de 2020 se promulgó la Ley 27.551, mejor conocida como la “Ley de Alquileres”, que modificó artículos del Código Civil y Comercial, casi exclusivamente en relación a aquellos inmuebles destinados a vivienda. Acompañada por un prólogo no escrito en el cual se resaltaban las bondades de la ley como un conjunto de reglas claras, así como la previsibilidad y estabilidad que traía inmersa. Una ley que venía a terminar con la rivalidad ancestral entre locatarios y locadores, resultando positiva para unos y otros en igual medida; favoreciendo el entendimiento entre las partes y simplificando la competencia en la oferta inmobiliaria.

Hoy un año más tarde, podemos decir que solo ha logrado cumplir con uno de sus objetivos: el de eliminar la rivalidad entre locatarios y locadores, aunando el malestar de ambos y dirigiéndolo contra un enemigo en común, la ley misma.

La ley ha llevado en gran medida a ambas partes a compartir una mesa y llegar a un acuerdo, suprimiendo viejas desconfianzas, apelando al sentido común y por sobre todo apartándose deliberadamente del marco normativo impuesto. En menor medida aquellos que han seguido los lineamientos de ley han encontrado que su situación se ha visto agravada; para aquellos que celebraron el contrato: aumentos excesivos de los valores locativos, imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones pactadas, rescisión del contrato, reclamos sustentados por la norma pero de imposible ejecución, cargas impositivas, etc.; para el resto: la ley ha generado un fenómeno circular que se retroalimenta a sí mismo y tiene una única consecuencia: un fuerte decrecimiento de las operaciones de alquiler derivado del retiro de la oferta de inmuebles en locación.

En aquellos casos en que los propietarios han apostado a la renta inmobiliaria, no solo han trasladado las cargas que le impone la ley al precio del alquiler inicial (único valor que puede ser fijado libremente por las partes para los primeros 12 meses) sino que también dicho valor se ha visto incrementado producto de la previsión y especulación de los propietarios, especulación que para la mayoría de la población argentina tiene un fin de protección frente a la inflación.

Es por ello, que el aumento del precio de los alquileres ha generado la imposibilidad de acceder a un alquiler, dicha imposibilidad al retiro de la oferta de inmuebles por propietarios, y la disminución de la oferta a incrementar más aun el precio de los alquileres, aun ante la fuerte demanda de inquilinos.

La demanda de los inquilinos, hoy es una urgencia, hoy que el trabajo remoto se ha instalado, que el Covid ha impuesto un nuevo paradigma, hoy como siempre y como nunca, es una necesidad, necesidad que el cuerpo legislativo no logra satisfacer.

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