Demandó a la inmobiliaria porque compró un terreno y nunca lo pudo escriturar: un martillero deberá pagar $25 millones de indemnización

El Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 1 de Moreno condenó a un intermediario de una compraventa inmobiliaria a pagar $25 millones por daño psíquico y consecuencias no patrimoniales a los herederos de una mujer, tras concluir que el demandado incurrió en negligencia profesional al intervenir en una operación sobre un terreno cuya situación dominial no permitía concretar la escrituración.

La resolución hizo lugar de manera parcial a la demanda iniciada por la compradora del lote, ubicado en el partido de Moreno. El fallo atribuyó responsabilidad al demandado por haber confeccionado un boleto de compraventa que indicaba que la operación se realizaba con “títulos perfectos”, pese a que la vendedora no tenía inscripto el dominio a su nombre.

La demandante había firmado el boleto el 3 de noviembre de 2016 para adquirir un terreno. El precio total acordado fue de $170.080, con un anticipo de $10.000 y 24 cuotas de $6.670. Según la documentación analizada por el juzgado, el acuerdo establecía que la escritura traslativa de dominio debía realizarse una vez cancelado el pago.

El 30 de enero de 2019, la compradora recibió un comprobante de cancelación total del precio. Sin embargo, nunca logró escriturar el inmueble. Frente a esa situación, realizó una denuncia ante el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos local, que abrió un expediente disciplinario contra el intermediario.

La causa administrativa concluyó en noviembre de 2020 con una sanción para el demandado. El Tribunal de Disciplina consideró que había incumplido deberes vinculados con la precisión de la información ofrecida en la operación y con la obligación de comprobar los documentos que respaldaban el título invocado por la parte vendedora.

El expediente disciplinario indicó que la vendedora decía contar con derechos derivados de una sentencia de prescripción adquisitiva, conocida como usucapión. Sin embargo, la inscripción de esa decisión judicial ante el Registro de la Propiedad no se había concretado por un error material en el fallo original. Esa circunstancia no figuró en el boleto firmado por las partes.

Según la sentencia civil, el intermediario conocía la situación jurídica del bien antes de redactar el contrato. Entre las constancias evaluadas figuró una autorización de venta que mencionaba que la escritura aún estaba en trámite por usucapión. También se incorporaron informes que mostraban diferencias entre la nomenclatura catastral consignada en el boleto y la información registral del inmueble.

El juzgado sostuvo que quien interviene profesionalmente en una compraventa de inmuebles debe verificar la existencia y el alcance de los títulos, además de informar con claridad cualquier limitación que pueda afectar el negocio. En este caso, consideró probado que el demandado no cumplió esos deberes y que esa omisión impidió que la compradora obtuviera la escritura.

La defensa había argumentado que la frustración de la escrituración se debió a que la compradora terminó de pagar fuera del plazo previsto y a que perdió la posesión del terreno tras una usurpación ocurrida en 2017. También afirmó que continuó las gestiones para regularizar el dominio, aunque señaló que la falta de posesión impedía avanzar con la escritura.

La jueza rechazó esos planteos. Destacó que el propio demandado extendió el recibo que acreditó el pago total del precio y que no se probó que la vendedora hubiera resuelto formalmente el contrato por una eventual demora. Para el tribunal, el cobro del saldo sin reservas permitió concluir que el boleto se mantuvo vigente.

Respecto de la pérdida de la posesión, la sentencia señaló que ese hecho no eliminaba la responsabilidad derivada de la irregularidad original en la titulación. El fallo entendió que la imposibilidad de escriturar estaba vinculada con la falta de información y verificación previa sobre el estado registral del inmueble, una situación anterior a los hechos invocados por la defensa.

La demandante murió el 29 de noviembre de 2023, mientras el expediente se encontraba en trámite. Su hijo fue declarado heredero universal en el sucesorio y continuó la acción judicial con representación de su progenitor y la intervención del asesor de incapaces.

La sentencia descartó, de todos modos, el pedido para que el intermediario devolviera el dinero abonado por la compra del terreno. La magistrada consideró que ese reclamo debía dirigirse contra la parte vendedora, ya que era quien había recibido el precio del boleto y no el demandado, que actuó como intermediario en la operación.

El tribunal sí admitió los daños derivados de la conducta profesional. Una pericia psicológica había determinado una incapacidad del 10%, de la cual el 8% se vinculó con el conflicto judicial. Por ese rubro, la resolución fijó una indemnización de $10 millones.

Además, reconoció $15 millones por consecuencias no patrimoniales, al considerar acreditados los padecimientos, la angustia y la imposibilidad de regularizar la situación del inmueble. La condena total asciende a $25 millones, con un interés del 6% anual desde noviembre de 2016 hasta la sentencia y, desde entonces hasta el pago, la tasa pasiva digital más alta del Banco de la Provincia de Buenos Aires. Las costas del proceso quedaron a cargo del demandado, en su condición de vencido.