De las señales a la estrategia: el nuevo ciclo del mercado de oficinas corporativas en CDMX

El mercado inmobiliario corporativo de la Ciudad de México atraviesa un punto de inflexión fundamental. Tras años de reajustes y una recuperación paulatina, los indicadores al cierre del primer trimestre de 2026 nos permiten afirmar que hemos dejado atrás la incertidumbre para entrar en un nuevo ciclo estratégico.

Hoy, la capital del país no sólo recupera su ritmo, sino que redefine sus prioridades bajo una dinámica de demanda que favorece la calidad y la ubicación estratégica por encima de todo.

Al analizar el panorama actual del mercado de oficinas clase A/A+, nos encontramos con un inventario robusto de 7.4 millones de m². Si bien la tasa de vacancia general se sitúa en un 17.18 por ciento, esta cifra cuenta solo una parte de la historia.

El verdadero motor de la recuperación se encuentra en el Distrito Central de Negocios (CBD), conformado por Lomas-Palmas, Polanco y Reforma. Es en este núcleo donde la vacancia ha disminuido con mayor fuerza, ajustándose drásticamente a la baja debido a una demanda de inquilinos premium que se mantiene en constante ascenso.

El predominio del CBD y la selectividad de espacios premium

La concentración de la demanda en el CBD es contundente. Durante 2025, estos tres submercados representaron el 41 por ciento del inventario total, pero capturaron el 50 por ciento de la demanda. Esta preferencia ha llevado al CBD a registrar una tasa de vacancia de apenas 11.15 por ciento, significativamente menor al promedio de la Ciudad de México.

Si analizamos el detalle por submercado, el panorama de escasez se vuelve aún más evidente:

• Reforma presenta la vacancia más baja del distrito con un 10.19 por ciento y un precio de renta de $27.46 USD/m².
• Polanco le sigue de cerca con un 11.50 por ciento de vacancia y rentas de $27.00 USD/m².
• Lomas-Palmas mantiene un 11.52 por ciento de vacancia, pero ostenta el precio más alto con $28.51 USD/m².

Este liderazgo en la absorción tiene una consecuencia directa: la disponibilidad de grandes bloques contiguos se está agotando. Un dato crítico para las grandes corporaciones es que, actualmente, el corredor Lomas-Palmas ya no cuenta con espacios contiguos superiores a los 4 mil m².

Proyecciones y el futuro de la construcción

Nuestras estimaciones de CBRE Research indican que esta tendencia se agudizará. Proyectamos que el CBD alcanzará su límite histórico más bajo de vacancia en 2028, llegando a un 4.78 por ciento para edificios Clase A/A+. Para 2026, esperamos una absorción proyectada de 144 mil 435 m², lo que mantendrá la presión sobre la disponibilidad.

Frente a esta demanda, la nueva oferta se muestra cautelosa. Al cierre del 1T 2026, sólo se integraron 33 mil m² de nueva oferta a nivel ciudad, mientras que el CBD no recibió metros adicionales (0 m²).

El estatus de la construcción refleja el cambio de ciclo: el 80 por ciento de los proyectos actualmente en obra iniciaron antes de la pandemia; sólo tres proyectos han comenzado su construcción en la era post-pandémica. Con un total de 351 mil m² en construcción, la velocidad de entrega no parece suficiente para mitigar la escasez proyectada en el corto plazo.

Desafíos y alternativas estratégicas

El hecho de que el CBD cuente cada vez con menos espacio contiguo plantea un desafío logístico para las empresas que buscan crecer su huella en la Ciudad de México. Esta limitante podría forzar una evolución en las estrategias de búsqueda de inmuebles:

1. Migración a Clase B: Grandes empresas podrían considerar edificios Clase B dentro del mismo CBD si estos ofrecen remodelaciones atractivas.
2. Exploración Suburbana: Los submercados con mayor vacancia, como Santa Fe (27.64%) o Insurgentes (13.95%), podrían captar la demanda que ya no quepa en el centro.

En conclusión, el mercado de oficinas de la Ciudad de México ha pasado de las señales de recuperación a una fase de consolidación estratégica. Los datos son claros: el apetito por el CBD es insaciable, pero la oferta es finita.

El éxito de las corporaciones en los próximos años dependerá de su agilidad para asegurar espacios en un entorno donde la disponibilidad será el activo más cotizado.

Definiciones

• Espacio Vacante: espacio disponible para ser comercializado sólo en propiedades físicamente existentes.
• Tasa de Vacancia: espacio vacante como porcentaje del Inventario físicamente existente en edificios clase Ay A+.
• Absorción Neta: diferencial del espacio ocupado de un periodo en las propiedades existentes respecto al periodo anterior.
• Absorción Bruta: suma total de espacios comercializados en un periodo de tiempo, incluyendo pre-arrendamientos y sub-arriendos.
• Nueva Oferta: nuevos metros que se incorporaron al mercado, con o sin arrendamiento, durante un periodo de tiempo.
• Precio de Lista en Renta: precio de lista por m², no incluye costos de mantenimiento ni impuestos.
• Reclasificación: cambio de uso comercial de un edificio a un uso comercial diferente del inicial.