Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos suben 3,2% en mayo

Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos subieron en mayo hasta una tasa anual de 4,17 millones de unidades, informó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).

El repunte marcó el ritmo más alto desde diciembre y sugirió una mejora de la demanda tras un inicio débil de la temporada de primavera, en un mercado condicionado por el costo del financiamiento y la asequibilidad.

El aumento ocurrió con una oferta todavía limitada y con precios que siguieron en alza a nivel nacional.

Según la NAR, el mercado reaccionó a un escenario en el que las tasas hipotecarias estuvieron por debajo de las de hace un año y el crecimiento de los precios se moderó en varias zonas, factores que empezaron a aliviar parte de la presión sobre el poder de compra.

La NAR informó que las ventas de viviendas existentes crecieron 3,2% frente a abril y también 3,2% frente a mayo del año pasado. El dato superó la previsión de los economistas relevados por la firma de datos FactSet, que esperaban un ritmo de 4,07 millones de unidades.

El desempeño por regiones

El desempeño interanual fue dispar por regiones. La NAR informó avances en el Medio Oeste, el Sur y el Oeste, mientras que el Noreste registró una caída, en un mapa que suele reflejar diferencias en inventario, precios y dinámica laboral.

Inventario en 1,55 millones y una oferta que sigue ajustada

El repunte de mayo no se dio con una disponibilidad amplia de propiedades. A fines de mes había 1,55 millones de viviendas sin vender, un 3,3% más que en abril y un 0,6% más que un año antes, según la NAR.

El inventario equivalió a 4,5 meses de oferta al ritmo actual de ventas, todavía por debajo del rango de cinco a seis meses que suele considerarse un equilibrio entre compradores y vendedores.

Esa escasez siguió funcionando como un piso para los precios incluso cuando el volumen de operaciones se movió en niveles bajos en comparación con años previos.

La NAR atribuyó parte de la restricción a años de construcción de viviendas nuevas por debajo de la media, un fenómeno que redujo la disponibilidad de unidades y dejó al mercado más expuesto a variaciones en tasas y costos de financiamiento.

Aunque mayo mostró una mejora, el mercado se mantuvo alrededor de un ritmo anual de cuatro millones desde 2023. Ese nivel permaneció por debajo del promedio histórico de 5,2 millones, una referencia que dimensiona la distancia respecto de un ciclo de actividad más cercano al promedio histórico.

el inventario acotado tiende a producir un doble efecto: limita la cantidad de operaciones posibles y sostiene los precios, porque los compradores compiten por un universo de unidades más chico. Esa dinámica se vuelve más visible cuando las tasas bajan aunque sea de forma parcial, ya que una parte de la demanda reaparece, pero no encuentra una oferta suficiente para acompañar el cambio.

Precios en USD 429.300 y 35 meses consecutivos de suba interanual

El mercado inmobiliario de Estados Unidos atravesó una recesión desde 2022, cuando las tasas hipotecarias empezaron a subir desde los mínimos de la pandemia. El año pasado, las ventas de viviendas usadas cerraron prácticamente estables en su nivel más bajo en 30 años. En abril de este año, en tanto, se habían mantenido sin cambios después de caer interanualmente durante el primer trimestre.

Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, explicó la mejora de mayo por una combinación de tasas y precios. Señaló que las tasas hipotecarias siguieron por debajo de las de hace un año y que el crecimiento de los precios de la vivienda se ubicó por debajo del crecimiento de los ingresos en muchas zonas.

En su lectura, esa dinámica ayudó a mejorar la asequibilidad y sostuvo una reactivación de la demanda.

Aun con esa moderación relativa, los precios siguieron en alza. El precio medio de venta en Estados Unidos llegó a USD 429.300 en mayo, un 1,3% más que un año antes y el máximo histórico para un mes de mayo desde el inicio de la serie en 1999, según la NAR. El incremento extendió a 35 meses consecutivos la suba interanual de los precios de la vivienda.

La racha se acumuló sobre años de fuertes aumentos, sobre todo al comienzo de esta década, que dejaron fuera del mercado a parte de los compradores potenciales.

Con un inventario limitado, el ajuste se expresó más en el volumen de operaciones que en una corrección amplia de precios, aunque la experiencia varía por región según el nivel de oferta y la intensidad del incremento previo.

Tasas a 30 años, contratos previos y el impacto del petróleo

La NAR consideró probable que una parte importante de las viviendas vendidas en mayo haya entrado en contrato en marzo y abril. En ese período, la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años se movió entre seis% y 6,46%, según la agencia hipotecaria Freddie Mac. La semana pasada, esa misma tasa se ubicó en 6,48%, por debajo del 6,85% de un año antes.

Yun dijo: “No puedo afirmar con certeza si las ventas de viviendas están realmente saliendo de la recesión, porque sabemos que todavía existe incertidumbre relacionada con los precios del petróleo o con la evolución de las tasas hipotecarias”.

Agregó que espera una salida del estancamiento de varios años si la tasa promedio de la hipoteca a 30 años vuelve a situarse cerca del seis%.

El texto vinculó la dinámica reciente de las hipotecas con el encarecimiento del petróleo. Según esa descripción, desde el inicio de la guerra con Irán la interrupción del tránsito de buques cisterna que transportan crudo desde el Golfo Pérsico elevó los precios del petróleo, impulsó los rendimientos de los bonos de largo plazo que sirven de referencia a los prestamistas y presionó al alza las tasas hipotecarias.

Ted Rossman, analista principal del sitio financiero Bankrate, dijo: “De no ser por el repunte de la inflación relacionado con la guerra, el tipo de interés medio de las hipotecas a tipo fijo a 30 años podría estar bien en torno al cinco,5%”.

La señal que dieron los compradores primerizos

Pese a la incertidumbre, la composición de la demanda aportó una señal. Los compradores primerizos representaron el 35% de las operaciones en mayo, el porcentaje más alto desde junio de 2020, según Yun. Históricamente, ese grupo explicó cerca del 40% de las ventas, por lo que la cifra de mayo sugirió una participación mayor que la habitual para este tramo del ciclo.

Quienes todavía pueden comprar a los valores actuales encuentran señales más favorables en algunos mercados. En mayo, el precio medio de venta bajó 2,4% frente al año anterior, la mayor caída desde 2017, según Realtor.com.