Inmuebles logísticos en Buenos Aires: un año de crecimiento y desafíos para 2026

El mercado inmobiliario industrial en Buenos Aires cerró 2025 con un saldo positivo, destacándose la absorción neta de espacios logísticos. A pesar de los desafíos económicos que enfrenta el país, el sector sigue siendo clave para el desarrollo de las cadenas de abastecimiento. En particular, la Zona Sur se consolidó como la zona con mayor crecimiento, liderando las absorciones y posicionándose como un punto estratégico para los operadores logísticos.

Durante el cuarto trimestre de 2025, la absorción neta alcanzó los 90,384m2, permitiendo revertir el saldo negativo del trimestre anterior y cerrar el año con un acumulado positivo de 124,184m2.

Este crecimiento estuvo impulsado principalmente por las zonas estratégicas, especialmente la Zona Sur, que concentró más de la mitad de la absorción neta, con 56,000m2 en los últimos tres meses del año. De esta manera, la Zona Sur se afianzó como el principal mercado logístico de Buenos Aires, gracias a la alta demanda de espacio por parte de empresas vinculadas al comercio electrónico y la distribución de bienes.

Por otro lado, el informe también destacó la reactivación de la actividad de entregas de espacios logísticos. Durante el último trimestre, se incorporaron 61,000m2 de nuevos espacios, correspondientes a proyectos de tipo build to suit. Estos espacios fueron ocupados desde el momento de su entrega, lo que refleja una fuerte demanda por parte de los grandes operadores logísticos que requieren espacios adaptados a sus necesidades específicas. Esta tendencia resalta el crecimiento del sector logístico en el país y la preferencia por zonas cercanas a la Capital Federal.

A pesar de este crecimiento, el mercado también enfrenta algunos desafíos. Uno de los aspectos más relevantes es el aumento en los niveles de vacancia, que se ubicaron en 6.0% al finalizar 2025, lo que representa un aumento del 0.4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. Este aumento en la vacancia responde, en parte, a la liberación de espacios en zonas como la Ruta 8 (Pilar) y la Zona Oeste, donde los niveles de vacancia alcanzaron cifras superiores al 10%. A pesar de ello, las zonas más cercanas a CABA (Capital Federal) siguen siendo las más demandadas, como lo demuestra el caso de la Zona Sur, que mantiene una vacancia baja de 1.4%.

En términos de precios de alquiler, el mercado mostró una ligera moderación. El precio promedio de alquiler se situó en USD 7.2 por m2 al mes, lo que representa una caída del 2.8% respecto al trimestre anterior. Esta caída es atribuida en parte a la absorción de espacios de mayor valor, ya que las empresas que ocupan estos espacios en la Zona Sur y otras áreas cercanas a CABA siguen demandando ubicaciones de alto valor logístico. Las zonas periféricas, como Pilar o la Ruta 9, registraron precios más bajos, lo que puede atraer a empresas que buscan optimizar sus costos operativos.

Perspectivas para 2026: El desafío de la absorción

De cara al futuro, el informe subraya que las perspectivas para 2026 dependerán en gran medida de la evolución de la economía en Argentina y del comportamiento de sectores clave como el comercio exterior, la industria manufacturera y la intermediación financiera. En particular, los analistas destacan que la absorción de espacio logístico en los próximos años dependerá no solo de la disponibilidad de nuevas construcciones sino también de la recuperación económica y de la capacidad de los operadores logísticos para adaptarse a los cambios del mercado.

El acuerdo económico a nivel nacional e internacional será un factor fundamental para la evolución del sector. En 2025, la absorción neta anual de 124,184m2 estuvo cercana a la superficie entregada de 115,000m2, lo que refleja un balance positivo pero muestra que aún hay stock de espacios disponibles que no se han absorbido por completo. Esto implica que 2026 podría ser un año clave para mejorar los niveles de absorción, especialmente si se produce una reactivación en sectores como el comercio exterior, que tradicionalmente ha impulsado la demanda de inmuebles logísticos.

Por otro lado, las zonas más alejadas de la Capital podrían experimentar un aumento en su actividad, ya que muchas empresas que buscan reducir costos operativos están considerando mudarse a áreas como la Ruta 8 (Pilar) o la Ruta 9 (Escobar). La reducción de los costos de alquiler en estos lugares, combinada con la creciente demanda de espacio, puede resultar en una reactivación del mercado en estas zonas periféricas. Las empresas que han sido precavidas en su estrategia inmobiliaria podrían ver una oportunidad de optimizar sus operaciones y reducir sus costos fijos al trasladarse a estas áreas en expansión.

Conclusión: Adaptación y crecimiento

El mercado inmobiliario industrial y logístico de Buenos Aires continúa mostrando una fuerte adaptabilidad a las necesidades del sector. La absorción neta positiva y la reactivación de entregas de nuevos espacios reflejan un mercado dinámico, aunque los desafíos como el aumento de vacancia en algunas zonas y la moderación en los precios de alquiler demandan que los actores del sector continúen adaptándose a las condiciones cambiantes de la economía.

Con las expectativas de reactivación económica para 2026, se prevé que el mercado logístico siga siendo clave en el proceso de transformación de las cadenas de suministro, en un contexto de constante cambio en la demanda y los precios. Sin lugar a dudas, el año entrante será decisivo para el sector, con oportunidades tanto en los corredores más cercanos a CABA como en las zonas más alejadas, que podrían experimentar un renovado interés por parte de las empresas en busca de espacios eficientes y costos más bajos.